In de afgelopen zestig jaar heeft Bouwfonds Property Development zich ontplooid van een ontwikkelaar van goedkope koopwoningen in Nederland tot internationale vastgoed- en gebiedsontwikkelaar. Een bedrijf met een visie op de samenleving en wonen. Betrokken bij complexe projecten die een impuls geven aan stad en land. Financieel sterk, en onafhankelijk van andere partijen waardoor Bouwfonds flexibel kan inspelen op de wensen van de klant en opdrachtgever. Zakelijk en sociaal, commercieel en maatschappelijk betrokken; dat zijn daarbij de kernwaarden. En steeds op zoek naar een lokale verankering, zeker nu Bouwfonds Property Development steeds meer over de grenzen heen actief is. Kortom, niet voor niets is het motto ‘think global, act local’.

In de wereld van de ruimtelijke ordening en woningbouw valt over heel Europa een trend te bespeuren van een terugtredende over heid. In de jaren na de Tweede Wereldoorlog hadden de centrale overheden een spilfunctie bij de wederopbouw van verwoeste steden en infrastructuur. Tegelijk was er sprake van een babyboom en sterk groeiende economie. Overal in Europa werden in hoog tempo nieuwe woonwijken uit de grond gestampt.

De rol van particuliere bouw- en ontwikkelingsbedrijven was beperkt; niet alleen in de communistische wereld, maar ook in de West- Europese landen werd het gros van de woningbouw gerealiseerd door semi-overheidsinstellingen, zoals de Nederlandse woningbouwcorporaties of de Engelse Housing Associations. Landen als België en Spanje met hun sterke traditie van particulier opdrachtgeverschap vormden een uitzondering op de regel.

Marktbewerking

Sinds begin jaren negentig doen de centrale overheden in vrijwel alle Europese landen een stap terug. De verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling van nieuwe woonwijken en stedelijke gebieden wordt neergelegd bij de lokale overheden en marktpartijen. De rol van de centrale overheden beperkt zich steeds meer tot de wet- en regelgeving (zoals op het vlak van milieuen energie) en initiator van bijzondere initiatieven op het gebied van infrastructuur en majeure openbare gebouwen.

Zo kent een land als Frankrijk een lange traditie van ‘grands travaux’, toon aangevende projecten waarmee de president of lokale politici een plek in de geschiedenis willen veroveren en hun stad of land op de kaart willen zetten. De terugtrekkende beweging van de (centrale) overheden heeft te maken met de herordening van de financiële overheidshuishouding enerzijds en de toename van de particuliere welvaart anderzijds. Het gewijzigde beleid rond de overheidsfinanciën is sterk gestimuleerd door de Europese eenwording.

Daarbij werden grenzen gesteld aan de staatsschuld en dus aan subsidiestromen die jarenlang de motor waren voor de woningbouwontwikkeling. De toegenomen particuliere investeringen hebben niet alleen tot gevolg dat die subsidies minder relevant zijn, maar ook dat overheidssturing minder maatgevend is.

Een snelgroeiende klasse van kritische en kapitaalkrachtige ‘woonconsumenten’ neemt niet langer genoegen met degelijke, maar weinig onderscheidende standaardwoningen en wijken. Noch de centrale, noch de lokale overheden hebben de kennis, en het risicodragende vermogen om een adequaat antwoord te geven op de toenemende dynamiek van de marktvraag. Ook willen zij niet langer het risico dragen wanneer de politiek geen extra middelen vrijmaakt.

‘Bouwfonds heeft zich ontwikkeld tot internationale, integrale gebieds- ontwikkelaar’

Samenwerking noodzakelijk

De trend van een terugtredende overheid leidt in veel Europese landen tot vergelijkbare ontwikkelingen bij de ontwikkeling van (woon)gebieden. Aan de kant van de overheid is er sprake van afbouwen dan wel decentraliseren van bevoegdheden en subsidies richting regionale en lokale overheden.

De resterende subsidiestromen bij gebiedsontwikkelingen beperken zich vooral tot investeringen in infrastructuur en openbaar vervoer en tot ‘sociale’ doelen (bevordering sociale cohesie, veiligheid, integratie en dergelijke). Door de afname van de subsidiestromen verandert de positie van de lokale overheden bij de ontwikkeling van nieuwe wijken en de vernieuwing van bestaande wijken.

Anders dan in het verleden hebben de publieke grondbedrijven vaak onvoldoende mogelijkheden bij de grondverwerving en daarmee ook een zwakkere positie bij gebiedsontwikkelingen. Samenwerking met sterke marktpartijen, vroegtijdig overleg over stedenbouw en marktconforme kwaliteit zijn onvermijdelijk. Daardoor is er bij gebiedsontwikkelingen in toenemende mate sprake van publiek private partnerships; overheden, projectontwikkelaars, aannemers en andere partijen trekken gezamenlijk op.

