print artikelHet ontwerpen en ontwikkelen van multifunctionele gebouwen is zó complex, dat je wel een heel goede reden moet hebben om verschillende functies in één gebouw onder te brengen. Het creëren van grootstedelijke dynamiek is zo’n goede reden, meent Cees van Boven. Als directeur van Bouwfonds MAB Ontwikkeling is hij verantwoordelijk voor commercieel vastgoed in Nederland. Op de Wilhelminapier in Rotterdam werkt Bouwfonds aan een mixed use-project dat in schaal en programma een van de spectaculairste en grootste gebouwen van Europa moet worden. Hoe gaan de ontwikkelaar en de architect (Rem Koolhaas’ OMA) om met een dergelijk complexe opgave? En wat betekent de menging van functies voor het imago van het gebouw?
De naam verwijst naar het roemruchte maritieme verleden van de plek: ‘De Rotterdam’ was een van de bekendste schepen van de Holland- Amerika Lijn (HAL), waarop vele duizenden Europeanen de overtocht naar Amerika maakten.
‘Wij vinden het van groot belang om als het ware een extra stukje stad te ontwikkelen met dit gebouw’
Op de Wilhelminapier bevindt zich het voormalig vertrekpunt van de schepen; het hoofdkantoor van de HAL is inmiddels het succesvolle Hotel New York. De Wilhelminapier behoort tot de prestigieuze waterfrontontwikkelling Kop van Zuid, waarbij het oude havengebied is getransformeerd in een kloppend nieuw stuk binnenstad aan de ‘andere’ kant van de Maas. De locatie van De Rotterdam, vlak naast de cruiseterminal en de Erasmusbrug, geeft het gebouw een poortfunctie tussen het noordelijke en het zuidelijke deel van Rotterdam. De Wilhelminapier kent inmiddels al een echt gemengd gebruik, met wonen, kantoren, gerechtshof, horeca en theater.
Een bijzondere plek, die een bijzonder gebouw verdient, menen Cees van Boven en Mischa Molsbergen, projectleider van De Rotterdam namens Bouwfonds MAB. Molsbergen: ‘Het concept van het gebouw is dat van de verticale stad. We willen hier met het gemengde program ma een achttienuurs-levendigheid creëren; binnenstedelijke dynamiek brengen in het gebied. De kwaliteit van de locatie bepaalt het programma.’
‘Wij vinden het van groot belang om als het ware een extra stukje stad te ontwikkelen met dit gebouw’, vult Van Boven aan. ‘Wij geloven sterk in de integraliteit van functies, óók op gebouwniveau; het draagt bij aan de vitaliteit van steden. Het vergt echter wel een andere expertise dan zeg de Vinex-opgave. Dit is echt een andere tak van sport.’
Extreem
Met complexe binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen heeft Bouwfonds MAB ruimschoots ervaring opgedaan. Bekend zijn De Resident in Den Haag en het nieuwe centrum van Almere. In Amsterdam is momenteel het Oosterdokseiland in ontwikkeling, waarbij het multifunctionele bijna tot in het extreme is doorgevoerd.
Van Boven: ‘Er zijn bijna geen stedelijke functies te bedenken die hier niet gerealiseerd worden. Naast woningen en kantoren komen hier een bibliotheek, conservatorium, winkels, hotel, horeca, noem maar op.’
‘Er zijn bijna geen stedelijke functies te bedenken die hier niet gerealiseerd worden’
Uniek aan De Rotterdam is dat de verschillende functies in één gebouw gerealiseerd worden. Naast de drie hoofdfuncties wonen, kantoren en een hotel, komt er horeca, congresfaciliteiten, fitness/zwembad, parkeren, winkels en leisure. In totaal gaat het om maar liefst 150.000 vierkante meter, en daarmee wordt het het grootste gebouw van Nederland. Het allerlastigste aan het ontwikkeltraject is dat een dergelijk groot schalige multifunctionele ontwikkeling niet valt te faseren.
Molsbergen: ‘Je moet meerdere risico’s tegelijkertijd afdekken. In feite moeten alle gebruikers op hetzelfde moment “ja” zeggen.’ En dat is lastig, zeker gezien de lange doorlooptijd van het project. Alleen al de bouw duurt drie jaar. Niet iedereen kijkt zover vooruit. Daarom zijn Van Boven en Molsbergen blij met de intentieovereenkomst die inmiddels is gesloten met de gemeente Rotterdam, die circa 25.000 vierkante meter kantoren gaat afnemen.
