Steeds hogere prijzen, heel weinig ruimte om nieuwbouw te ontwikkelen; de markt van het vastgoed in en rond Parijs heeft het karakter van een snelkookpan waarvan het ontluchtingspijpje gedeeltelijk is verstopt. Maar het is niet alleen ruimtegebrek dat een complicerende factor is. Projectontwikkelaars hebben in iedere plaats te maken met andere politieke omstandigheden. ‘De Parijse regio is heel ingewikkeld, maar daarom ook zo interessant.’ Directeuren Nicolaï en Bourgade van Marignan over de knelpunten én mogelijkheden in en rond Parijs.

Gooi een steen in het water. Vanaf de ‘plonsplek’ verspreiden de golfjes zich naar de buitenkant. Een betere omschrijving van de situatie in de wereld van het vastgoed in Parijs en de omliggende regio is er niet.

De druk vanuit de hoofdstad naar de ‘Petite’ (kleine) en ‘Grande Couronne’ (grote krans) is groot. De drie departementen (provincies) die tegen de Périphérique aangeplakt liggen kennen ‘Parijse’ problemen. In de grote krans daarbuiten hebben projectontwikkelaars vaak te maken met moeizame onderhandelingen. Er wonen 12 miljoen mensen (ruim 15 procent van de totale Franse bevolking) in de regio. Pakweg dertig jaar geleden werd de krapte op de woningmarkt opgelost door het concept van de ‘Villes Nouvelles’, een uitvinding van vader des vaderlands Charles de Gaulle.

Vijf nieuwe steden zijn gebouwd, om de bevolkings groei van Parijs ruimte te geven. Al deze nieuwe steden liggen op 20 à 30 kilometer van de Parijse binnenstad. Maar die gouden tijd is voorbij: de politiek investeert niet meer zo massaal in grote projecten van ruimtelijke ordening. Om het gebrek aan ‘grands travaux’ op te vangen, doen de projectontwikkelaars in de Parijse regio aan verdichting, en ontwikkelen ze hier en daar op een industrieel braakliggend terrein dat vrijkomt.

De nationale politiek komt niet meer met grootse projecten, dus moet men pogen met de lokale politiek plannen te realiseren. En dat is door de grote verschillen in inzichten meer dan gecompliceerd. Snel een project afronden – omdat de rijksoverheid het tot ‘publiek nut’ heeft verklaard – is er niet bij.

Goede investering

Toen hij hoorde dat Parijs niet de olympische spelen van 2012 kreeg toebedeeld voelde Bernard Nicolaï, regionaal directeur van Marignan Parijs en de ‘Petite Couronne’ persoonlijk veel spijt. Direct daarna dacht hij aan de mogelijkheden voor projectontwikkeling. Het oude terrein van de Franse spoorwegmaatschappij SNCF in de Parijse deelgemeente Batignolles was bestemd voor het olympisch dorp.

Er komt nu dus ruimte vrij in Parijs. Ruimte die de komende zeven jaar niet olympisch wordt benut, maar die gebruikt kan worden voor nieuwbouw. Een beetje lucht in een overspannen markt. Bernard Nicolaï weet veel, zo niet alles van de markt in Parijs – met de twee groene longen Neuilly en Boulogne – de departementen Hauts-de-Seine en Val de Marne en de noordelijke ‘ontwikkelingssteden’ Saint-Denis en Saint-Ouen: samen de kleine kroon.

‘Het probleem is dat we in deze gebieden ontzettend weinig ruimte meer hebben die kan worden ontwikkeld’, zegt Nicolaï. ‘Dat is de belangrijkste reden waarom de prijzen zo hoog zijn, en waarom veel mensen uit het hart van de Parijse regio uitwijken naar buiten. De rente is historisch laag, de beurzen hebben de afgelopen jaren toch wel wat klappen te verwerken gekregen.Ziedaar de redenen waarom – ondanks de hoge prijzen – veel Fransen toch een huis willen kopen. Ze zien het als een goede

‘ Voorheen leefden Parijzenaars historisch in kleine woningen; nu kiezen ze steeds meer voor een groter huis’

investering in de toekomst. Daarbij komt dat de mensen die een woning bezitten dit voor een goede prijs kunnen verkopen. Om die overwinst te investeren in een grotere woning.’ Want leefden de Parijzenaars historisch in kleine woningen; nu kiezen ze steeds meer voor een groter huis. ‘Wie een woning van 120 vierkante meter verkoopt, gaat bij zijn volgende aanschaf voor bijvoorbeeld 140 vierkante meter. De tuin, vroeger erg belangrijk, verliest aan belang.’

