Als de geschiedenis ons één ding leert dan is het wel, dat niets zo moeilijk is als in de toekomst kijken. Zie de talloze toenmalige ‘steden van de toekomst’ die momenteel drastisch op de schop gaan en beter bekend staan als de naoorlogse herstructureringswijken. Andere grootschalige huisvestingsoperaties, zoals de Vinex, lijken wél redelijk toekomstbestendig te zijn. De geschiedenis lijkt feiten en trends even gemakkelijk in te kunnen halen als het weer op een zomerse dag kan omslaan. Maar vooruitzien in de ruimtelijke ontwikkeling is nu eenmaal onvermijdelijk. De woonwijk van de toekomst plannen we immers vandaag. Hoe gaan we om met de wijken van de toekomst in een tijd die zijn geloof in de maakbaarheid lijkt te hebben verloren? In dit dossier wordt uitgebreid ingegaan op de vraag wat we nú kunnen zeggen over omvang, programma en vorm van de wijk waarin we straks zullen wonen.

De grootschalige blauwdrukken en de idealistische verwachtingen omtrent de woonwensen van de middenklasse – die wijken als de Bijlmer en de Westelijke Tuinsteden in Amsterdam kenmerkten – zijn allang verleden tijd. Grote, baanbrekende concepten vanuit het idee dat ‘alles anders moet’, zijn daarmee ook van de baan.

Als we nu kijken naar de toekomst, spelen begrippen als flexibiliteit en ruimtelijke ontwikkelingsscenario’s een grote rol. Niet alles vastleggen maar ruimte laten, ook in de tijd, voor toekomstige trends, behoeftes en wensen. Daar tegenover staat de wens om samenhang en structuur te creëren, met name op het grotere schaalniveau van de regio of het stadsgewest. Met het omslaan van de markt naar een echte vragersmarkt zullen de wensen en voorkeuren van de woonconsument steeds belangrijker worden.

Wijken zullen zich moeten onderscheiden en gaan met elkaar in concurrentie. Leefstijlen, ook wel ’culturele voorkeuren‘ genoemd, en marketing worden factoren van groot belang in dat diversificatieproces. Naast een grote nieuwbouwopgave – waar vooral de trend van landelijk wonen een grote rol in lijkt te gaan spelen – ligt er de opgave om de bestaande wijken toekomstbestendig te maken. Ook hier speelt differentiatie van woonmilieus een substantiële rol.

De opgave is echter complexer dan een puur fysieke aanpak, gericht op sloop en vervangende nieuwbouw. Het aanpakken van sociaal-economische problematieken is hier integraal onderdeel van de oplossing.

Het kijken naar brede, maatschappelijke trends is dan ook onontbeerlijk als het gaat om werken aan de woonwijk van de toekomst. Over de rol van vergrijzing, integratie, ICT, schaalvergroting, gemeenschapsgevoel, veiligheid en gated communities.

Huisje, tuintje, parkeerplaats

Uit een recent onderzoek in Engeland blijkt dat van alle mogelijke locaties de vraag naar wonen in suburbane gebieden het grootst is. Daarbij gaat het niet alleen om middenklassengezinnen met kinderen – de groep waarvoor traditioneel het meeste is gebouwd – maar ook om bijvoorbeeld yuppen die helemaal niet en masse zo dicht mogelijk bij het bruisende stadscentrum willen wonen. Onder andere door het beschikbaar komen van technologische voorzieningen (ICT) in de woning, blijken zij ook vaak liever rustig en groen te willen wonen. De term ‘eengezinswoning’ lijkt daarmee achterhaald, zeker gezien het grote aantal 55-plussers dat in 2040 in de Vinexwijken zal wonen. Ook op het schaalniveau van de woning lijkt flexibiliteit dus geboden.

