Wonen in de stad is voor mensen met middeninkomens vaak onbereikbaar. Toch zijn zij belangrijk voor de vitaliteit van de stad en haar voorzieningen. Vandaar dat er gezocht wordt naar mogelijkheden om deze groep toch betaalbare en geschikte stadswoningen te bieden. In een aantal steden lukt dat uitstekend. Op de volgende pagina’s vertellen betrokkenen over ‘hun’ stadsproject.

Nieuw Ambachtsgaarde in Den Haag

Paul Gras, Ontwikkelingsmanager van business unit Zuid-West van Bouwfonds

‘Nieuw Ambachtsgaarde kan er weer 25 jaar tegen’

“Het hele gebied heeft een enorme upgrading ondergaan. Tientallen mensen met een middeninkomen, oudere mensen en jonge starters, zijn naar de wijk gekomen.” Paul Gras, Ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds, was betrokken bij de bouw van complex Nieuw Ambachtsgaarde in de wijk Vrederust, Den Haag Zuid-West.

“De voorzitter van de wijkvereniging had in het begin maar weinig vertrouwen in onze plannen voor Ambachtsgaarde. Logisch: al bijna 25 jaar hoorde hij van de gemeente dat er iets gedaan zou worden aan de verarmde omgeving. Het was er troosteloos: in één blok stonden negen van de twaalf winkels leeg, die waren dichtgetimmerd. Er waren alleen nog
een bakker, een groenteboer en een kapper.

En in portieken voor de appartementen hingen groepjes jongeren rond. Veel bewoners voelden zich onveilig. Gemeenteplannen sneuvelden steeds opnieuw, wegens gebrek aan middelen. Dus het heeft vanaf 2001 heel wat praten gekost om de bewoners ervan te overtuigen dat de gemeente, Bouwfonds en Ahold Vastgoed, nu wél serieuze plannen hadden. Iedere veertien dagen zaten we om de tafel met de voorzitter van de wijkvereniging.

Nieuw Ambachtsgaarde in cijfers Nieuw Ambachtsgaarde is opgeleverd in 2007/2008 en bestaat uit 22 huur- en 20 koopappartementen in één blok. Op de begane grond is 850 vierkante meter winkelruimte, waarvan nog 200 vierkante meter te huur is. Ook heeft het complex een eigen parkeergarage. In het kader van het project zijn ook bestaande winkels en de openbare ruimte opgeknapt. De koopappartementen van ruim negentig vierkante meter zijn verkocht voor gemiddeld 190.000 tot 200.000 euro. Meer informatie: www.nieuwambachtsgaarde.nl

Een omslagmoment was de beslissing van Bouwfonds en Ahold Vastgoed om in 2004 daadwerkelijk te gaan bouwen. Men wist: na jaren rommel en ellende, zal het beter worden. Nieuw Ambachtsgaarde is een prachtige locatie geworden met leuke architectuur. De sociale samenhang in de wijk is nu groter en het is er veiliger. De buurt kan er weer 25 jaar tegen.”

Sjiek de friemel

“Sinds oktober 2007 zijn alle nieuwe appartementen bewoond. Driekwart van de winkelruimte is ook al verhuurd. De oude strook met twaalf winkels ziet er 300 procent beter uit en is weer helemaal verhuurd. En in maart 2008 is de laatste hand gelegd aan de openbare ruimte. De parkeerplaatsen, de groenstroken, de verlichting, de fietsklemmen; het ziet er allemaal sjiek de friemel uit.

‘Met de voorzitter van de wijkvereniging is het helemaal in orde gekomen’

En met zo'n tachtig tot honderd nieuwe inwoners in de buurt, de bewoners van Nieuw Ambachtsgaarde, hebben winkeliers er genoeg klandizie bij gekregen. De bestaande Albert Heijn-vestiging is uitgebreid, en biedt een ruimer assortiment. En in de negen winkels zijn nieuwe ondernemers aan de slag gegaan: een slager, een uitzendbureau, een vishandel, een notenbar, videotheek, kledingwinkel en een snoepwinkel. Voor de bewoners is het natuurlijk fijn om die voorzieningen in de buurt te hebben. Dit is een mooi voorbeeld van integrale ontwikkeling.”

Geestmolenterrein in Alkmaar

Maarten Groeneveld, architect van Just Architects

‘Tien kandidaten voor elk huis’

‘Vanbinnen zijn de huizen allemaal verschillend, doordat de bewoners zelf de indeling bepaalden’

Geestmolenterrein in cijfers Op het Alkmaarse Geestmolenterrein zijn 118 eengezinswoningen gebouwd, in drie bouwlagen en met een vloeroppervlakte van 170 vierkante meter. Bouwfonds Property Development heeft de huizen verkocht voor 190.000 tot 210.000 euro. Het laatste huis is in oktober 2007 opgeleverd en betrokken.

“Ruime huizen in het hartje van de stad zijn zeldzaam in Alkmaar, waar verder nauwelijks nieuwbouw gepleegd wordt. Ik vind het niet verbazingwekkend dat de animo enorm was.” Dit zegt Maarten Groeneveld van Just Architects, architect van het Geestmolenterrein. “Voor ieder huis dat hier werd gebouwd waren er wel tien kandidaten, allemaal Alkmaarders, veelal tweeverdieners die anders aangewezen zouden zijn op een eengezinswoning in Heerhugowaard. Nu konden ze in de stad blijven. Bovendien lieten ze allemaal een huis in de stad achter, wat de doorstroming een impuls heeft gegeven.

Het was niet eenvoudig bouwen op het Geestmolenterrein. Vroeger stonden hier een oude sporthal, een autospuiterij, twee vmboscholen en een kantoor van het waterleidingbedrijf. De autospuiterij bleek de grond behoorlijk vervuild te hebben waardoor sanering noodzakelijk was. De spoorlijn veroorzaakte een geluidsprobleem waardoor er geen appartementen konden worden gebouwd.

