Zeven jaar nadat MAB een prijsvraag won met een visie op de ontwikkeling van het Raaksgebied in Haarlem, is nu echt begonnen met de werkzaamheden. Is dit lang of valt het wel mee voor zo’n complex binnenstedelijk project? Volgens stedenbouwkundige Donald Lambert had er in 2002 al gebouwd kunnen worden. Maar wethouder Jur Visser hecht aan de democratische rechten. ‘Mensen hebben het recht gebruik te maken van de bezwaarprocedures. Zulke dingen nemen nu eenmaal tijd.’

Juli 1998. Twee ontwikkelaars presenteren hun visie op de ontwikkeling van het Raaksgebied aan de gemeenteraad van Haarlem. De plannen zijn zeer verschillend en de stemming is gespannen. Met een nipte voorsprong wint uiteindelijk het plan van MAB, Dura Vermeer en Rodamco, dat werd ontwikkeld met stedenbouwkundige Donald Lambert van Kraaijvanger Urbis. Het tweede voorstel werd ingediend door Bouwfonds in samenwerking met de Architecten Cie. Jaren later fuseerden beide ontwikkelaars tot Bouwfonds MAB Ontwikkeling.

Participatie

‘Ambtelijk en bestuurlijk stond het Raaksgebied al langer op de agenda’, zegt Jur Visser, wethouder Grote projecten in Haarlem. ‘Begin jaren negentig was duidelijk dat de scholen zouden leegkomen en dat de parkeergarage weg moest. Aan de keuze voor het plan van MAB is een heel traject van participatie vooraf gegaan.

Daardoor zijn uiteindelijk twee plannen komen bovendrijven, waaruit de gemeenteraad een keuze heeft gemaakt. Het plan van MAB kreeg de voorkeur omdat het voorzag in een uitbreiding van de fijnmazige binnenstad, met meer differentiatie van functies en een goede verbinding met de rest van de stad.’

Prijsvraagplan

‘Wij hebben ingezet op de korrelgrootte van de stad’, vertelt Donald Lambert. ‘Bij de planpresentatie moesten we een maquette van het gebied meenemen die paste in een grotere maquette van de stad. Daar viel dus niet mee te marchanderen. De schaalverschillen tussen de plannen vielen direct op.’

Doel van het plan is intensivering en verbreding van het centrum en het stedenbouwkundig ontwerp ondersteunt die verbreding ook letterlijk. Haarlem is van oudsher noord-zuid georiënteerd en zou hiermee ook een oost-west oriëntatie krijgen. Het nieuwe Raaksgebied combineert wonen, winkelen, leisure en ondergronds parkeren.

De sloop van twee scholen, een kerk en de grote parkeergarage was hiervoor noodzakelijk. Over de parkeergarage maakte niemand zich druk, maar de geplande sloop van de school HBSA en de kerk De Hoeksteen zou nog heel wat voeten in de aarde krijgen.

‘De stad moet leven en dit gebied heeft potentie’

Masterplan en VO

Nadat de gemeenteraad een keuze had gemaakt voor de visie van MAB kreeg Lambert de opdracht een masterplan te ontwikkelen. Dit plan moest tevens dienen als stedenbouwkundige onderlegger voor de benodigde aanpassing van het bestemmingsplan.

Lambert: ‘Eigenlijk verschilt het masterplan heel weinig van het prijsvraagontwerp. Maar het heeft wel anderhalf jaar gekost voordat alle betrokkenen ervan overtuigd waren dat de genoemde bezwaren binnen het plan konden worden opgelost. De belangrijkste aanpassing was het verkleinen van het volume van één van de bouwblokken.’ In februari 2000 werd het masterplan goedgekeurd door de gemeenteraad.

De volgende stap was de selectie van architecten en het opstellen van een Voorlopig Ontwerp (VO). Peter Wilson, Jo Crepain, Hans Goverde (Kraaijvanger Urbis) en Jaap Gräber (Claus en Kaan) kregen elk een deelgebied toegewezen.

Donald Lambert bleef de grote lijn bewaken. ‘In 2000 waren we klaar met het VO. Wat ons betreft had er toen binnen twee jaar echt gebouwd kunnen worden. Ik was uitermate optimistisch.’

