print artikelOver de kwaliteit van bedrijventerreinen woedt momenteel een stevige discussie. Er is nogal wat kritiek. Nederland slibt dicht met dozen, constateerde het Ruimtelijk Planbureau. En ook de VROM-raad kwam onlangs met vernietigende kritiek op de huidige gang van zaken. Het overheidsbeleid is ‘achterhaald’, meent de VROM-raad, en de ‘neerwaartse spiraal’ moet worden doorbroken. Maar hoe doe je dat? Zijn regionale samenwerking en functiemenging inderdaad het antwoord? De visie van Bouwfonds MAB Ontwikkeling op kansen voor de toekomstwaarde van bedrijventerreinen.
Opvallend is dat bedrijventerreinen tot voor kort in feite een non-issue waren. Ontstaan vanuit het idee van zonering werden de terreinen meestal weggestopt aan de uiterste randen van een stad of dorp. Zo veroorzaakten ze zo min mogelijk (milieu)overlast en ook uit logistiek oogpunt was dat een efficiënte oplossing.
De terreinen liggen meestal direct aan de belangrijke ontsluitingswegen. In de naoorlogse wederopbouwmaatschappij waarin alle functies keurig hun eigen plek kregen toegewezen, klopte dat allemaal. Maar in de huidige maatschappij liggen de zaken niet meer zo eenduidig. Want wat zijn de problemen met bedrijven terreinen?
Ten eerste zijn er te veel van, want iedere gemeente ijvert ten bate van de plaatselijke werkgelegenheid voor een eigen bedrijventerrein. Iedere gemeente probeert met een zo laag mogelijke grondprijs bedrijven naar háár bedrijventerrein te lokken. En dat leidt weer tot een verloedering van terreinen.
Bij wijze van spreken is het goedkoper om elders een nieuw pand neer te zetten dan om je kozijnen te laten verven. Dat leidt tot leegstand, omdat veel panden op bedrijventerreinen maatpakken zijn: op maat gesneden voor het productieproces van een bepaald bedrijf, en daarmee niet bepaald courant.
M
arge
Dit is in het kort de neerwaartse spiraal waar de VROM-raad over spreekt, en die leidt tot het inmiddels welbekende dozeneffect: al die dozen langs de snelwegen waarmee Nederland vol lijkt te staan. Een ontwikkeling waar we niet blij mee zijn in Nederland. Waardevolle natuur en het open karakter van het landschap verdwijnen, en de dozen zijn lelijk.
Aan architectuur wordt op bedrijventerreinen doorgaans niet veel aandacht besteed – enkele in het oog springende uitzonderingen daargelaten. Bovendien zijn de eens zo perifeer gelegen terreinen inmiddels allang ingehaald door de groeiende stad zelf. Ineens liggen de terreinen dicht tegen de stad aan, op locaties die wellicht beter een andere invulling zouden kunnen krijgen.
Voor een deel gebeurt dat al, en zie je steeds meer grootschalige detailhandelsvestigingen en zelfs leisure-functies verschijnen op deze terreinen. Denk aan de Gamma’s, kartbanen en McDrives. Op andere gebieden ontstaat een soort informele stedelijkheid, waar bijvoorbeeld creatieve bedrijfjes in de goedkope bedrijfsruimten tussen de autosloperijen trekken. Het zijn de rommelige ‘Jacobse en Van Es-terreinen’, waar nog speelruimte is in de marges van de stad.
Al met al is er veel (landschappelijke) kwaliteit te winnen en meer economisch voordeel te behalen als we anders zouden omgaan met de planning en herstructurering van bedrijventerreinen. Het is inderdaad opvallend dat er in Nederland in de wetgeving en de ruimtelijke ordening enorm veel aandacht is voor de kwaliteit van de woonomgeving, maar dat de ruimtelijke kwaliteit van bedrijventerreinen eigenlijk pas sinds kort op de agenda staat.
|
> OnderhoudOptimum
Een eerste oplossing voor de problemen moet gezocht worden in de planning. Het Rijk heeft met de decentralisatie uit de Nota Ruimte deze opgave grotendeels bij de provincies en gemeenten neergelegd. Het zwakke punt is dat de meeste provinciebesturen te weinig op concentratie van bedrijventerreinen hebben gestuurd.
Vanuit gemeentelijk oogpunt bezien is dat te verklaren: iedere gemeente wil immers een totaalpakket bieden van wonen, werken en recreëren. Bovendien is er nog de druk van het lokale bedrijfsleven. Lokale bedrijven doen vaak veel voor de plaatselijke gemeenschap.