Het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP) voorspelt een verdergaande gezinsverdunning en de vergrijzing is vanaf 2030 een keihard gegeven. Gemakkelijk aanpasbare woningplattegronden, brede beukmaten en nultredenwoningen zijn van belang om het wonen aan te passen naar gelang deze veranderende behoefte. Niet de woning, maar de kamer zal de nieuwe basiseenheid worden, zodat functies kunnen worden uitgewisseld. Mensen kunnen op die manier zo lang mogelijk op een prettige manier in het huis blijven wonen, zeker als daar ‘op afroep’ oftewel op maat geleverde zorg bij komt.

De vraag naar suburbaan wonen aan de randen van de steden blijft dus naar verwachting dominant, in de vaktermen van de afdeling Marktonderzoek van Bouwfonds MAB ook wel ‘een htp’tje’ genoemd: huisje, tuintje, parkeerplaats. Men wil in een rustige, veilige omgeving wonen, maar wel dicht bij voorzieningen en het werk. Mobiliteit neemt daarbij een (nog) steeds belangrijkere rol in. Onderzoekers van het Onderzoeksbureau OTB van de TU Delft en het SCP zien een verder gaande schaalvergroting van de arbeids markt, de woningmarkt en de markt voor voorzieningen als zorg, onderwijs en leisure.

De wensen en voorkeuren van de woonconsument worden steeds belangrijker

Het is een ontwikkeling die al geruime tijd aan de gang is: de stad als eenheid verschuift naar het stadsregionale niveau. De netwerkstad, het stedelijk veld, het stadsgewest: de regionalisering lijkt een feit te zijn, niet alleen op nationaal niveau, maar ook op Europees niveau. De werkgelegenheid klontert steeds meer samen en verschuift naar de randen van de stad en specifieke centrale gebieden. Voor woonlocaties betekent dit dat mensen willen wonen in de buurt van het aanbod. Zeker in tijden van een strakke economie is een ruime keuze van werkgelegenheid belangrijk.

Tegelijkertijd zal automobiliteit steeds duurder worden, onder meer door tolpoorten rond steden, accijnzen op milieu vervuiling en hogere tarieven voor parkeren. Het levert wellicht – zoals we nu in Londen zien – een bloeiende particuliere ‘busjes-sector’ op, een soort tussenlaag tussen taxi’s en openbaar vervoer in. Zeker is dat veel mensen in ieder geval de tweede auto de deur uit zullen doen. Woonlocaties die aangesloten zijn op het spoor of ander hoogwaardig openbaar vervoer hebben dan absoluut een pluspunt voor op andere locaties.

Schaalvergroting

De verdergaande regionalisering stelt de ruimtelijke planning ondertussen wel voor problemen. Op het niveau van de regio’s zijn er immers geen bestuurslichamen. Een regio of stadsgewest valt vrijwel nooit samen met de grenzen van bestaande bestuurlijke kaders zoals de provincies. Een oplossing is dat sommige gebieden zijn aangewezen als kaderwetgebieden (zoals het Regionaal Orgaan Amsterdam (ROA) of het Knooppunt Arnhem Nijmegen (KAN)), voortkomend uit de Wet Gemeenschappelijke Regelingen. Voordeel is dat deze besturen sectoraal kunnen werken (inzetten bijvoor beeld op infrastructuur of economie), nadeel is dat de besturen vaak vlees noch vis zijn en democratische legitimatie ontberen.

Voor de huidige praktijk van ontwikkelingsplanologie zou dat nog wel eens moeilijkheden kunnen opleveren. Hoewel iedereen het erover eens is dat gebiedsontwikkeling niet kán zonder de samen werking tussen overheid en marktpartijen, moet die samenwerking nog wel een geschikte vorm vinden. Zo ontstaan er regelmatig problemen bij complexe opgaven in de publiek-publieke samenwerking. Ook klinkt nogal eens de klacht dat er weliswaar veel kennis van zaken aanwezig is bij de overheid, maar dat het moeilijk kan zijn de juiste personen te mobiliseren.

Bij een juiste balans tussen overheid en markt kan ieder zijn kennis en expertise inbrengen, maar zullen de rollen duidelijk omschreven moeten zijn. De overheid blijft uiteindelijk eindverantwoordelijk en zal de uitgangspunten en voorwaarden moeten formuleren. De invulling van de inhoud en de uitvoering kunnen vervolgens ‘vermarkt’ worden, waarbij het werken met prestatieovereenkomsten een goede optie is.

