Tussen nu en 2009 verrijst City Campus Max aan de rand van het centrum van Utrecht , een groot complex voor ongeveer 1.000 studenten en jonge starters. Met de City Campus Max levert Rabo Vastgoed samen met Stichting Studentenhuisvesting (SSH) Utrecht, woningcorporatie Bo-Ex en de gemeente Utrecht een bijdrage aan voldoende en passende huisvesting voor jong opgeleiden in de stad. De ontwikkeling van de campus beviel Rabo Vastgoed zelfs zo goed, dat zij het concept voor veel meer studentensteden willen gebruiken.

Het Kanaleneiland wordt het decor van de City Campus MAX. De campus die hier wordt gebouwd bestaat straks uit twee hogere en een lagere woontoren, verbonden door een plint. Dit wordt een laag gebouw met commerciële studentenvoorzieningen, bijvoorbeeld een sport school, een wasserette en een printservice. Anneke Bochem, adjunct-directeur regio midden en senior projectmanager van Rabo Vastgoed is vanaf het begin eindverantwoordelijk voor het project en blijft dat tot de oplevering. Vanuit het kantoor van Rabo Vastgoed bij het Centraal Station van Utrecht vertelt zij over haar drijfveren om van dit project een succes te maken.

‘Het is een heel leuk project. Iedereen die meedoet, is enthousiast. De meeste mensen hebben affiniteit met studeren: ze hebben zelf gestudeerd of hebben kinderen die studeren. Daarnaast is de doelgroep voor ons interessant. Zoals eigenlijk alle doelgroepen interessant voor ons zijn,’ voegt ze er haastig aan toe. ‘Want ook de tippelaarsters van de tippelzone ernaast hebben een bankrekening nodig.’

Rabo Vastgoed ontwikkelt het complex in nauwe samenwerking met de gemeente Utrecht en de SSH Utrecht en woning corporatie Bo-Ex. Het idee om op die plek in de stad huisvesting voor studenten te ontwikkelen, kwam echter van een kleine projectontwikkelaar die de grond aanvankelijk in optie had.

Voor de financiering toog deze naar Rabo Vastgoed. Van het een kwam het ander. Na een uitgebreid onderzoek, een risico-inventarisatie en overleg met de projectontwikkelaar, de gemeente, SSH Utrecht en Bo-Ex besloot Rabo Vastgoed het hele project over te nemen.

Lokaal geworteld

Behalve dat het een leuk project is, vindt Rabo Vastgoed de City Campus ook belangrijk als blijk van onze maatschappelijke betrokkenheid. ‘Net zoals wij ontwikkelen voor senioren, willen wij ook zorgen voor aantrekkelijke woonruimte voor jongeren en jonge hoog opgeleiden.

Wij vinden dat gemeenten, corporaties en projectontwikkelaars die verplichting hebben. Jonge hoogopgeleiden zijn immers van levensbelang voor de ontwikkeling van de stad op lange termijn. Natuurlijk moet het voor ons ook commercieel interessant zijn, maar we hoeven er niet het maximale uit te halen,’ benadrukt René van der Haar, senior conceptontwikkelaar bij de afdeling MVO & concepting van Rabo Vastgoed. Andersom legt de maatschappelijke betrokkenheid van de Rabobank ook een verplichting op het project.

Bochem licht dit als volgt toe: ‘Wij voeren dit project met de grootste zorgvuldigheid uit. Onze kantoren zijn vaak lokaal geworteld. Als de campus straks is opgeleverd, is Rabo Vastgoed uit beeld, maar de Rabobank-kantoren blijven gewoon in de wijk. Mochten er nu problemen optreden met de City Campus, dan straalt dat meteen op die kantoren af.

Om die reden worden de directeuren van die kantoren nauw betrokken bij het project. Zij zijn van de ontwikkelingen op de hoogte. Aan de andere kant kunnen wij hun kennis van de wijk ook heel goed gebruiken. Zij weten water speelten hebben er hun netwerken.’

Wachttijd gedaald

SSH Utrecht is samen met Bo-Ex de toekomstige eigenaar en beheerder van het complex. Vanaf het allereerste begin in 2002 is SSH betrokken bij de ontwikkeling van de campus. Zij juicht dit soort initiatieven toe. De stichting heeft de afgelopen jaren flink geïnvesteerd in de productie en aankoop van studentencomplexen en –woningen.

In het jaar 2000 was de wachttijd voor studenten nog twintig maanden. Het was moeilijk om in Utrecht aan een kamer te komen. De stichting bezit nu vijf grote wooncomplexen die woonruimte bieden aan zo’n 5.000 studenten. Ook beheert zij, verspreid door de stad, kleinere wooneenheden voor studenten, in totaal 10.000 eenheden. De wachttijd is inmiddels gedaald naar twaalf maanden.