Die samenwerking beoogt zowel de grondverwerving als het stedenbouwkundig ontwerp, het bouwrijp maken en de gronduitgifte. Andere partijen kunnen vervolgens op de bouwrijpe grond hun opstallen ontwikkelen. De grotere bijdrage van marktpartijen wil overigens niet zeggen dat de rol van de lokale overheden is uitgespeeld. Door hun publiekrechtelijke bevoegdheden hebben de lokale overheden nog steeds veel zeggenschap over de ruimtelijke ontwikkeling.

Dit betekent dat zij hun eigen beleidsdoelen kunnen inbrengen en de ruimtelijke en sociale kaders voor de markt kunnen beïnvloeden. Tevens kunnen zij een deel van de inkomsten uit de grondexploitatie gebruiken voor publieke voorzieningen en de bouw van sociale woningen. Zo hebben de overheid en lokale politici via een omweg toch de zekerheid dat maatschappelijke doelen en politieke keuzes ook gerealiseerd worden.

Nieuwe uitdagingen

Voordelen van deze nieuwe ordening zijn dat niet langer de overheid, maar de markt grote risico’s draagt voor gebieds ontwikkelingen en dat er sneller dan via de traditionele beleidsprocessen ingespeeld wordt op de grote maatschappelijke veranderingen die de komende jaren op ons afkomen. In dit NAW-nummer gaat een aantal deskundigen van naam in op belangrijke trends op gebied van het wonen.

Zo is over heel Europa sprake van ingrijpende demografische ontwikkelingen, zoals vergrijzing, gezinsverdunning en migratie. Allesandro Bronda wijst op de gevolgen van demografische ontwikkelingen; in sommige Europese landen is er sprake van bevolkingsgroei (Ierland, Engeland, Turkije), terwijl andere landen geconfronteerd worden met stagnatie dan wel krimp van de bevolking (Zuid- en Oost- Europa).

Nick van Ommen en Jonas Lindholm benadrukken dat veel senioren en dynamische, jongere één- en tweepersoons huishoudens behoefte hebben aan een stedelijk milieu met comfortabele woningen en voorzieningen in de buurt. Christoph Wiese en Hans Stimann wijzen op de gevolgen van het ontstaan van een creatieve- en kenniseconomie; hoogopgeleide huis houdens willen vaak niet meer uit de stad verhuizen, maar wonen in verbouwde huizen of op getransformeerde, voormalige haven- en industriegebieden. Duurzame kwaliteit van woningen en wijken vormt een sleutelwoord.

Tegelijk is er, aldus Van Ommen, ook een blijvende behoefte aan goedkopere woonmilieus – al dan niet in de periferie van de stad – voor jongeren en andere groepen die een minder ruime portemonnee hebben. Maar ook ‘nieuwe steden’ op afstand van de stad, mits goed ontsloten via openbaar vervoer, zijn voor een deel van de woonconsumenten een aantrekkelijke optie.

Kortom, de traditionele suburb in het groen is door demografische en economische ontwikkelingen voor een toenemend aantal groepen woon consumenten niet langer alleen zaligmakend. Er is behoefte aan een breed palet van woonmilieus die aansluiten bij veranderende leefstijlen.


Lissabon-agenda

De toenemende welvaart en differentiatie van woonmilieus maken het voor veel groepen mogelijk om hun woonwensen ook daadwerkelijk te realiseren. Tegelijk waarschuwt onder andere Van Ommen voor het gevaar van gettovorming en maatschappelijke onrust, met name in wijken met veel allochtone bewoners.

Allochtonen vormen echter niet alleen een (tijdelijk) probleem door lagere scholing en gebrekkige integratie, maar ook een enorm potentieel voor economische innovatie en groei; het hoofddoel van de Lissabon-agenda van de Europese Unie. De realisatie van de Lissabon-agenda is op lokaal niveau alleen mogelijk door een nauwe samenwerking van overheden en sterke marktpartijen bij ruimtelijke processen.

De rol van de overheid is daarbij die van hoeder van het publieke belang en maatschappelijke cohesie. Grote en internationaal opererende ontwikkelaars zoals Bouwfonds, kunnen op hun beurt risicodragend vermogen, managementcapaciteit, creativiteit, kennis van de markt en internationale expertise inbrengen.