‘Een gemeente heeft een langetermijnstrategie. Niet ieder bedrijf kan zich dat permitteren. Een extra ondersteuning is het vertrouwen in De Rotterdam dat de gemeente hiermee uitspreekt’, aldus de ontwikkelaars.
Voor de circa 220 appartementen is een belegger gevonden en er wordt momenteel gesproken met een hotelketen. Voor de drie hoofdfuncties worden aparte beheerorganisaties opgericht, evenals voor de gemeenschappelijke ruimtes.
Molsbergen: ‘Door de schaal van het gebouw kan dat ook, alleen al de kantoren beslaan circa 50.000 vierkante meter.’ Ook dit soort ‘toekomstmuziek’ moet uiteraard al bij de ontwikkeling zijn geregeld.
Er wordt al vanaf 1998 gewerkt aan het project. Verwacht wordt dat in 2008 met de bouw kan worden begonnen en dat De Rotterdam in 2010 of 2011 wordt opgeleverd. Een kwestie van een lange adem, maar vooral ook van het vasthouden aan het ambitieniveau en honderd procent commitment van de betrokken partijen aan het project.
Logistieke puzzel
Ook van de ontwerper van een dergelijk grootschalig en complex gebouw wordt het een en ander verlangd. De architect van De Rotterdam is dan ook niet de eerste de beste: met Rem Koolhaas werkt zo’n beetje ’s werelds beroemdste architect aan het project.
Koolhaas’ bureau OMA heeft in het buitenland, en met name in Azië, inmiddels heel wat ervaring met grootschalige mixed use-projecten. Zo is één van de gebouwen voor de Chinese Staatstelevisie in Beijing een mixed use-project en werkt OMA onder meer in Seoul en Dubai aan mixed use-projecten die wel zo’n 400.000 vierkante meter beslaan. In Azië zijn dergelijke projecten over het algemeen gangbaarder dan in Europa en ook in de Verenigde Staten komen ze veel vaker voor.
Architecten Taco Pino en Eric Go van Studio Bouwfonds MAB zetten daarbij echter wel een kanttekening bij. ‘Veel van deze projecten in met name Azië komen voort uit puur ruimtegebrek. Het is niet zozeer een bewuste keus zoals bij De Rotterdam om verschillende functies in één gebouw onder te brengen, maar simpelweg noodzaak gezien de druk op de beschikbare grond.’ En bijvoorbeeld in het geval van New York liggen er stedenbouwkundige randvoorwaarden ten grond slag aan de publieke functies die zich veelal in de plinten van wolken krabbers bevinden.
Eric Go: ‘Om het stadsbeeld levendig te houden worden ontwikkelaars verplicht om in de plint publieke functies op te nemen. Vaak krijgt een ontwikkelaar een bonus als hij publieke functies als winkels, horeca of leisure realiseert, in de vorm van toestemming om een aantal extra lagen op het gebouw te zetten. Zo verdient de extra ‘investering in publieke functies zich weer terug.’
 > In De Rotterdam is ruimte voor wonen, kantoren en een hotel, maar ook voor horeca, fitness, zwembad, winkels en een parkeergarage. Multifunctionaliteit ten top. |
In het ontwerp voor De Rotterdam heeft OMA gekozen voor een combinatie van lowriseen highrise-torens bovenop een plint waar de entrees en de publieke functies komen. De drie hoofdfuncties zijn verdeeld over acht torens die tot 135 meter hoog worden. De plint straalt vooral toegankelijkheid en transparantie uit door de royale toepassing van glas. De verschillende functies worden zo zichtbaar gemaakt en men kan als het ware door het gebouw heen kijken. Het onderbrengen van alle verschil lende functies en hun specifieke eisen is vooral een logistieke puzzel.
‘Het was een bewuste keus om in De Rotterdam functies te mixen en niet naast elkaar te leggen’
Lobby
Kees van Casteren van OMA is projectarchitect van De Rotterdam. ‘We hebben voor De Rotterdam bewust gekozen om de verschillende functies te mixen en niet naast elkaar te leggen in bijvoorbeeld drie verschillende bouwdelen. De schaal van het gebouw speelt bij die keuze ook een belangrijke rol; we wilden voorkomen dat er bijvoorbeeld een groot monotoon werkblok zou ontstaan.’