‘Clustering leidt tot meer synergie en tot een grotere kritische massa’
Maar vanuit een meer macro-economisch perspectief bekeken leidt bundeling tot een hoger economisch optimum. Clustering leidt immers tot meer synergie, tot een grotere kritische massa voor infrastructuur en andere gezamenlijke voorzieningen. Bovendien dragen al die miniterreintjes bij tot een versnippering van het landschap, wat de ruimtelijke kwaliteit niet ten goede komt. Ook de inrichting van de terreinen zelf scoort vaak slecht op de fundamentele eisen van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde.
Terugkijkend kun je concluderen dat de provincies in het verleden hun traditionele sturende rol (met als instrument het streekplan) niet goed hebben vervuld en zijn bezweken onder de druk van gemeenten. Maar er is de afgelopen vijf jaar een beweging naar een moderner bestuur ontstaan, die optimistisch stemt voor de toekomst. Nieuwe gedeputeerden bewegen zich vaak veel gemakkelijker door de verschillende bestuurlijke niveaus en op andere vakgebieden. Ze gaan met partijen in gesprek ove
r hoe het beter kan.
Daarnaast zijn er voorbeelden van gemeenten die wél al onderling afspraken weten te maken. Zo is het Plabeka – dat staat voor planning bedrijven en kantoren – een goed initiatief. Het is een regionale afspraak tussen gemeenten Amsterdam, Almere en Haarlemmermeer, waarin onderling de planning van bedrijventerreinen wordt afgestemd. Sowieso is de snel veranderende houding van Amsterdam en Almere een goed voorbeeld van de poging tot samenwerking met bindende afspraken, terwijl het een paar jaar geleden nog ‘ieder voor zich’ was met een sausje van fraaie maar lege beleidsuitspraken.
Maar ook in andere regio’s en stedelijke netwerken, zoals het KAN-gebied (Knooppunt Arnhem Nijmegen) en de Brabant-steden. Een voorbeeld waarbij Bouwfonds MAB is betrokken betreft de ontwikkeling van Technopolis bij Delft. Langs de A4 komt een bedrijventerrein voor technisch-innovatieve bedrijven, in samenwerking met de gemeente en de TU Delft. Zonder duidelijke afspraken op Zuidvleugelniveau zou een dergelijk terrein geen kans van slagen hebben. Regionale afspraken zijn een randvoorwaarde voor het slagen van dit project.
Rafelrand
Regionale afstemming is dus cruciaal. De sense of urgency begint te ontstaan: veel gemeenten realiseren zich dat de grondopbrengsten en de werkgelegenheid in veel gevallen marginaal zijn. Dat geldt met name voor terreinen voor logistieke bedrijven en de distributiesector. De ontwikkeling van dit soort terreinen kost de gemeenten vaak geld en er is bovendien sprake van extensief ruimtegebruik, dat ten koste gaat van de open ruimte. Als een stad dan ook nog tegen haar fysieke grenzen aanloopt, daagt het besef dat er iets moet gebeuren.
‘Destructieve concurrentie tussen gemeenten is uiteindelijk voor niemand goed’
De destructieve concurrentie tussen gemeenten is uiteindelijk voor niemand goed. De grondprijs voor bedrijventerreinen is door die concurrentie in Nederland laag vergeleken met het buitenland, terwijl de grondprijzen voor woningen, kantoren en winkels een Europees herkenbaar patroon vertonen.
Ook – of juist – voor de bestaande bedrijventerreinen is er veel te winnen in termen van de drieslag gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Het gaat dan vooral om bedrijventerreinen die – inmiddels – tegen de stad aan liggen. Oude haventerreinen en spoorzones zijn in veel gemeenten in transformatie of al getransformeerd tot nieuwe woon-werkgebieden. Dit zijn terreinen die zich door hun ligging vaak goed lenen voor functiemenging. De echt zware industrie of vervuilende bedrijvigheid is doorgaans al verdwenen, en er liggen kansen voor wonen, groenontwikkeling en andere stedelijke functies.
Met de herstructurering van dit soort bedrijventerreinen is het mogelijk om met elkaar tot waardecreatie te komen, om een meerwaarde te creëren voor zowel de economie als voor het landschap en de stad. Dit moet vooral niet dogmatisch worden opgepakt: het gaat voornamelijk om die gebieden waar kansen liggen voor waardecreatie liggen.