In hun statige kantoor aan de Plompetorengracht vertellen Ton Jochems, directeur en Marianne Kleijnen, manager vastgoed van SSH Utrecht, over de huisvesting voor studenten in Utrecht en hun bijdrage aan het project. Kleijnen: ‘Onze kennis over huisvesting voor studenten is goed bruikbaar bij de inrichting van het gebouw. Het gebouw ontwikkelen is één ding maar daarna moet het worden beheerd. De leefwijze van studenten vergt wel wat van een gebouw.

De woonduur is gemiddeld kort. Er wordt dus veel verhuisd en materialen slijten daardoor sneller. Studenten gaan ook anders om met hun woongebouwen. Ze moeten tegen een stootje kunnen. De containerruimte is bijvoorbeeld van boven tot onder betegeld, zodat er makkelijker kan worden schoon gemaakt. Ook de opdeling van de grote fietsenstalling (ruimte voor 1.400 fietsen) in compartimenten is een inbreng van SSH Utrecht.’

Niet nieuw of uniek

‘Op zich is zo’n studentenhuis als de City Campus MAX niet nieuw of uniek,’ relativeert Jochems. ‘In de jaren ’60 bestonden die grote complexen al. Toen was echter van al die studentenkamers slechts 10 procent zelfstandig, dus met eigen keuken en sanitair.

De rest maakte gebruik van een gedeelde keuken, toilet en badkamer. In Max is 100 procent van de woningen zelfstandig. Dat komt deels doordat de wensen van studenten zijn veranderd. Hoewel uit onderzoek blijkt dat nog steeds veel jongeren die net studeren en op kamers gaan het juist fijn vinden om samen met anderen te koken. Maar het heeft ook te maken met de afschaffing van de individuele huursubsidie voor kamers in 1998.

‘Jonge hoogopgeleiden zijn van levensbelang voor de ontwikkeling van de stad’

’ Rabo Vastgoed maakt dankbaar gebruik van de kennis en ervaring van SSH Utrecht, maar is zich daarnaast ook zelf gaan verdiepen in de doelgroep. Van der Haar: ‘Dat doen we bij ieder project. Wij willen graag dicht op de markt zitten. Daarmee bedoelen we dat we onderzoeken wat mensen beweegt en wat ze willen. Vraaggericht ontwikkelen noemen we dat.’ Voor de City Campus MAX hield Rabo Vastgoed een enquête onder studenten. Hierin kwamen onderwerpen aan de orde als de gewenste grootte van de kamers, de huur- en koopprijs en de gewenste voorzieningen, zoals een sportschool, een restaurant of een café.

Kort, bondig en stoer

Ook op andere manieren hebben ze de doelgroep betrokken bij het project. Zo zijn studenten uitgenodigd mee te denken over een naam voor het complex.

Bochem vertelt hoe dat ging. ‘Wij zaten in een kamer ernaast en konden meekijken door een videoverbinding. Onze eigen opties werden meteen afgeschoten, te lang, te oubollig en te saai,’ lacht ze. ‘Dan merk je wel dat je een stuk ouder bent dan de doelgroep,’ voegt Van der Haar eraan toe. Duidelijk werd dat de naam kort, bondig en stoer moest zijn: Max dus.

Ook hebben studenten van de Hogeschool voor de Kunsten voorstellen en ontwerpen gemaakt voor de inrichting van de algemene ruimtes en de binnen tuin. ‘Die voorstellen waren heel con creet en hebben leuke ideeën opgeleverd, waar we zeker iets mee gaan doen. We waren er zo trots op dat we ze hebben gebundeld in een boekje,’ vertellen Bochem en Van der Haar terwijl ze de resultaten van de studenten laten zien. Jochems en Kleijnen van SSH Utrecht zijn enthousiast over de City Campus.

Eerst twijfelden ze wel aan de locatie, omdat zij een voorkeur hadden voor complexen binnen de centrumring van Utrecht. Maar de ontwikkeling van de woonwijk Leidsche Rijn en het goede openbare vervoer naar het centrum trok ze over de streep. Ook over de tippelzone naast de campus en de eventuele overlast die dit geeft, maken ze zich geen zorgen. Jochems, schouderophalend: ‘Dat hoort nu eenmaal bij de stad. En bovendien, nergens is zoveel politie in de buurt als daar…’

‘De leefwijze van studenten vergt wel wat van een gebouw’

Ook voor starters

Het concept van de City Campus is volgens Rabo Vastgoed ook heel goed bruikbaar in andere studentensteden. Van der Haar is, via de regiokantoren van Rabo Vastgoed, daarover al in gesprek met de gemeenten Zwolle, Amsterdam en Tilburg.