Een dringende eis van ontwikkelaars aan de overheid is daarbij wél, dat gemeenten en andere overheden vooruit durven te kijken en dat bestuurders niet te zeer gefocust zijn op hun eigen bestuurlijke termijn. Met het opstellen van woon visies en dergelijke kunnen concepten, samenhang en kwaliteit ook op de lange termijn gegarandeerd worden. Zo wordt zekerheid geboden aan enerzijds de burger en anderzijds aan de marktpartij die bereid is risico’s te nemen.

Overigens zou een mogelijke oplossing voor het creëren van werkelijk toekomstbestendige woonwijken wel eens kunnen schuilen in het buiten de gebaande paden treden. Ontwikkelen buiten de geëigende plannings- en besluitvormingspraktijk om, zoals men in Berlijn deed met de Potsdamerplatz en in Londen met het projectbureau ‘London 2020’. Het vergt echter de nodige durf en daadkracht van bestuurders en wellicht zelfs een nieuwe vorm van samenwerking tussen (rijks)overheid en marktpartijen in de vorm van een gezamenlijke soort kennis- en planningsinstantie. De verwachte schaalvergroting levert ook problemen op voor de menging van functies, momenteel toch een ideaalbeeld wat betreft levendigheid en leefbaarheid van een wijk.

Door de schaalvergroting van zowel wonen als werken zal het wonen steeds dominanter worden in de wijk terwijl de werkgelegenheid naar de randen van de steden en de suburbane gebieden verschuift. Iets dergelijks is nu al te zien in Leidsche Rijn op het gebied van zorg. Zorgaanbieders zijn grote bedrijven geworden die met de gemeente onderhandelen over zorgcentra, waarin uit efficiency en kostenoverwegingen alle zorgvoorzieningen zijn ondergebracht.De zogenaamde éénpitters, huisartsen of fysiotherapeuten met een eigen praktijk aan huis, krijgen van de zorgaanbieder geen contract, verliezen daarmee hun bestaansrecht en verdwijnen uit het straatbeeld.

Tegenover deze ‘ontmenging’ van functies in de openbare ruimte van de wijk, staat een trend van juist meer functiemenging in het privé- of semi-openbare gebied. Door ICT-voorzieningen en de stijgende kosten voor mobiliteit zal het thuiswerken van werknemers naar verwachting de komende jaren een grote vlucht maken. Ook de sport- en leisurefaciliteiten in luxe-appartementencomplexen zijn een voorbeeld van deze trend.

Gated communities

Is de woonwijk van de toekomst nu wel zo anders dan we al kennen? Het suburbaan wonen en het huisje-tuintje-parkeerplaats zijn immers al decennialang de meest populaire woonvoorkeuren. De verwachting is inderdaad niet dat er ‘schokkende’ nieuwe woon vormen zullen gaan ontstaan, die volledig afwijken van wat in ons land gangbaar is.

Over gated communities, Suncities en andersoortige seniorensteden is vrijwel iedereen negatief. Het zit gewoon weg niet in onze nuchtere aard om achter een hek te willen wonen. Of om als oudere alleen met andere ouderen om je heen te willen wonen. Bovendien zijn de Nederlandse omstandigheden niet helemaal vergelijkbaar met ‘Amerikaanse toestanden.’ Zo is de criminaliteit in de Verenigde Staten veel groter en dus veel bedreigender dan hier. Bovendien zijn bij ons de afstanden zodanig, dat vrijwel overal een fijnmazig netwerk van (zorg)voorzieningen bestaat en dat de familie dichterbij woont dan vaak in de VS het geval is.

Het verhaal van de gated communities speelt zich in Nederland hoogstens af op het niveau van appartementencomplexen in de binnensteden. Toch zal de woonwijk van de toekomst ook weer niet helemáál lijken op de wijken die wij nu kennen. Een belangrijke reden daarvoor is dat we in de toekomst niet meer bouwen om de schaarste weg te werken. En daarmee zal de nadruk meer op kwaliteit en consumenteneisen komen te liggen.