Daarom is gekozen voor grondgebonden eengezinswoningen, waarvan er veertig aan de kant van de spoorlijn dove voorgevels hebben. Die laten nauwelijks geluid door en zo hoefde er op de spoordijk geen duur geluidsscherm te komen.

De voordeuren aan de spoorlijnkant hebben glazen schermpjes ter geluidsisolatie. De achtergevels zijn helemaal open. En de huizen zijn, om te kunnen voldoen aan de Energie Prestatie Norm, voorzien van een ventilatiesysteem dat de warmte van afgevoerde lucht gebruikt om de frisse, van buiten geïmporteerde lucht te verwarmen.”

Allemaal verschillend

“Bijzonder is dat elk huis twee parkeerplaatsen heeft op de begane grond, onder het balkon van 25 vierkante meter. Bewoners kunnen met een speciaal pasje naar hun parkeerplaatsen rijden, bezoekers moeten hun auto’s aan het begin van het terrein laten staan, waarna ze door een parkachtige omgeving naar de huizen kunnen lopen. Omdat de bewoners zelf hun huis konden indelen, zijn de huizen binnen allemaal verschillend.

De een heeft op de begane grond een grote werkruimte, de ander, met veel kinderen, heeft daar juist een paar extra slaapkamertjes laten maken, en een volgende heeft beneden de grote woonkeuken, waardoor de huiskamer op de eerste etage extra groot is geworden.”

Hart van Hoograven in Utrecht

Frank Wigbers, Projectmanager van business unit Midden van Bouwfonds

'De eerste stap naar een evenwichtige buurt’

“Alleen stenen op elkaar stapelen helpt een buurt niet uit een negatieve spiraal. Het zijn de mensen die het moeten doen. Die zorgen dat bewoners zich veiliger voelen, dat vandalisme geen kans krijgt en speelplaatsjes heel blijven. Uit de laatste sociale monitor, uitgevoerd door de gemeente Utrecht, blijkt dat Hoograven Tolsteeg weer in een opwaartse spiraal zit. Al zijn we er nog lang niet, er is bijvoorbeeld nog te veel vandalisme in de buurt. En dat kost tijd. Woningdifferentiatie is het begin van een proces om een wijk te verbeteren.” Dat zegt Frank Wigbers, projectmanager Utrecht.

Hart van Hoograven in cijfers Hart van Hoograven houdt in: de bouw van een winkelcentrum (klaar in 2010), ruim 100 eengezinswoningen, die voor deze zomer waarschijnlijk worden opgeleverd. Het zijn 32 starterswoningen van zo'n 185.000 euro, zo'n 40 woningen van 250.000 euro, en zo'n 35 woningen die gemiddeld 325.000 tot 330.000 euro kosten. Uitvoering, net als de rest van de projecten: Ontwikkelcombinatie Hoograven Tolsteeg, waarin twee projectontwikkelaars de krachten verenigd hebben: AM en Bouwfonds. Andere sleutelpartijen zijn de gemeente Utrecht en drie woningcorporaties: Mitros, Portaal en Bo-ex. Meer informatie: www.hartvanhoograven.nl

“Vroeger stond Hoograven Tolsteeg hier in Utrecht niet bepaald bekend als een fijne wijk om in te wonen. Tachtig procent bestond uit goedkope flatwoningen van vlak na de Tweede Wereldoorlog; tochtig, slecht geïsoleerd, gehorig en niet al te ruim. In de jaren zeventig en tachtig was de wijk een magneet geworden voor mensen met een laag inkomen, onder wie ook veel allochtonen.

Al twaalf jaar geleden, in 1996, ontstonden de eerste plannen om Hoograven aan te pakken. Om huizen te slopen (waaronder zo'n 1700 goedkope flats) en te vervangen door koopwoningen en moderne huurwoningen. Om winkels te bouwen. Kortom: om alles een facelift te geven zodat de mensen niet langer, als ze het maar even konden betalen, wegvluchtten naar nieuwbouwwijken in Houten, Nieuwegein en Leidsche Rijn. Terwijl juist de middeninkomens zo belangrijk zijn voor een evenwichtige, plezierige buurt.”

Bewoners blij

“Inmiddels is er al veel gebouwd. In de Wolvenhorstlaan zijn ruim tweehonderd nieuwe woningen neergezet, waarvan 75 procent is verkocht en 25 procent wordt verhuurd. Bij de start van de verkoop bleek al snel dat veel voormalige inwoners uit Hoograven graag terug wilden naar hun oude wijk. En in het vierde kwartaal van 2007 is Hart van Hoograven van start gegaan. Bewoners zijn blij met de plannen en activiteiten. Dat blijkt bijvoorbeeld uit het feit dat op de tientallen ruimtelijkeordeningsprocedures niet één bezwaarschrift van bewoners kwam.

In de klankbordgroep zaten, behalve architecten, gemeenteambtenaren, mensen van de Ontwikkelcombinatie Hoograven Tolsteeg en stedenbouwkundigen ook veel bewoners. Wat opviel was dat de bewoners in hun commentaren vooral letten op de speelplaatsjes voor de kinderen. De getekende nieuwe huizen zagen er zo mooi uit, in vergelijking met de oude goedkope flatwoningen van vlak na de Tweede Wereldoorlog die men gewend was, dat we daarover alleen maar positieve geluiden hoorden.”

Thema: Markt, Binnenstedelijke herontwikkeling
Uit NAW #28 - Juni 2008 - pagina 26-30
Auteur Joep Auwerda
Beeld Peter van Breukelen