Zaterdag 4 november is D-day voor het projectbureau De Zuidlanden. Dan gaan de eerste woningen van de buurtschap Techum in de verkoop. ‘Thuis in Techum’ is de leus waarmee de pioniers van De Zuidlanden over de streep worden getrokken. In de komende twintig jaar worden er in de buurtschappen en de daartussenliggende gebieden 6.500 woningen gebouwd, met een groot aanbod in het midden- en hoge segment. ‘Deze uitbreiding is noodzakelijk voor de ontwikkeling van Leeuwarden’, zegt Werner Brouwer, directeur van de GEM, Grond Exploitatie Maatschappij. ‘We moeten mensen verleiden om in De Zuidlanden te komen wonen; het is een moeilijke markt’, zegt Theodor Koenen, ontwikkelings manager van Bouwfonds MAB. ‘Ik noem het liever een uitdagende markt’, lacht supervisor van De Zuidlanden Niek Verdonk. Een gesprek over de geschiedenis, de Friese woning markt en de verleiding.

In een oude boerderij net onder Leeuwarden kijken we uit over het weidse Friese landschap. Een schaap schuurt zijn kop langs het hek en de wilgen staan keurig in de knot, daartussen kronkelt een sloot zijn weg naar de horizon. Sinds een jaar is dit het uitzicht van de medewerkers van het projectbureau De Zuidlanden. ‘Prachtig, niet?’, zegt supervisor Verdonk. ‘Het landschap is onze inspiratie. We koesteren het en passen het in het nieuwe beeld.’

Verdonk onderwijst een stukje van de geschiedenis. Hij vertelt over het oudste culturele landschap ter wereld, vooral de terpen zijn heel bijzonder. ‘Deze zijn meer dan duizend jaar oud. Ze zijn opgetrokken uit menselijke en dierlijke uitwerpselen en sommige waren wel zeven meter hoog.’

Pas eeuwen later kwamen de eerste dijken en tot die tijd hebben de terpen de inwoners van dit Friese laagland beschermd tegen het wassende water. De terpen zijn in - middels tot op het bot afgegraven en liggen zelfs iets lager dan het omliggende land. ‘Dat afgraven deed men met de hand. Door de uitwerpselen was de grond zo vruchtbaar dat deze werd gebruikt voor de bemesting van landbouwgebieden elders in het land.’

Toch mag deze grond nog steeds niet bebouwd worden vanwege zijn cultuurhistorische waarden. In het gebied van De Zuidlanden liggen verscheidene terpen. ‘Geweldig’, vindt Verdonk. ‘Net als de monumentale boerderijen die moeten blijven staan; allemaal inspiratie.’

De supervisor klikt op zijn laptop een plaatje aan van een Vinex-wijk. ‘Kijk, dit is een keurig tapijt van woningen. Niets mis mee, maar keurig. Wij willen dat hier niet; wij willen gaten in ons tapijt. Daarbij gaan we uit van wat er in de bestaande ondergrond aanwezig is aan wegen maar ook dijken, sloten en dergelijke.’

Onderscheidende kracht

Ook de kersverse directeur van de GEM De Zuidlanden, Werner Brouwer, benadrukt het unieke karakter als de kracht van De Zuidlanden. ‘We combineren het verlangen van mensen om in de stad te wonen met hun verlangen naar ruimte en het Friese dorp van vroeger. Een uitdagende combinatie, dat zeker, maar we geloven dat het kan. Sterker; we geloven zelfs dat het niet ánders kan in deze kopersmarkt. Je moet meer bieden dan wat er al is.’

Leeuwarden is een stad met veel werkgelegenheid, maar heeft moeite mensen met een gemiddeld of hoger inkomen aan zich te binden. Van de mensen die in Leeuwarden werken, woont meer dan de helft buiten de stad.

‘Dit komt door een te eenzijdig woningaanbod in het sociale segment. Mensen trekken naar de omliggende dorpen voor de rust en de ruimte, maar blijven voor al hun voorzieningen aangewezen op de stad. En dat is nu precies waar wij op willen inhaken.’ Dat dit niet de weg van de minste weerstand is, weet Brouwer ook. ‘Je moet dit met z´n allen heel graag willen.’

Het is volgens de GEM-directeur een interessant spanningsveld waarin iedereen scherp moet blijven opereren. Iedere aanpassing heeft gevolgen voor iets anders. ‘We kunnen de exploitatie sluitend maken en niet meer dan dat. Maar wat is nog je onderscheidende kracht als je het concept laat vallen?’