Ook de Vinex was een operatie waarin in hoog tempo gebouwd moest worden om aan de vraag tegemoet te komen. Het leverde wijken op, met kwalitatieve goede woningen en openbare ruimte, maar misschien niet altijd het woonmilieu dat veel mensen hadden gewild.

Desondanks lijken de Vinexwijken zeker toekomstbestendig te zijn: er wonen veel kapitaalkrachtigen die hebben geïnvesteerd in hun woning. Het begrip woonmilieu zal in de toekomst echter steeds meer een sleutelrol gaan spelen. De kwaliteit van de leefomgeving zal meer en meer aan belang winnen. Daarbij ligt meer de nadruk op de openbare ruimte dan op bijvoorbeeld architectuur, hoewel ook architectuur een rol van belang zal blijven spelen als onderscheidende factor.

In de belevingswaarde van de bewoners speelt de openbare ruimte echter een doorslaggevende rol. Niet meer de kavel dient als basis van de individualiteit van de woonconsument maar het geheel van de woonomgeving. Ruimte, samenhang en structuur worden daarbij hogelijk gewaardeerd. Om de gewenste kwaliteit te krijgen zullen woonwijken steeds meer geïntegreerd worden ontwikkeld met het landschap. Groen en blauw worden tegelijk ontwikkeld met de woningen en de infrastructuur, en krijgen een grote gebruikswaarde.

Wijken moeten zich onderscheiden en gaan met elkaar in concurrentie

Recreëren naast je deur, bijvoorbeeld bootje varen op de plas die ook als waterberging dient. Het zijn elementen waarmee een wijk zich kan onderscheiden en dat wordt van groot belang als de wijken op het schaalniveau van het stadsgewest met elkaar in concurrentie gaan. De landschapsstad zal zeker gezien de grote voorkeur voor landelijk wonen in de buurt van de stad, ook wel pseudo-ruraal wonen genoemd, binnen niet al te lange tijd een feit zijn.

Gemeenschapsgevoel

In die landschapsstad zullen de nieuwe wijken dunner bebouwd zijn dan op Vinexlocaties het geval is. Ook dat is inherent aan het omslaan van de markt naar een vragersmarkt. Binnen die wijken zullen er echter buurtjes ontstaan, kleinere wooneenheden waarin compact gebouwd kan worden. De vorm van deze buurtjes kan verschillen, van het kasteel à la Haverleij tot eilandjes of landschapsstroken.

Voorop staat dat de bewoners deze buurten als eenheid ervaren en dat er een sterk gemeenschapsgevoel leeft. Betrokkenheid bij de buurt komt tegemoet aan het alom gehoorde verlangen naar veiligheid en geborgenheid. Daar hoeft geen hek aan te pas te komen. Het kan door middel van stedenbouwkundige ingrepen tot stand worden gebracht. Binnenhoven of binnentuinen, niveauverschillen, groenbeplanting, het zijn allemaal middelen om om te gaan met (semi)openbaarheid en privacy.

Om verschillende soorten wijken te maken, zal het belang van leefstijlen en culturele voorkeuren van consumenten toenemen. Welke identiteit willen mensen uitstralen, welke normen en waarden houden ze erop na? Binnen de buurtjes zullen veelal mensen wonen met gelijksoortige waarden, terwijl bijvoorbeeld leeftijd en gezinssamenstelling sterk kunnen variëren.

Door middel van zorgvuldige marketing worden wijken ‘gepositioneerd’. Overigens zijn er ook onderzoekers en praktijkmensen die zo hun twijfels hebben bij het leefstijlendebat. Het wordt wel gezien als een variant op de jaren zestig ‘maakbaarheid’. Om te gaan bouwen voor van tevoren bedachte categorieën mensen. Leefstijlen vormen dan ook vooral een factor in de marketing en niet zozeer in de stedenbouw.

