Projectontwikkelaars lijken meer dan in het verleden woningen in de voorfase af te stoten aan beleggers en woningcorporaties. Het omzetten naar huurwoningen kan de risico’s voor het realiseren van koopwoningen beperken en daarmee de slagingskans van het totale project aanzienlijk vergroten. De vraag is echter of dit verbond tussen partijen van slechts tijdelijke aard is en weer snel wordt verbroken nu de koopwoningenmarkt weer aantrekt. Een gesprek hierover met Charlie Martens (directeur Amvest), Lex Pouw (voorzitter Raad van Bestuur van woningcorporatie Ymere), Jos Melchers (directeur Bouwfonds MAB Ontwikkeling) en Nina van Gelderen (ontwikkelingsmanager Bouwfonds MAB Ontwikkeling).

Cijfers liegen niet. Momenteel heeft Bouwfonds MAB Ontwikkeling vanuit Den Haag 850 woningen in realisatie. Vijfhonderd daarvan zijn huurwoningen. Deze laatste woningen worden door beleggers en woningcorporaties afgenomen.

Volgens de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM) zal dit beeld bij collegaontwikkelaars niet veel anders zijn. ‘Hoewel bij ons exacte cijfers hierover ontbreken, hebben wij wel het idee dat ontwikkelaars vaker complexen afstoten naar corporaties en beleggers. In elk geval meer dan in het verleden’, zo laat een woordvoerster van de NEPROM weten.

Ook de IVBN, de organisatie die de belangen behartigt voor institutionele beleggers in Nederlands vastgoed, bespeurt een trend. ‘Het acquisitievolume van beleggers in de woningmarkt is sinds 2001 flink toegenomen.’

‘Het acquisitievolume van beleggers in de woningmarkt is sinds 2001 flink toegenomen’

Overigens blijkt uit de Vastgoedwijzer van de IVBN, dat het aandeel van de institutionele beleggers in de woningmarkt de afgelopen jaren juist geleidelijk is afgenomen. Dit komt volgens de organisatie omdat beleggers zélf ook veel woningen aan huurders hebben verkocht.

Charlie Martens, directeur acquisitie en projectontwikkeling van Amvest, kan dit uit eigen ervaring alleen maar onderschrijven. ‘Wij hebben in het achterliggende jaar 1.300 woningen verkocht. En als aan de voorkant te weinig woningen binnenkomen dan zakt je aandeel in de markt, zo simpel is dat.’

Door eigen ontwikkeling maar vooral ook door deel te nemen aan samenwerkingscombinaties is Amvest bezig met een inhaalslag. ‘Je ziet’, zegt Martens, ‘dat sinds het moment dat de koopwoningenmarkt begin deze eeuw wat inzakte, ontwikkelaars vaker bij ons aanklopten met de vraag mee te doen.’

Jos Melchers, directeur Bouwfonds MAB Ontwikkeling CVG, beaamt de woorden van Martens. ‘Natuurlijk zit er een zekere mate van opportunisme in. Wij zagen dat het lastiger werd om koopwoningen af te zetten en dan moet je je strategie wijzigen.’

Hij laat zijn blik naar buiten glijden. ‘Neem dit project in Den Haag, De Resident’, zegt hij na een korte stilte. ‘Toen wij dit halverwege de jaren negentig ontwikkelden, was dat net in de periode dat de vrij op naam-prijzen flink aan het stijgen waren.

We hebben toen een aanzienlijk deel van de huurwoningen omgezet in koopwoningen. De markt was immers gunstig, de woningen stegen in waarde en als ontwikkelaar ben je dan eerder geneigd om risico’s te nemen door een grotere hoeveelheid koopwoningen op de markt te brengen.

Natuurlijk blijft het altijd zoeken naar de juiste balans.’ Maar er speelt in de ogen van Melchers meer dan alleen risicospreiding. ‘De binnenstedelijke projecten zijn qua omvang, stapeling van functies en lange doorlooptijden zo complex, dat je dat als ontwikkelaar simpelweg niet alleen kan.

Deze projecten zijn daarnaast niet alleen arbeidsintensief, maar ook kapitaalintensief. Dat betekent dat je tijdens de realisering van een project een belegger dan wel een woningcorporatie gewoon nodig hebt. Daarnaast is het uit oogpunt van de beoogde woningdifferentiatie en afzetsnelheid van belang dat je in grootschalige projecten in de verschillende categorieën naast koopwoningen ook huurwoningen realiseert.’

Partners

Beleggers en woningcorporaties dus als partners in ontwikkelingen. Nina van Gelderen, ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling regio Noord-West weet hier alles van. Haar werk gebied richt zich primair op de regio Amsterdam, Het Gooi en Zuid- Kennemerland.

