‘Zelf een huis bouwen is stukken goedkoper’ kopte de Volkskrant vorig jaar naar aanleiding van een advies van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) naar collectief particulier opdrachtgeverschap. ‘Onzin,’ stelt Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten van Bouwfonds MAB Ontwikkeling. ‘Projectontwikkelaars kunnen voor eenzelfde prijs starterswoningen ontwikkelen, maar dan sneller.’ Rene Scherpenisse, directeur SEV reageert: ‘Wij pleiten met het advies voor meer ruimte voor collectief particulier opdrachtgeverschap.’

Romantisering

Misschien wel het bekendste voorbeeld van collectief particulier opdrachtgeverschap door starters staat in Casteren – gemeente Bladel. Een groep jongeren ontwikkelde hier eengezins woningen met een woonvolume van circa 360 m3 voor een gemiddelde prijs van circa € 122.000,-. Dit complex wordt in de media veelvuldig opgevoerd als het ultieme voorbeeld project dat aantoont, dat particulieren goedkoper kunnen ontwikkelen dan professionals.

‘Op zichzelf is dit een aardig project, maar,’ stelt De Zeeuw, ‘het is wel een romantische vertaling van de werkelijkheid. De gemeente Bladel heeft de grond met korting uitgegeven, en niet, onbelangrijk de aannemer heeft er flink op toegelegd. Om het nog maar niet te hebben over de tijd die de jongeren erin gestoken hebben. Logisch dat de prijs hier laag uitvalt.’

‘De kunst is een pittige bouwproductie te combineren met meer invloed van kopers en huurders’

Extra eisen

Berekeningen van Bouwfonds tonen dat Bouwfonds starters woningen met vergelijkbare prijzen als in Casteren ontwikkelt. De Zeeuw: ‘Ontwikkelaars werken over het algemeen efficiënter en als de randvoorwaarden hetzelfde zijn, is bouwen in een serie goedkoper. Dat die randvoorwaarden veelal niet gelijk zijn, maakt het lastig vergelijken. Ontwikkelaars moeten aan allerhande extra eisen voldoen, op het gebied van duurzaam bouwen en energienormen.

Denk daarnaast ook aan de verplichting om van tuinmuren, achterpaden en parkeerhofjes binnen het plan te realiseren. Wij doen dat graag en met liefde, maar deze eisen worden niet aan particulieren gesteld. Dat werkt kostenverhogend en maakt het toch een beetje appels met peren vergelijken.’

Alternatief

Prijs is zeker niet het enige waar het voor de SEV om draait. Het voorbeeldproject Casteren is volgens Scherpenisse een goed alternatief voor reguliere woningbouw. ‘Door op deze manier woningen te ontwikkelen, kunnen die jongeren blijven wonen in hun eigen dorp. In een betaalbaar huis. Dat zij het voor elkaar krijgen dat de aannemer een buitengewoon scherpe prijs neerlegt is dan toch alleen maar fantastisch.

Dit soort voordelen krijg je dus voor elkaar als je als particulier gaat onderhandelen. Daarnaast ontbreken de kosten die een professionele ontwikkelaar maakt, die schoor - steen moet tenslotte ook roken. Er blijft zo gezegd minder aan de strijkstok hangen.’ De Zeeuw: ‘Met het woord ‘strijkstok’ stuiten we op het kwetsbare punt in de redenering van Scherpenisse. Hij gaat er vanuit dat je straffeloos een paar schakels uit het ontwikkelings- en bouwproces kunt verwijderen.

Daarmee suggereert hij in wezen dat project ontwikke ling geen professie is en dat aannemers stelselmatig te hoge tarieven in rekening brengen. Als je in je tuintje je eigen groente verbouwt dan hoef je de boer niet te betalen, net zo min als de grossier en de groente man. Allemaal overbodige kosten die aan de strijk stok blijven hangen. Zo lust ik er nog wel een paar.'

‘De kunst is een pittige bouwproductie te combineren met meer invloed van kopers en huurders’

Menukaart

Scherpenisse benadrukt dat zijn kernbood schap is dat collectief particulier opdracht geverschap voor een aantal mensen die nu niét worden bediend een goed alternatief biedt voor reguliere nieuwbouw.

‘Natuurlijk, lang niet iedereen heeft er zin in om zelf een woning te ontwikkelen. Maar voor degenen die dat wél willen moet collectief particulier opdrachtgeverschap wel een gelijke kans krijgen.’ Het is voor de burger nu enorm ingewikkeld om tussen de bureaucratische bomen het bos te vinden in het geïnstitutio naliseerde Nederland. Hier zou verandering in moeten komen als het aan Scherpenisse ligt.

‘Wonen moet meer van de mensen worden. Onderzoek toont aan dat woon consumenten ook steeds meer te vertellen willen hebben. Wat wij beogen is dat de menukaart wordt uitgebreid. Zodat kopers kunnen kiezen hoe ze hun huis willen kopen, met verschillende gradaties van zeggenschap en risico. Wij volgen met enthousiasme experimenten in de woningbouw die als opmaat dienen naar een principiële omslag waarbij de bewoner als opdrachtgever centraal komt te staan in plaats van de bouwproductie.’

De Zeeuw: ‘De kunst is nu juist een pittige bouw productie te combineren met meer invloed van kopers en huurders op het product. Daar is pragmatisme voor nodig en geen romantisch principe.’

Thema: Ontwerp, Markt, Beleid
Uit NAW #24 - Voorjaar 2007 - pagina 48-49
Auteur Suzanne Witteman
Beeld Peter van Breukelen