Bovendien vindt Brouwer dat we er ook weer niet té dramatisch over moeten doen. ‘Je kunt het ook omdraaien en zeggen dat anderen zich het er misschien wel een beetje te gemakkelijk van afmaken. Bouwen voor een kopersmarkt komt de kwaliteit over het algemeen ten goede. Daarnaast worden er altijd nog drie- tot vierhonderd woningen per jaar verkocht, en dat twintig jaar lang, dus dat biedt voor iedereen een behoorlijke bedrijfscontinuïteit.’

Nije buorren

‘Gemak bieden is ook een vorm van verleiden’

Dat een Friese woning zichzelf niet verkoopt, is duidelijk. Maar hoe wordt die consument nu precies verleid en wat is dat Friese karakter nu eigenlijk? ‘Op de woonbeurs merkten we dat het dorpse de mensen erg aansprak’, zegt ontwikkelingsmanager Koenen. ‘Een veelgehoord geluid is: “Als het maar niet zo recht wordt als die andere nieuwbouwwijken.”

Mensen zijn op zoek naar een buurt met een eigen karakter, veilig en kleinschalig. Maar men is ook graag van alle gemakken voorzien. Grote, lichte woningen, dichtbij alle voorzieningen.’ Koenen denkt dat te kunnen bieden met de ‘Nije Buorren’ ofwel de nieuwe buurtschappen van De Zuidlanden. ‘En tja, wat is typisch Fries? Het blijft natuurlijk een hedendaagse interpretatie en geen kopie van bestaande dorpen. De organische vormen van de omgeving zijn leidend. Veel groen, veel water.’ De dorpskernen hebben kleine smalle straten waaraan bijna geen woning hetzelfde is.

Ook typisch Fries zijn de lage gootlijnen en de hoge plinten en een rijkdom aan materiaal. In de eerste buurtschap, Techum, komen een ‘stins’ en een ‘bleek’. Een stins is een markant punt in een dorp, bijvoorbeeld een kerktoren, en een bleek is een ontmoetingsplek waar vroeger onder andere werd gekaatst. Naast de dorpse kernen krijgen de buurtschappen ook lommerrijke delen. Hier komen vrijstaande woningen en ‘tweekappers’ op ruime kavels. ‘Dit is een prachtige combinatie voor een rijk en gevarieerd woningaanbod. Techum moet gaan uitwijzen of wij op de goede weg zitten.’

Fietspaddenstoel

Techum is de start van De Zuidlanden, dus op Techum wordt hoog ingezet. ‘Mensen moeten gelijk goed kunnen wonen, dus in Techum komen ook een school en een tijdelijke buurtsupermarkt. Gemak bieden is ook een vorm van verleiden’, vindt Koenen.
De supermarkt zal later worden verplaatst naar het centrumgebied en de school krijgt vijftien lokalen die één voor één in gebruik worden genomen. De school groeit als het ware met De Zuidlanden mee. ‘De school wordt een gigantische boerderij met zo’n grote kapschuur’, zegt Verdonk enthousiast. ‘En de supermarkt proberen we een tijdelijke plek te geven in de bestaande boerderij in Techum.’

Dat de buurtschappen afgeronde gehelen zijn, heeft ook voordelen voor de grondexploitatie, vindt Brouwer. ‘Alles staat ook financieel op zichzelf. Na ieder deel sluiten we de exploitatie af. Dat betekent dat alles op zichzelf kan bestaan, maar dat je ook geen voorschot op de volgende buurtschap kunt nemen. Mensen leven daardoor niet in een bouwput en wij kunnen van elk deelgebied leren en zonodig een beetje bijstellen in het geheel.’

Ook de communicatie gebeurt op het niveau van de buurtschappen. ‘Hier geldt weer dat mensen zich moeten kunnen identificeren. De Zuidlanden zegt ze niets, Techum wel. En “Thuis in Techum” is gevoel dat daarbij hoort.’ Brouwers ogen gaan glimmen: ‘Ik zie het al helemaal voor me. Straks, die grote fietspadden stoel in Leeuwarden met daarop: “Techum 1 kilometer”.’

Thema: Markt, Ontwerp, Vinex, uitleglocaties
Uit NAW #22 - najaar 2006 - pagina 12-15
Auteur Saskia van der Kam
Beeld Don Wijns