Partner

Een projectontwikkelaar als Marignan krijgt in Frankrijk steeds meer een rol als partner, legt Nicolaï uit. In het gedecentraliseerde Frankrijk
ligt veel macht bij de gemeentebesturen, en dan met name bij de burgemeester. In kleinere gemeenten is de burgemeester geen professional, maar iemand die het besturen van zijn dorp of stad er in zijn vrije tijd bij doet.

Zo iemand – een goedwillende amateur – moet dan ineens het centrum van zijn gemeente herstructureren. Vanwege voorzieningen die verdwijnen, parkeerruimte die erbij moet komen, en woonruimte waar een plaats voor moet worden gezocht. Deze zogenaamde ZAC’s, de Zones d’Aménagement Concertées, zijn de Franse vorm van verdichting, waar voor organisaties als Marignan, of de concurrenten zoals Cogedim en Kauffmann & Broad, partner worden van de gemeentebesturen.

‘ Echt, bouwen in de Parijse regio is uitermate gecompliceerd. En daarom ook zo leuk’

Oude industrie

Maar er zijn ook plaatsen waar gebouwd kan worden op de zogenaamde industriële braakliggende terreinen. Een van de grootste gebieden is in Meudon en Boulogne-Billancourt, aan de oevers van de Seine. Daar zijn de afgelopen jaren de fabrieken van Renault afgebroken.

Op de plaats waar vroeger de fabrieken van carrosseriefabrikant Chausson stonden, heeft Marignan een groot appartementencomplex gerealiseerd. ‘Ook bij dat soort projecten leveren wij onze knowhow, want daar moet vaak vervuilde grond worden verwijderd en de bodem verder worden opgeschoond.’

Iets dergelijks is al enige jaren aan de gang in de sector Saint-Denis en Saint-Ouen, iets ten noorden van Parijs. De komst van het Stade de France, ter gelegenheid van het Wereldkampioenschap voetbal van 1998 was het startsein van een enorme operatie, waarbij het armoedige, verpauperde gebied grondig op de schop is gegaan.

‘Niemand wilde daar wonen. Totdat het grootste deel van de oude, slechte woonruimte werd gesloopt en er nieuwbouw kon worden gepleegd. Net over de stadsgrens van Parijs, relatief goedkoop, tussen 3.000 en 3.500 euro per vierkante meter. Er is daar nog veel te doen, maar waar vroeger de communistische burgemeesters dwars lagen, ze projectontwikkelaars niet zagen zitten en alleen maar sociale woningbouw wilden plegen, zijn de bestuurders nu uitgegroeid tot goede en betrouwbare partners. We praten daar met professionals.’

De stad Parijs zelf – geleid door de socialist Bertrand Delanoë – is een ander verhaal. ‘Er is nauwelijks terrein’, vertelt Nicolaï. ‘Een ‘typisch Parijse projectontwikkelaar’ als Cogedim is nu ook buiten de stadsgrenzen actief.’ Bovendien is het lastig onderhandelen met een burgemeester, die een coalitie heeft moeten vormen met de aan invloed verliezende Groenen. Die partij wil bij wijze van spreken bij iedere steen die gekeerd wordt een milieueffectrapportage, overigens ook tot ergernis van de Parijzenaars zelf.

‘Delanoë is gekozen op een sterk sociaal programma. En aangezien in Parijs in het verleden nauwelijks sociale woningbouw is gepleegd, moet de stad een inhaalslag maken. De wetverplicht iedere gemeente om minstens 20 procent sociale woningbouw te hebben.’

