Een diversiteit aan betrokkenen, veel overheidsvoorschriften én een moeilijke markt. Het klinkt niet bepaald als een aanbeveling. Toch zijn het de antwoorden die je krijgt als je ontwikkelaars vraagt naar hun ervaringen met bouwen van koopwoningen in stedelijke vernieuwingsgebieden.

‘En dan hebben dergelijke projecten ook nog eens een laag rendement’, doet Leo Versteijlen, directeur Kristal, er nog eens een schepje bovenop. ‘Waarom we het doen? Om middengroepen vast te houden in de stad en om de negatieve spiraal van een wijk te doorbreken.’

Of zoals Job van Zomeren, adjunct directeur ERA Bouw, het verwoordt: ‘Voor het sterker maken van steden.’ Stedelijke vernieuwing is de aanpak van (vaak naoorlogse) wijken met veel sociale huurwoningen, weinig differentiatie en een bevolking met economische en sociale achterstanden.

Met programma’s op fysiek, economisch en sociaal vlak moeten wijken in de lift komen. Aangezien het overgrote deel van de woningen in dergelijke wijken corporatiebezit is, werkt Kristal – als corporatiegelieerde ontwikkelaar – aan verschillende stedelijke vernieuwingsprojecten.

Versteijlen: ‘Daarbij gaat stedelijke vernieuwing voor ons altijd om gebiedsontwikkeling en niet om slechts één woningbouwproject. Een goed voorbeeld hiervan is de Eendrachtsparkbuurt in de Westelijke Tuinsteden van Amsterdam. Om dit gebied een boost te geven, bouwt Kristal hier een ‘identiteitsdrager’: een bijzonder gebouw van het bekende Amsterdamse architectenbureau MVRDV met dure huurwoningen aan een nieuw aangelegd park.

Dit gebouw durfden we hier aan omdat het gehele gebied eromheen verbeterd wordt. De bestaande stedenbouwkundige stempels worden verbroken en het gehele gebied krijgt een nieuw elan met het woonmilieu ‘wonen aan een park’.’

‘De bestaande stedenbouwkundige stempels in de Eendrachtsparkbuurt in de Westelijke Tuinsteden in Amsterdam worden verbroken en het gehele gebied krijgt hierdoor een nieuw elan. Want ook de bestaande bouw krijgt een nieuwe uitstraling’, aldus Kristal directeur Leo Versteijlen

Ook Van Zomeren gelooft in een bredere gebiedsontwikkeling: ‘In dit soort wijken bouw je in eerste instantie voor bewoners uit de buurt die een stap in hun wooncarrière willen zetten. Maar het draagvlak van de wijk kent een plafond en dan moet je mensen weten te verleiden er te gaan wonen. Dat kan alleen door het gebied als geheel te verbeteren en door de nieuwe bewoners iets extra’s te bieden.’

‘Dit gebouw durfden we aan omdat het gehele gebied eromheen verbeterd wordt.’

Gemeente stelt programma

Een uitdagende factor van stedelijke vernieuwing is de vele betrokken actoren met soms uiteenlopende belangen die uiteindelijk toch verenigd moeten worden. Zo zijn er de huidige bewoners van de te slopen woningen die vaak terug willen keren naar hun wijk, maar de nieuwe koopwoningen niet kunnen betalen. En de omwonenden, die best iets nieuws tegenover zich willen, maar vaak vooral iets wat sterk afwijkt van wat er al was. En dan is er nog de gemeente, die eisen stelt aan het bouwtempo en het programma en daarbij vaak niet naar de markt kijkt.

‘De politiek bepaalt dan bijvoorbeeld dat minimaal hetzelfde aantal appartementen teruggebouwd moet worden op de plek waar gesloopt is. Daarbij wordt dan geen rekening gehouden met het feit dat appartementen in dergelijke gebieden moeilijk verkocht worden’, vertelt Versteijlen. Hij ziet daar gelukkig inmiddels een omslag in:

‘Voor de Westelijke Tuinsteden heeft de gemeente Amsterdam een aantal jaar geleden al gekozen voor meer gedifferentieerde woonmilieus en eengezinswoningen, die overigens wel goed verkopen.

Job van Zomeren, adjunct directeur ERA Bouw over Le Medi in de Rotterdamse wijk Bospolder/Tussendijken: ‘De plannen zien er buitengewoon goed uit. Met Le Medi creëren we in deze wijk een bijzonder en aantrekkelijk woonmilieu.’