Protest

Maar dat liep anders. Een groep verontruste bewoners organiseerde zich in Stichting De Hoeksteen en tekende protest aan tegen de plannen. Vooral de geplande sloop van de HBS-A zat hen niet lekker. Waarom werd de ene school gerestaureerd en de andere niet? Terwijl beide scholen nota bene van dezelfde stadsarchitect Dumont waren. Al in 1997 was een cultuurhistorisch onderzoek gedaan waarin werd vastgesteld dat de HBS-B het behouden waard was en de HBS-A niet. Maar daarmee was De Hoeksteen het niet eens.

De bezwaarmakers grepen alle middelen aan om hun protest kracht bij te zetten. De gemeente Haarlem besloot tot een “second opinion” dat uiteindelijk dezelfde uitslag bracht.

In december 2001 hebben het college en de raadscommissie het VO alsnog goedgekeurd en een realisatieovereenkomst met MAB getekend.

De uitwerkingsplannen werden in februari 2003 gepresenteerd en in 2004 kon de sloop beginnen. Maar De Hoeksteen slaagde erin de sloop stil te laten leggen en kaartte de zaak aan bij de Raad van State.

‘Het plan heeft een flink participatie- traject doorgemaakt’

Tragiek of rechtmatig?

Pas in januari 2005 keurde de Raad van State het uitwerkingsplan goed, onder voorwaarde dat het bestemmingsplan op vier punten gerepareerd wordt.

Lambert: ‘Dat is de tragiek van deze maatschappij. Het is jammer dat de sloop is stilgelegd want dat heeft een extra jaar gekost. Er kwam nieuw onderzoek maar de uitslag was al bekend, het was een herhaling van zetten.’

Wethouder Visser is minder negatief: ‘De actievoerders hebben rechtmatig gebruikgemaakt van de bezwaarprocedures. Als gemeente hebben we uiterst zorgvuldig geopereerd. De Hoeksteen kwam pas in actie toen alle handtekeningen waren gezet, maar zo werkt dat nu eenmaal. Op het moment dat er acties komen, moet je je daarop instellen.

Er is de afgelopen jaren in den lande trouwens wel meer hechting gekomen aan bestaande bebouwing. Maar hier lagen al besluiten en contracten. Wel zou ik het zeer op prijs stellen als het lukt om in de gebouwen die ervoor in de plaats komen oude elementen terug te laten komen, zoals een granieten trapje, de mooie zandstenen entrees en beelden die op het dak van de gesloopte school hebben gestaan.’

IJzerhandel Schous

Een cruciaal element in de plannen voor het Raaksgebied is de sloop van een pand van IJzerhandel Schous. Dit pand stond namelijk precies op een doorgaande route van het nieuwe Raaksplein naar de oude binnenstad. IJzerhandel Schous was hier al sinds 1854 gevestigd en het pand stond op eigen grond. Na stevige onderhandelingen met de eigenaar heeft Bouwfonds MAB Ontwikkeling de grond kunnen aankopen.

Dit biedt de mogelijkheid om een bredere straat met een knik erin te creëren, die het winkelend publiek als het ware van de oude binnenstad het nieuwe winkelgebied inzuigt. Op de kop van deze entree moet een markant gebouw komen, een attentiepunt om het gebied herkenbaar te maken.

Omdat het gaat om een beschermd stadsgezicht moest hiervoor toestemming worden gevraagd aan de Rijksdienst voor Monumenten. Ook dit heeft nog wel wat voeten in de aarde gehad, maar uiteindelijk werd overeenstemming bereikt.

Uitwerking aangepast

Het plan dat uiteindelijk dankzij de uitspraak van de Raad van State in uitvoering is genomen, is in essentie hetzelfde als de visie die in 1998 door de gemeenteraad werd gekozen. ‘Maar nu is alles wel klip en klaar’, aldus de wethouder.

Bouwfonds MAB Ontwikkeling heeft bij de uitwerking enkele aanpassingen gedaan op de eerste plannen uit 1998. Aan twee gebouwen worden extra buitenruimtes toegevoegd en een aantal grote grondgebonden appartementen is opgesplitst vanwege de verkoopbaarheid. Donald Lambert heeft daar helemaal geen moeite mee. ‘Het zijn stadsblokken. Of je die invult met grote of kleine woningen dat maakt niet uit. Als je maar binnen de stedenbouwkundige randvoorwaarden blijft.’

‘Stilleggen van de sloop betekende een forse vertraging’

Raaks in 2010

De betrokkenen zijn ervan overtuigd dat al het geduld de moeite waard is geweest als over een jaar of vijf het complete nieuwe Raaksgebied is opgeleverd.