‘ De Parijse politiek investeert niet meer zo
massaal in grote projecten
van ruimtelijke ordening’

Magneten

Zijn collega Jean-Philippe Bourgade, van Marignan ‘Grande Couronne’ herkent de problemen van zijn collega in de kleine kroon. De zogeheten ‘Villes Nouvelles’, zoals Saint-Quentin-en-Yvelines en Marne-la-Vallée – vooral bekend van Disneyland Resort Parijs – liggen in zijn werkgebied. In Marne-la-Vallée worden in de buitenste sectoren nog wat nieuwe plannen ontwikkeld, maar het is allemaal mondjesmaat.

Ook hij constateert dezelfde druk ‘naar buiten’, vanuit de Franse hoofdstad. ‘Je ziet dat nieuwe kernen zich ontwikkelen rond belangrijke infrastructurele aderen.’ Buiten Parijs is de laatste jaren naarstig gewerkt aan wat je met enige gemak de ‘tweede Périphérique’ kan noemen, de ringsnelweg A86.

En de ‘Francilienne’, de A104 wordt in versneld tempo aangelegd. Het openbaar vervoer, met de snelle metro RER (Réseau Express Régional) is de laatste jaren fors verbeterd. ‘Zolang de mensen het gevoel hebben dat ze nog redelijk snel naar hun werk kunnen komen, is een verhuizing naar buiten de stad een serieuze optie.’

Daar komt volgens hem nog eens bij dat er steeds meer werkgelegenheid verder buiten de Périphérique te vinden is. Zo staan de grote Renaultfabrieken, eens een belangrijke werkgever in Boulogne- Billancourt en Meudon (twee kilometer ten zuidwesten van Parijs) in de buurt van Cergy- Pontoise, de eerste ville nouvelle die helemaal ‘af ’ is. Cergy ligt 40 kilometer ten noordwesten van de hoofdstad. Luchthaven Roissy-Charles de Gaulle is ook zo’n werkgelegenheidsmagneet.

Rond Disneyland Resort Parijs hebben vele tientallen bedrijven hun Parijse vestiging of hoofdkantoor gevestigd. En het TGV-station van Massy, 25 kilometer zuidelijk van de Eiffeltoren, is eveneens ‘booming’. ‘Er ontstaan in de Parijse regio als het ware nieuwe centra, die konden ontstaan door de nabijheid van Parijs, maar die nu een eigen economische dynamiek hebben gekregen.’

‘ Nieuwe kernen ontwikkelen zich rond belangrijke infrastructurele aderen’

Maatwerk

Rond deze nieuwe centra, die de afgelopen tien, vijftien jaar zijn ontstaan, bevinden zich in de ‘Grande Couronne’ nog vele tientallen kleine gemeentes, waar ontwikkelaars als Marignan zoeken naar mogelijkheden om nieuwe projecten te bouwen. Het gaat om typisch Franse dorpen, met een levendig centrum, meestal gebouwd rond een eeuwenoude Romaanse kerk.

Waar de burgemeester vaak een lokale onderwijzer of andere notabele is. Waar iedereen nog echt iedereen kent en waar men vasthoudt aan de traditie van zelfstandigheid, ondanks de ook in Frankrijk steeds vaker voorkomende schaalvergroting en regionale samenwerking. Frankrijk kent nog altijd 36.000 zelfstandige gemeenten. In dit rurale deel van de Parijse regio stuiten Bourgade en zijn mensen op een – naast de al eerder geschetste politieke problemen – geheel nieuw fenomeen.

De vaak net nieuw geïnstalleerde bewoners wenden hun invloed aan om nieuwe bouwprojecten buiten te deur te houden. ‘Zij hebben het dorp van hun dromen gevonden, een prettige, menselijke maat, en willen absoluut niet dat er nieuwkomers bijkomen. Dan kost het opleveren van een nieuw project jaren, waar je eigenlijk met maanden zou kunnen volstaan. Echt, bouwen in de Parijse regio is uitermate gecompliceerd. En daarom ook zo leuk. Want alles wat we doen moet honderd procent maatwerk zijn.’