‘In principe is het concept interessant voor iedere gemeente waar veel studenten wonen. Het hoeft dan niet zoals in Utrecht: het kan kleinschaliger. We bekijken lokaal wat de behoefte is. In Zwolle denken we bijvoorbeeld aan een complex met 400 eenheden en in Tilburg gaat het om 225 wooneenheden.’ Daarnaast bekijkt Van der Haar of het concept kan worden omgevormd tot een complex met wooneenheden voor jonge starters. ‘Dat concept zal er anders uitzien omdat jongeren die werken anders leven dan jongeren die studeren.’

Rabo Vastgoed wil daarin graag samenwerken met gemeenten en corporaties maar stelt wel als voorwaarde dat de ontwikkeling uitsluitend op commerciële basis wordt gedaan. ‘Wij zijn een onafhankelijke ontwikkelaar. Wij willen geen gebruik maken van subsidies. Wij zorgen dat het project rendabel is en van goede kwaliteit. En na oplevering houden we niets in bezit.’

‘We willen dat zo’n complex iets toevoegt aan de wijk’

Snel op de rit

Andersom is SSH Utrecht de samenwerking met Rabo Vastgoed ook goed bevallen. Vooral de snelheid waarmee alle fasen in het project tot nu toe werden doorlopen, heeft ze verbaasd. ‘De voorbereiding, vergunningaanvragen, goedkeuring van bestemmingsplannen, de start van de bouw, alles was snel op de rit.’

Wel duurde het even tot Jochems en Kleijnen gewend waren aan de rolverdeling. ‘Meestal zijn wij opdrachtgever en geen afnemer. Nu is de verhouding andersom. Dat heeft wel wat voeten in de aarde gehad. Om ons in dat proces te ondersteunen hebben we daarom gebruik gemaakt van de kennis en kunde van woningcorporatie Bo-Ex.’

Net als Rabo Vastgoed heeft ook SSH Utrecht met het studentencomplex meer ambitie dan alleen het onderbrengen van studenten en starters. Kleijnen en Jochems willen deze kant van hun activiteiten graag benadrukken:

‘We willen dat zo’n complex iets toevoegt aan de wijk. De inrichting van de buitenruimte vinden we daarom heel belangrijk. Daarnaast proberen we iets te doen voor jongeren die minder kansrijk zijn. Zo zijn we voor Max in gesprek met ouders van jongeren met het syndroom van Asperger, een vorm van autisme. Zij hebben ons benaderd met de vraag of wij in Max een woongroep kunnen creëren voor deze jongeren, zodat ze onder begeleiding op prettige wijze met elkaar kunnen leven.’

In verkoop

Pas medio 2008 wordt begonnen met de verkoop en verhuur van woningen in de City Campus MAX. De huurprijs voor een kamer zal rond 325 euro uitkomen. Het streven voor de koopwoningen is om de woonlasten op hetzelfde niveau te brengen als de huur woningen. De koopprijs wordt medio 2008 vastgesteld. Bochem geeft als reden voor de late start van de verkoop dat voor studenten 2009 nog heel ver weg is.

‘Dan zijn de studenten van nu alweer afgestudeerd of hebben ze zich elders gevestigd. Relaties kunnen op uitnodiging wel al een kijkje nemen in de modelwoningen op de bouwplaats. De verkoop zal tevens vanuit de modelwoning plaatsvinden. Met de gemeente en Woningnet is afgesproken dat er geen gebruik wordt gemaakt van wachtlijsten.

Er wordt geloot en daarbij wordt gelet op een goede verdeling van de leeftijden, zodat er een mooie mix zit van jongeren die net studeren en die bijna klaar zijn met hun studie.’ Van der Haar is momenteel bezig met partijen binnen de Rabobankgroep een manier te vinden om ook in de toekomst de koop woningen bereikbaar te houden voor de doel groep.

‘Wij willen graag dicht op de markt zitten’

‘Gezien de enorme vraag naar dit product kan je je voorstellen dat City Campus MAX qua waardeontwikkeling een behoorlijke stijging te zien zal geven, tenminste op korte termijn. Wij willen voorkomen dat met de woningen wordt gespeculeerd en willen het product ook op de langere termijn bereikbaar houden voor de doelgroep. Diverse gemeenten hebben ons gevraagd daar een voorziening voor te treffen en we zijn nu met een aantal specialisten vanuit de Rabobank Groep bezig dat hiervoor te ontwikkelen,’ aldus Van der Haar.

 

Thema: Binnenstedelijke functieverandering, Proces, Markt, Binnenstedelijke herontwikkeling
Uit NAW #27 - winter 2007 - pagina 32-37
Auteur Marijke Manshanden
Beeld Maarten van Velden