OMA deed massastudies naar verschillende configuraties, zodat niet alleen de compositie van de torens ‘klopt’ maar dat ook de verbindingen van de blokken en de plaatsing van de blokken ten opzichte van elkaar in functionele zin kloppen. Van Casteren: ‘De compositie van de torens is nu zodanig dat het gebouw werkt zoals het zou moeten werken. De blokken zijn zo ten opzichte van elkaar verschoven dat de plaatsing van de kernen met onder andere liften en leidingschachten het gebruik in andere delen niet belemmert.’
Ook het ontwerpen van de entrees was een heel gepuzzel. Een hotel vraagt immers om weer een andersoortige entree dan de woningen. Gekozen is voor een centrale lobby die voor alle gebruikers bereikbaar is vanuit de parkeerlagen, en waarin de meeste entrees zijn gelegen. Ook de plaatsing van de andere gemeenschappelijke functies was behoorlijk ingewikkeld. Sommige functies zoals fitnessruimtes en gastenverblijven zijn voor verschillende gebruikers, zoals bewoners en hotelgasten, beschikbaar.
Momenteel doet OMA gevelstudies waarin wordt gezocht naar oplossingen voor de verschillende geveldelen. Projectarchitect Van Casteren: ‘De kantoordelen krijgen een andere uitstraling dan de gevels van de appartementen. Doordat het ontwerp van de gevels wordt afgestemd op de specifieke eisen van de betreffende programma’s – bijvoorbeeld door de aanwezigheid van buitenruimtes en de mate van daglichttoetreding – is goed afleesbaar welke functies er achter de gevels zijn ondergebracht.’
‘Belangrijk aan de
ontwerpopgave is
dat iedereen
zich met het
gebouw moet
kunnen
identificeren’
Imagebuilding
Een ander ‘lastig’ punt van een mixed use-gebouw is het feit dat het voor een gebruiker wellicht moeilijker is om zich met het gebouw te identificeren. Hij is immers slechts gebruiker van een deel van het gebouw. Voor bedrijven die hun gebouw inzetten voor hun imagebuilding zou dat een bezwaar kunnen zijn. Het imago van De Rotterdam wordt vooral bepaald door de uitstraling van het gebouw als geheel, menen de betrokkenen.
‘Alle onderdelen, inclusief de kantoren, zijn juist onderdeel van het geheel en de spectaculaire en grootse uitstraling daarvan’, zegt Kees van Casteren. Ook Molsbergen meent dat het imago van het gebouw juist bepaald wordt door de veelheid van functies. ‘Een belangrijk deel van de ontwerpopgave is dat iedereen zich met het gebouw moet kunnen identificeren.’
Genoeg zaken dus waarover ontwikkelaar en ontwerper zich samen met de toekomstige gebruikers moeten buigen. Een intensief en complex proces, dat de genoegdoening geeft van het samenwerken aan een echt stuk stad. Naast de genoemde stedelijke functies zijn er dan ook nog wel meer functies te bedenken die een mixed use-project meer dan genoeg toekomstwaarde bieden.
|
|
‘Met het oog op de komende vergrijzing denk ik bijvoorbeeld aan combinaties met zorgfuncties, al dan niet medisch of juist service gericht’, zegt Cees van Boven. ‘Een gebouw kan een ontmoetingsplek bieden, waar mensen een hoge mate van individualiteit hebben maar ook de mogelijkheid om mensen te ontmoeten. In de nabije toekomst zal er zeker vraag zijn naar dit soort kwaliteiten.’
Maar in al z’n moderniteit en toekomst waarde is het mixed use-gebouw in zekere zin eigenlijk niets nieuws onder de zon. De combinatie van wonen en werken in één pand is zo oud als onze steden zelf. Denk maar aan wonen boven pakhuizen en winkels. Het is de grondstof van het historische weefsel van de binnensteden waar we nu zoveel waarde aan hechten.
Architecten Go en Pino van Studio Bouwfonds MAB: ‘Functiemenging is de kwaliteit van onze historische steden, die we nu zoveel mogelijk willen behouden. Kijk maar naar veel winkelstraten, daar wordt veelal ook weer het wonen boven winkels teruggebracht. Op die manier breng je de levendigheid en dynamiek in de stad terug.’
Thema: Programma, Binnenstedelijke functieverandering
Uit NAW #22 - najaar 2006 - pagina 36-41
Auteur Anne Luijten
Beeld Martin van Welzen en anderen