Ook geldt de theorie dat het er meer om gaat om te kijken naar een gelijksoortig ‘uitingsgedrag’ dan om mensen met dezelfde waarden in een buurt of straat bijeen te brengen. Het gaat dan niet zozeer om maximale saamhorigheid, maar om een minimum niveau van ‘geen last van elkaar hebben’.

Herstructurering

Deze laatste benadering speelt met name in de bestaande wijken. De opgave is om deze toekomstbestendig te maken, bijvoorbeeld door de eenzijdigheid te doorbreken. Door de eenzijdige samenstelling van de voorraad van sociale huurwoningen krijgen huidige bewoners geen kans om binnen de buurt door te stromen. De midden- en hogere inkomens mijden deze wijken.

Door te variëren in het aanbod, creëer je de kans op een wooncarrière in de eigen buurt en voorkom je als stad dat mensen naar elders ‘vluchten’ zodra ze welvarender worden. De ‘zwarte vlucht’ naar Almere is een reëel probleem voor Amsterdam en bewijst wat onderzoekers al langer weten: allochtone woonvoorkeuren wijken niet veel af van die van autochtonen. Ook zij gaan voor het huisje-tuintjeparkeerplaats zodra ze zich dat kunnen permitteren.

Het toevoegen van grondgebonden woningen in herstructeringswijken is een goede optie om de meer kapitaalkrachtigen vast te kunnen houden. Dat zal echter wel zorgvuldig moeten gebeuren, om het bezwaar van een te grote verdichting van deze wijken te voorkomen. Juist de grote hoeveelheid groen geeft ze de potentie om ook voor de toekomst aantrekkelijke woonmilieus te creëren. Er is immers een stijgende behoefte aan groene wijken dicht bij de stad. Het creatief omgaan met de bestaande voorraad zou dan ook zeker onderdeel van de strategie moeten zijn. Dit betekent een flexibele aanpak bij het converteren van huur naar koop- en bedrijfs ruimten creëren voor startende ondernemers.

Verder mag niet vergeten worden dat er altijd een grote vraag naar sociale huurwoningen zal zijn. Niet alleen omdat in de steden de groep kansarmen nog steeds groeit, maar ook door groepen als starters en studenten, die een wezenlijk deel van de stedelijke populatie uitmaken. Naast de benodigde fysieke ingrepen vergt het leefbaar en beheer(s)baar maken van deze wijken een scala van sociaaleconomische impulsen.

Investeren in onderwijs en werkgelegenheid is van groot belang om verdere marginalisering van etnische groepen te voorkomen. Integratie, ook in ruimtelijke zin, is belangrijk om gettovorming te voorkomen. Verdergaande segregatie leidt tot een negatieve spiraal, doordat bijvoorbeeld toegang tot goede, gemengde scholen wordt uitgesloten en daarmee kansen op integratie in de samenleving (door bijvoorbeeld een goede baan), steeds meer zullen verkleinen.

Het is een ingrijpende problematiek, waarvan de oplossing niet alleen op het conto van corporaties en ontwikkelaars kan worden geschoven door een eenzijdige ruimtelijk-fysieke aanpak. De sleutel om tot evenwichtig samengestelde wijken te komen is echter bepaald nog niet gevonden en vraagt ook in de toekomst de nodige aandacht.

Tot slot

In dit artikel is een aantal bouwstenen geleverd die een rol kunnen gaan spelen bij de totstandkoming van de woonwijk van de toekomst. Ondanks ingrijpende maatschappelijke trends (vergrijzing, schaalvergroting) en problematieken (veiligheid, segregatie c.q. integratie) zijn er volop kansen te realiseren die hoopvol doen stemmen over de toekomst. Veel seinen staan op groen, zoals de ontwikkelingsplanologie, die nieuwe samenwerkingen tussen overheid en marktpartijen mogelijk maakt.

De kwaliteit van de woonomgeving zal een flinke schaalsprong maken en niet alleen de markt, maar ook de consument zal een grotere rol spelen bij de ontwikkeling van gebieden. Vernieuwende participatieprocessen zoals open planprocessen en community planning maken dat mogelijk. Kortom: veel seinen staan op groen en het is nú zaak om de juiste wissels te trekken op de toekomst.