Samengevat Er wonen 12 miljoen mensen (ruim 15 procent van de totale Franse bevolking) in de Parijse regio. De woningbouwopgave is complex. Er is zeer weinig ruimte om nieuwbouw te ontwikkelen en de prijzen stijgen. De druk vanuit de hoofdstad naar de ‘Petite’ (kleine) en ‘Grande Couronne’ (grote krans) is groot. Pakweg dertig jaar geleden werd de krapte op de woningmarkt opgelost door het concept van de ‘Villes Nouvelles’. Maar die tijd is voorbij: de politiek investeert niet meer zo massaal in grote ruimtelijke ordeningsprojecten. Verdichting in bestaand stedelijk gebied of bebouwen van braakliggende oude industrie terreinen zijn de huidige mogelijkheden. Daarbij hebben ontwikkelaars in iedere plaats te maken met andere politieke omstandigheden.

Marignan ligt op schema

Over drie jaar moet de Franse dochter van Bouwfonds Property Development, Marignan, tot de top-5 van de projectontwikkelingsmaatschappijen van Frankrijk behoren. ‘De landelijke dekking is er nu. We zijn aanwezig in de tien belangrijkste regio’s van het land. We zijn gegroeid van 1.500 verkochte woningen in 2001 tot naar schatting 2.800 dit jaar. Als we in 2008 op zo’n 4.000 woningen zitten, behoren we tot de grootste vijf ontwikkelaars van het land.’ Volgens Freek Pril, de ‘verbindingsofficier’ tussen Bouwfonds en de Franse tak van het bedrijf, wordt de groei vooral in de kansrijke regio’s gerealiseerd. ‘We hebben nu kantoren in Parijs, Lille, Straatsburg, Nantes, Tours, Lyon, Marseille, Nice en Toulouse. Het aantal medewerkers is gegroeid van 176 in 2001 naar 260 nu. We liggen op schema.’

De hoofdactiviteit van Marignan in Frankrijk is nog altijd het ontwikkelen van woningen. Maar er is volgens Pril ook veel kennis aanwezig op het gebied van kantoorontwikkelingen. Er wordt studie verricht naar de bouw van 35.000 vierkante meter in Nanterre, vlak naast de futuristische kantoorwijk La Défense. Ook wordt het kantoorgebouw van de Conseil Supérieur du Notariat – in het 7de arrondissenment – het overkoepelende notariaat onder handen genomen. Naast de klassieke bouwprojecten worden ook nieuwe concepten gelanceerd, zoals seniorenwoningen. Het zijn woningen die gekoppeld zijn aan zorgvoorzieningen.

‘De mensen hebben de vrijheid om wel of niet professionele hulp te nemen.’ Pril zegt dat die woningen niet alleen voor de allerrijksten zijn. ‘Zo’n appartement zal tussen de 200.000 en 300.000 euro gaan kosten.’ Het concept wordt door heel Frankrijk aangeboden. Ook beweegt Marignan zich op de interessante markt van de tweede woningen. ‘Vooral in het zuiden van het land.’

Toen Marignan in 2001 door Bouwfonds werd overgenomen en de groeidoelstelling werd geformuleerd, ging men vooral uit van organische groei. ‘Hoewel we overnames nooit hebben uitgesloten.’ Ook werd besloten om met lokaal management te gaan werken.

‘Dat is handig, want Frankrijk is een vrij gecompliceerd land. De burgemeesters hebben in Frankrijk veel meer macht dan hier in Nederland. Dat kan een voordeel zijn, want als hij achter een project staat, is het eenvoudig te realiseren. Maar het kan ook een handicap zijn. Lokaal management is in Frankrijk een must. Zij hebben immers de kennis van de markt en kennen de juiste personen. Ze hebben bij wijze van spreken met ze op school gezeten.’

Het ontwikkelen van een project kost in Frankrijk ongeveer evenveel tijd als in Nederland.Marignan heeft een structuur die vergelijkbaar is met Bouwfonds.‘We ontwikkelen en verkopen projecten. We hebben in Frankrijk geen eigen bouwonderneming. Het is een slagvaardige organisatie.’ De recente aankoop van MAB zorgt voor mogelijk nieuwe impulsen. ‘Die samenwerking kan leiden tot de realisatie van multifunctionele projecten,’ aldus Pril.

 

 

Thema: Buitenland, Beleid
Uit NAW #18 - najaar 2005 - pagina 18-25
Auteur Wilko Voordouw
Beeld Don Wijns