Door continu marktonderzoek en langdurige ervaring met de afzet van hun producten houdt Bouwfonds steeds de vinger aan de pols en is daarom optimaal in staat om snel in te spelen op de dynamiek van de vraag en kunnen wij nieuwe concepten en producten ontwikkelen.

Van Vastgoedontwikkelaar tot gebiedsontwikkelaar

Bouwfonds heeft zich in de laatste decennia ontwikkeld van grootste Nederlandse woningontwikkelaar tot internationale, integrale gebieds ontwikkelaar. Er zijn inmiddels eigen lokale vestigingen in landen als Spanje, Frankrijk, Duitsland, in de Scandinavische landen en in Oost-Europa.

Deze ontwikkeling is niet toevallig. Bouwfonds is opgericht door de Nederlandse gemeenten en heeft als projectontwikkelaar altijd geopereerd op het snijvlak van publiek en privaat. Maatschappelijke betrokkenheid en verantwoordelijkheid voor collectieve belangen zit ons als het ware in de genen. Zie de doelstelling bij de oprichting in 1946: ‘de verbetering van de volkshuisvesting – en meer in het bijzonder – bevordering van het eigenwoningbezit voor mensen met een kleine beurs.’

De bouw van goede en betaalbare woningen is nog steeds een kernactiviteit van Bouwfonds. De activiteiten in Europa zijn echter steeds meer verbreed: van de bouw van goedkope én dure woningen naar de integrale ontwikkeling van nieuwe woonwijken en van centrumgebieden met een mix van wonen, werken en recreatie.

‘Niet langer de overheid, maar de markt draagt grote risico’s voor gebieds- ontwikkelingen’

In dit nummer passeert een aantal gebiedsontwikkelingen in Europa kort de revue. Zo won Bouwfonds een prijsvraag voor het ‘spoorwegeiland’ Confluence in Lyon (Frankrijk) en zijn zij momenteel bezig met de planuitwerking. Voor de wijk Nieuwland in Amersfoort was Bouwfonds verantwoordelijk voor de hele ontwikkeling van een duurzame wijk met 5.000 woningen. In de wijk Am Ackermannbogen in München ontwikkelt Bouwfonds Immobilienentwicklung samen met de gemeente negen deelgebieden. Voor de ontwikkeling van de wijk Vallensbæck bij Kopenhagen haalde Bouwfonds de selectie om een gebied uit te werken conform een Hollands concept.

Het Tsjechische Na Dolech in Jihlava is een voorbeeld van een gebiedsontwikkeling waar Bouwfonds ook verantwoordelijk is voor de aanleg van het openbaar groen en alle voorzieningen.

Lokaal verankerd

Bouwfonds is eigendom van de Rabobank, één van de grotere Triple-A banken die wereldwijd actief is. Met Rabobank als moedermaatschappij wordt de slagkracht als standvastige lange-termijn partij aanzienlijk versterkt ten opzichte van andere ontwikkelaars in Europa. Daardoor kan Bouwfonds Property Development een voortrekkersrol vervullen bij complexe, risicovolle projecten.

‘Grote ontwikkelaars brengen kennis van de markt en internationale expertise in’

Er kan langjarige zekerheid worden geboden aan regionale en lokale overheden en aan private organisaties als beleggers, sociale ontwikkelaars en bouwers. Als integrale gebiedsontwikkelaar kan het een breed palet aan competenties inzetten, variërend van strategische vaardigheden tot technische expertise, kennis van financiën, marketing, ontwerp en procesmanagement.

Deze internationale werkwijze sluit aan bij de vraag van internationale bedrijven en beleggers die zaken willen doen met solide partijen met een lange-termijn oriëntatie en een brede scope en die tevens lokaal aanwezig zijn. Als ontwikkelaar die geen onderdeel is van een productieconcern, heeft Bouwfonds bovendien een onafhankelijke positie; gedwongen winkelnering is uit den boze.

Daardoor kan het bedrijf flexibel inspelen op lokale wensen, zoals bij de selectie van ontwerpers, makelaars, bouwers en andere partijen. De afgelopen jaren heeft Bouwfonds zich ontwikkeld tot een internationaal vastgoedbedrijf. De genen zijn echter hetzelfde gebleven: zakelijk én sociaal, commercieel én maatschappelijk betrokken. Steeds op zoek naar een lokale verankering: bij woonconsumenten, ondernemers, beleggers, vastgoedexploitanten, agrariërs, politici en andere partijen.

En tegelijk volop operationeel in meer dan tien Europese landen. Kortom, ‘think global, act local’ is het centrale motto.

 

Thema: Visie
Uit Dossier #25 - zomer 2007 - pagina 4-9