Met dank aan Habiforum en OTB Delft

De belangrijkste aandachtspunten Over de woonwijk van de toekomst zullen we nú gezamenlijk na moeten denken. Blauwdrukken zijn ongewenst en maakbaarheid is beperkt. Flexibiliteit en ruimte voor processen zijn dan ook de belangrijkste voorwaarden voor succes. Bouwfonds MAB Ontwikkeling ziet tien belangrijke aandachtspunten in trends en ontwikkelingen. 1 Bekijk toekomstige ontwikkelingen op het schaalniveau van het stedelijk veld of de landschapsstad. Alleen in samenhang bekeken kan de juiste behoefte op de juiste plaats worden gerealiseerd en de kwaliteit van het totaal worden gegarandeerd. 2 De landschapsontwikkeling neemt een belangrijke plaats in bij de ontwikkeling van nieuwe woonwijken. Veel mensen wonen graag landelijk. De functies blauw, groen en rood zullen integraal ontwikkeld moeten worden. Recreëren doen we voortaan naast de deur. Dat vergt nieuwe ontwikkelingsprocessen. 3 Ontwikkelingsplanologie biedt kansen voor de toekomst. Afspraken en kaders moeten daarbij helder gesteld zijn. Marktpartijen krijgen meer kans hun expertise in te brengen en zullen invulling en uitvoering van de gebiedsontwikkeling in handen nemen. 4 Met het opheffen van de schaarste zal de markt omslaan naar een vragersmarkt. Ook consumenten gaan een grotere rol spelen bij de ontwikkeling en marketing van wijken. Leefstijlen en culturele voorkeuren zijn middelen om diversificatie in wijken te bewerkstelligen. 5 De aandacht voor de kwaliteit van de leefomgeving zal steeds meer voorop komen te staan. De woonconsument is niet alleen geïnteresseerd in de eigen kavel, maar in de totale kwaliteit van het woonmilieu. Deze draagt bovendien bij aan de waardevastheid van de woning, een steeds belangrijker wordende factor voor veel mensen. De eigen woning als pensioensvoorziening. 6 Gated communities en Suncities zullen in Nederland niet aanslaan. Wel speelt veiligheid een belangrijke rol bij de nieuwe woonwijken. Stedenbouwkundige oplossingen worden echter eerder gevonden in het creëren van buurten dan in het plaatsen van hekken. Saamhorigheid en gemeenschapsgevoel spelen een belangrijke rol in deze nieuwe buurten. 7 De nieuwe wijken liggen het liefst relatief dicht bij de voorzieningen van de steden, zijn aangesloten op een hoogwaardige openbaar vervoer-infrastructuur en hebben lagere dichtheden dan de huidige wijken. Compact bouwen op buurtniveau is wel mogelijk. 8 Door de vergrijzing en gezinsverdunning zullen de woningen flexibele plattegronden moeten hebben en aanpasbaar zijn aan veranderende behoeften. Zorg wordt naar wens zoveel mogelijk aan of nabij de woning geleverd. 9 De schaalvergroting in de arbeids- en woningmarkt zal toenemen, waardoor de werkgelegenheid verschuift naar de randen van de steden en de suburbane gebieden. De specialisatie van het ruimtegebruik neemt toe, ten koste van de functiemenging. 10 Allochtone woonwensen wijken niet wezenlijk af van die van autochtonen: ook zij kiezen voor huisje, tuintje, parkeerplaats. In de herstructuringswijken moet ruimte zijn voor doorstroming naar betere woningen en zullen tegelijker tijd de sociaal-economische problemen aangepakt moeten worden. Nieuwe samenwerkingen tussen gemeente, corporaties, ontwikkelaars, welzijnsinstanties en dergelijke kunnen leiden tot nieuwe oplossingen.

 

 

Thema: Visie
Uit Dossier #18 - najaar 2005 - pagina 4-9