Het Pact op Zuid schept in Rotterdam nu ook mogelijkheden om meer marktgerichte keuzes te maken. In Den Haag zie je dat er ook ruimte komt om de appartementen op bijzondere locaties te plaatsen, en daaromheen buurtjes met eengezinswoningen te ontwikkelen.’

Wat wil de bewoner?

Marktgericht bouwen, oftewel proberen te voldoen aan de wensen en eisen van de toekomstige bewoners, is één van de belangrijkste factoren bij het ontwikkelen van koopwoningen in dergelijke gebieden. Hoe trek je ze naar een woning in een wijk met een slechte of minder goede reputatie?

‘Door ze een bijzonder aantrekkelijk en onderscheidend woonmilieu te bieden, zodat ze legitimatie hebben om er te gaan wonen’, is het antwoord van Van Zomeren. ‘Mensen willen op een verjaardag niet vertellen dat ze in een slechte wijk gaan wonen, maar wel dat ze een huis in een bijzonder project hebben gekocht.’

‘Voor de Westelijke Tuinsteden is gekozen voor meer een- gezinswoningen’

In het project Le Medi in de wijk Bospolder/ Tussendijken in Rotterdam heeft ERA Bouw samen met Com•wonen en Woonbron bewust dit bijzondere woonmilieu gecreëerd. ‘In Le Medi omvatten de buitenste huizen als het ware de buurt. Zo ontstaat een soort medina, een ommuurde stad zoals die ook in de landen rondom de Middellandse Zee te vinden is.

In het hart van de wijk komt een waterrijk plein met een fontein en waterloopjes. Het ommuurde van Le Medi is vergelijkbaar met de voor Rotterdam bekende hofjes: overdag is de buurt en het binnenterrein gewoon voor iedereen toegankelijk, ‘s avonds gaan de poorten dicht.

Uit panelonderzoek onder de doelgroep, naar aanleiding van het schets ontwerp, bleken zij enthousiast over het planconcept, inclusief zaken als veiligheid en uitbreidbaarheid van de woning. De kopers kunnen hun woning dan ook naar wens aanpassen en uitbreiden.’

Zien is geloven

Le Medi moet en kan een bijdrage leveren aan de ontwikkeling van de wijk. Van Zomeren: ‘Kwamen de kopers van de eerste projecten in Bospolder-Tussendijken bijna allemaal uit de wijk, de woningen in Le Medi worden momenteel allemaal aan mensen van buiten de wijk verkocht. De kopers sluiten naadloos aan op het vooraf opgestelde profiel van de toekomstige bewoners van Le Medi: De Nieuwe Rotterdammer. Onze overtuiging is dat de woning de eerste stap is, als mensen er eenmaal wonen zullen ze vanzelf de wijk ontdekken met z’n leuke winkeltjes en bijzondere eettentjes.’

‘Le Medi moet een bijdrage leveren aan de ontwikkeling van de wijk’

Als mensen eenmaal in de wijk wonen, gaan ze dus vanzelf de positieve kanten van de wijk zien? Die ervaring heeft ook Kristal, vertelt Versteijlen: ‘In het project Geuzentuinen hebben we de woningen verhuurd, met de mogelijkheid om binnen twee jaar de woning alsnog te kopen. We zien nu dat een groot deel van de bewoners toch besloten heeft om te kopen nu ze eenmaal gewend en gesetteld zijn in de buurt en geloven in de toekomst van Geuzenveld.’

Versteijlen ziet het bouwen van koopwoningen als één van de middelen om de verbeteringsdoel stellingen in deze wijken te behalen. ‘Vaak is duurdere huur een goede manier om een start te geven aan de vernieuwing. Het lijkt ook logisch dat mensen eerder huren dan kopen in een wijk, voor hen onbekend, met een matig imago.

Duurdere huur gebruiken we dan ook bewust als katalysator voor het verbeteren van de wijk. Gaat het straks beter met de wijk en hebben mensen vertrouwen in de toekomst, dan kunnen we de woningen alsnog verkopen.’

Voorbeelden van de resultaten hiervan kan Versteijlen nog niet noemen, daarvoor is de stedelijke vernieuwing nog te kort op gang. Pas over tien jaar zullen we kunnen zien of en hoe de koopwoningen een bijdrage hebben geleverd. Tot die tijd is het, zoals Versteijlen zegt, varen op ‘geloof en vertrouwen’.