Maar de hamvraag blijft: had het sneller gekund? Ruud Berkhout,Directeur van Bouwfonds MAB Ontwikkeling kantoor Den Haag, denkt van niet. ‘Elk gebied met oude gebouwen maakt ontzettend veel gevoelens los als je wilt gaan slopen. Dat is het punt met binnenstedelijke ontwikkeling. Je moet mensen ervan overtuigen dat er iets moois voor terugkomt.

We gaan onze uiterste best doen om bij de nieuwbouw tegemoet te komen aan de wensen van de bezwaarmakers. Dat doen we niet om verdere vertraging te voorkomen, maar omdat je als ontwikkelaar niet doof en blind moet zijn. Je bouwt niet voor de architect, maar voor de stad en de bewoners.’ Wethouder Jur Visser verheugt zich daarop. ‘Een stad moet leven en dit nieuwe gebied heeft die potentie. Het smoelt goed en met het casino en de bioscoop zal het levendigheid toevoegen aan Haarlem.’

 

Raaks, méér binnenstad Eddy Hofman, Senior Ontwikkelingsmanager van Bouwfonds MAB Ontwikkeling, is al vanaf het prilste begin betrokken bij de plannen voor de ontwikkeling van het Raaksgebied. Hij schetst de plannen: ‘Als het helemaal klaar is, staan hier 200 woningen, winkels, horeca, een casino, een grote bioscoop en 1.200 ondergrondse parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers. In totaal is er 26.000 vierkante meter bestemd voor commerciële voorzieningen. Door de combinatie van wonen, winkelen en ontspanning vormt het gebied een welkome aanvulling op de Haarlemse binnenstad. De historische noordzuidoriëntatie wordt letterlijk verbreed door de ontwikkeling van dit gebied ten westen van de binnenstad met de overbekende grote markt.Het nieuwe stratenpatroon met in het midden een plein sluit aan bij de fijnmazigheid van de binnenstad.’ Raaks is een buitendijks gebied dat halverwege de negentiende eeuw aan de zeventiende-eeuwse stad is toegevoegd. De eerste decennia bood dit ruimte aan een gasfabriek en sinds begin twintigste eeuw aan drie scholen en twee kerken. Om de beoogde vernieuwing mogelijk te maken, zijn twee van de drie scholen in het gebied en een kerk gesloopt. Ook de veel te grote parkeergarage uit de jaren zeventig wordt gesloopt en vervangen door een ondergrondse garage van drie verdiepingen diep. Bovengronds komt hierdoor ruimte voor woningen in stadse hoven en een gecombineerd nieuw gebouw voor een casino en bioscoop. Architect Peter Wilson van Bolles-Wilson Freie Architecten BDA studeert op dit moment op een nieuw ontwerp voor dit complex. Op verzoek van de gemeente wordt geprobeerd zo veel mogelijk historische elementen uit de gesloopte HBS-A een plek te geven in het nieuwe pand. De tweede kerk in het gebied wordt gerestaureerd en krijgt een horecabestemming. Renovatie Het eerste project dat in uitvoering is genomen, is de renovatie van de honderd jaar oude school (de voormalige HBS-B) tot een wooncomplex met 25 woningen. Hofman: ‘Door de ligging in een voormalig school gebouw kenmerken de woningen zich door zeer hoge plafonds. De meeste woningen bestaan uit een horizontale of verticale samenvoeging van twee klaslokalen. De gemeenschappelijke entree wordt in oor spronkelijke staat gerestaureerd.’ Het pand is inmiddels omgedoopt tot Dumont; een verwijzing naar de Haarlemse stadsarchitect die het gebouw ontwierp. Aansluitend aan deze historische bouw komt nieuwbouw met een ondergrondse parkeergarage voor de bewoners in het gebied. Jaap Gräber van het Amsterdamse bureau Claus en Kaan Architecten tekende voor het ontwerp, waarin oud en nieuw elkaar aanvullen. In mei 2005 is de renovatie gestart en begon ook de verkoop van de woningen. In oktober waren al 20 van de 25 woningen verkocht. De verkoopprijzen liggen rond de 300.000 euro. De eerste oplevering staat gepland voor eind 2006.

 

Thema: Proces, Binnenstedelijke herontwikkeling
Uit NAW #19 - winter 2005 - pagina 8-13
Auteur Christine van Eerd
Beeld Maarten van de Velde