Een goed voorbeeld van optimalisatie van het bestaande is het Groningse Leeuwenborg, waar een ecologische zone is gecreëerd. Vanuit het idee dat ‘al die stukjes groen rondom het doosje’ op zichzelf weinig waarde hebben, is al het groen bij elkaar opgeteld en er daadwerkelijk een gebied ontstaan met ecologische waarde waar gerecreëerd kan worden.
‘De mate van functiemening is afhankelijk van de ligging van een bedrijventerrein ten opzichte van de stad’
De mate van functiemenging is afhankelijk van de ligging van het terrein in de stad. Denk aan De Binckhorst in Den Haag, een voormalige rafelrand van de stad die inmiddels binnenstedelijk gebied is geworden. Hier zijn kansen samengevoegd voor wonen en andersoortige bedrijvigheid, zoals kantoren.
De vraag met functiemenging is wél wat precies de bandbreedte is. In welke mate zijn werken en wonen te mengen? En de meer ambachtelijke bedrijven moeten ook de ruimte hebben. Het zijn dan ook vooral de overgangsgebieden aan de stadsranden waar kansen liggen.
De regelgeving zou hier vrijer moeten zijn, zodat niet alleen die ene bedrijfswoning is toe gestaan, maar waar wellicht grotere gebieden voor herontwikkeling in aanmerking komen. In Amsterdam-Noord staat een dergelijke ontwikkeling op stapel.
Werklandschappen
Het probleem bij herstructurering is vaak dat er geen probleemeigenaar is aan te wijzen. Het eigendom is versnipperd en de bedrijven dan wel de vastgoedeigenaren hebben vaak verschillende belangen. Bij gemeenten is vaak te weinig geld om de hoge kosten (sanering vervuilde grond) op te brengen. De meeste bedrijventerreinen zijn traditioneel ontwikkeld door de gemeente, die de kavels uitgeeft waarna de bedrijven zelf als individueel opdrachtgever het vastgoed ontwikkelen.
Projectontwikkelaars als Bouwfonds MAB spelen hierbij nauwelijks een rol, omdat het hen primair gaat om de vastgoedontwikkeling en daarop bij het ‘klassieke’ bedrijventerrein nu eenmaal weinig marge valt te behalen. Toch is ook dat aan verandering onderhevig, met name voor de terreinen in de overgangs gebieden die, in termen van de VROM-raad, tot ‘integrale leefomgevingen’ of ‘werkland schappen’ kunnen worden getransformeerd.
Naast wonen zijn op dergelijke terreinen kansen voor zakelijke dienstverlening of voor leisure. Bij dergelijke ontwikkelingsgebieden, zoals Koers-West in Nijmegen, gaat het in feite om de brede scope van integrale gebiedsontwikkeling, waarin ook de bedrijvigheid een volwaardige plaats krijgt.
De kennis en ervaring van Bouwfonds MAB met complexe multifunctionele gebiedsontwikkeling komen hier dan goed van pas. Nieuwe eigenaar Rabobank kan met haar kennis van de structuur van het regionale bedrijfsleven de al aanwezige competenties vergroten. Maar zoals gezegd moeten de thema’s vooral niet te dogmatisch worden opgepakt.
Functiemenging kan voor sommige terreinen goed werken. Net als parkmanagement en aandacht voor architectuur. Maar sommige terreinen moet je ook gewoon zo laten. Ook de ‘Jacobse en Van Es-terreinen’ hebben hun bestaansrecht en hóren gewoon bij de stad.
Samenvatting• Uit oogpunt van economie, infrastructuur en landschap is er een sense of urgency om bedrijventerreinen anders te plannen. • De destructieve concurrentie tussen gemeenten binnen een regio is ongewenst want levert geen kwaliteit op: provinciale sturing en regionale afspraken tussen gemeenten zijn hierop het juiste antwoord. • In veel regio’s en stedelijke netwerken staat afstemming al op de agenda. • Met name de bedrijventerreinen die dicht tegen de stad aanliggen, hebben kansen voor optimalisering van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. • Functiemenging (toevoeging van wonen, groen, leisure) kan cruciaal zijn voor succes. • Dergelijke terreinen worden inzet van integrale gebiedsontwikkeling waarbij bedrijvigheid een volwaardige plaats heeft. |
Thema: Beleid
Uit NAW #23 - winter 2006 - pagina 18-23
Auteur Anne Luijten en Jan Rutten
Beeld Peter van Breukelen