Aandachtspunten voor stedelijke vernieuwing Stedelijke vernieuwing is een complexe opgave. Immers meestal gaat het om meer dan één project met vaak meerdere partijen. Om de slagingskans van projecten te verhogen hebben wij een aantal aandachtpunten op een rij gezet: • Om nieuwe bewoners te verleiden naar het gebied te komen, moet er iets extra’s zijn in het gebied of het project. Toekomstige bewoners krijgen door een bijzonder aantrekkelijk en onderscheidend woonmilieu, een legitimatie om in een vernieuwingsgebied te gaan wonen. • Het op constructieve wijze betrekken van de verschillende actoren – huidige bewoners, omwonenden, politiek, toekomstige bewoners, enzovoort – bij de vernieuwing, levert niet alleen draagvlak op maar ook een bijdrage aan de kwaliteit van het project. • Een goede woning is de eerste stap om nieuwe bewoners enthousiast te maken voor een wijk. Als mensen eenmaal in een vernieuwingsgebied wonen, ontdekken ze vanzelf de positieve kanten van de wijk. • Het bouwen van koopwoningen is slechts één van de middelen om de verbeteringsdoelstellingen in vernieuwingsgebieden te behalen. Vaak is duurdere huur een goede manier om een start te geven aan de vernieuwing, aangezien mensen makkelijker te stap nemen te huren in wijken met een minder goed imago dan te kopen.

 

Stedelijke vernieuwing in Den Haag Nieuwe Beeklaan verleidt bewoners Wethouder Norder van gemeente Den Haag noemde het ooit het mooiste binnenstedelijke plan van 2006. Met het project Nieuwe Beeklaan wil Bouwfonds MAB Ontwikkeling dan ook de Haagse grandeur terugbrengen. In een wijk met betrokken bewoners en omwonenden, móést Bouwfonds MAB wel verleiden met een mooi plan. ‘De eerste gesprekken met buurtbewoners verliepen stroef. Er werd al erg lang over de planvorming gesproken, terwijl buurtbewoners alleen wilden weten wat er ging komen’, vertelt Wim de Haas, directeur projecten regio Zuid-West. ‘Om het door de gemeente gestelde programma op een financieel haalbare manier te realiseren, moesten we intensiever bouwen dan de – reeds gesloopte – originele bebouwing. Zoals te verwachten, waren bewoners daar negatief en wantrouwend over. Wij hebben toen als Bouwfonds MAB besloten een plan te ontwikkelen met grote ambitie, dat herkend en geadopteerd moest worden door de buurtbewoners.’ Die opzet is geslaagd. Met een gedetailleerd voorlopig ontwerp in de hand, is gecommuniceerd met mooie artist impressions en een grote maquette van het plan. Zo konden bewoners in een vroegtijdig stadium zien wat er in hun omgeving zou komen. De Haas: ‘Ze vonden het zo’n mooi plan dat de enige echte vragen die we kregen waren “gaan jullie dit echt bouwen?” en “wanneer starten jullie?”. Zelfs het feit dat het op de hoek aan de Loosduinseweg door een bijzonder penthouse met torentje nog net iets hoger werd dan oorspronkelijk gepland, werd als een extra kwaliteit ervaren. Het voorstel om het torentje weg te laten om wat lager uit te komen, werd door de bewoners weggestemd!’ Via het intensieve contact met de bewonerscommissie kwamen een aantal goede tips en aandachtspunten van bewoners die Bouwfonds MAB heeft kunnen meenemen in het definitief ontwerp. ‘Door de positieve reactie van bewoners en het vroegtijdig contact met de buurt is het vervolgtraject redelijke soepel verlopen. Ook nu nog blijven we regelmatig in contact met de buurt. Zo is er een kunstwerk op de bouwhekken gemaakt en nodigen we buurtbewoners uit voor de onthulling van het bouwbord en verkoop- en informatieavonden. En blijkbaar werkt het, want ik heb nog nooit zoveel medewerking gehad van omwonenden als hier’, aldus De Haas. De verleiding van een bijzonder project bleek niet alleen voor de bestaande bewoners te werken, ook toekomstige bewoners zijn enthousiast. In februari is begonnen met de bouw van de 75 appartementen en 2 stadswoningen, zowel koop als huur, op de Nieuwe Beeklaan. De startuitvoering van nog eens 15 appartementen en 12 stadswoningen is gepland voor begin 2008.

Thema: Binnenstedelijke herontwikkeling, Markt
Uit NAW #24 - Voorjaar 2007 - pagina 10-13
Auteur Boukje Klinker
Beeld Peter van Breukelen en ERA