‘Vooral bij binnenstedelijke ontwikkelingen komen samenwerkingen vaker voor’

‘Vooral bij binnenstedelijke ontwikkelingen gaan wij veel samenwerkingsverbanden of combinaties aan met een belegger of woning corporatie. Deze ontstaan vaak door deelname aan prijsvragen of omdat gemeentebesturen er simpelweg om vragen. Onze activiteiten in de Zuidas in Amsterdam zijn daar een goed voor beeld van. De Zuidas moet toch een soort Amsterdams Manhattan worden. Omdat het hier gaat om integrale gebiedsontwikkeling, vraagt de gemeente Amsterdam om een lang durige betrokkenheid van partijen en dus zeker geen hit and runwerk.

Daarom hebben we voor deze opgave gezocht naar de juiste partners met langetermijn commitment en zijn voor de ontwikkeling van het deelplan Gershwin een samenwerking aangegaan met AM en Amvest. Uiteindelijk gaat het hier om een gebied dat met 1.500 woningen, 40.000 vierkante meter kantoorruimte en 39.000 vierkante meter voorzieningen de ambitie heeft om binnen de Zuidas vooral een leven dige stadswijk te worden.’ In dit soort combinaties trekken ontwikkelaars, beleggers en corporaties gezamenlijk op.

Afnemersfunctie

‘Het komt natuurlijk ook voor’, benadrukt Van Gelderen, ‘dat wij pas vlak voor de verkoop besluiten om een project aan een belegger of woningcorporatie te verkopen. Een voorbeeld daarvan is het project Parlando in Weesp. In de voorfase bleek het toch lastig om het gewenste voorverkooppercentage te behalen. We hebben toen een van de complexen aan Amvest verkocht.

Hetzelfde geldt voor het project De Stadstuinen in de Westelijke Tuinsteden in Amsterdam. Dit project doen wij trouwens in samenwerking met de woningcorporatie Ymere. Een complex van 112 woningen hebben wij aan Achmea verkocht, omdat deze onder neming goede afzet mogelijk heden ziet voor deze woningen. Het voordeel voor ons als ontwikkelaar is dat je door verkoop direct afzet kunt maken en bij dit specifieke project de bouwstroom continueert.’

Toch staat Charlie Martens niet echt te springen om dit soort aanbiedingen. ‘Je praat dan puur over opstalontwikkelingen waarbij je primair wordt betrokken om het financiële risico van de ontwikkelaar af te dekken. We doen het soms wel, maar ik ben er zelden enthousiast over.’

Diezelfde mening deelt ook Lex Pouw, voorzitter Raad van Bestuur van de woningcorporatie Ymere. ‘Wij hebben ook wel eens puur een afnemersfunctie en ook ik ben daar niet altijd even gelukkig mee.’ Lachend: ‘Ik zit niet op winkeldochters te wachten.’ Om er serieus op te laten volgen:

‘Wij willen in principe functioneren als mederisicodragende partner. De keer dat we slechts een afnemersfunctie hebben, moet in mijn ogen een incident zijn.’
De corporatiebestuurder wordt veel liever betrokken in een samenwerking tussen partijen. ‘En ik zie die samenwerking vooral als een coalitie met ontwikkelaars waarbij partijen langetermijnvisie een langeter mijnflexibiliteit laten zien. Met flexibiliteit bedoel ik de wil maar ook de visie op het project om, wanneer de markt daar om vraagt, woon programma’s aan te passen.’

Ook Pouw ziet dergelijke coalities hand over hand toenemen. Volgens hem is dat een logisch gevolg van het feit dat de woningopgave flink gewijzigd is. ‘De Vinex-ontwikkeling was natuurlijk een relatief eenvoudige doelstelling met dertig procent sociale huur- en goedkope koop woningen en zeventig procent middeldure en dure koopwoningen en slechts beperkt water dan wel groene vraagstukken.

Nu staan we voor een heel andere ruimtelijke ordenings opgave, die als integrale gebiedsontwikkeling veel ingewikkelder van aard is. Dergelijke gebieden in de bestaande stad moeten we in gezamenlijkheid ontwikkelen. Dat doen wij bijvoorbeeld samen met Bouwfonds MAB in de eerdergenoemde Westelijke Tuinsteden, maar ook hier aan de IJ-oevers in Amsterdam. Kennis en kunde van alle partijen zijn daarbij essentieel.’

Meerwaarde

Jos Melchers sluit zich hierbij aan. ‘Je vult elkaar aan en wij maken op onze beurt gebruik van de expertise die beleggers en corporaties hebben. De woningmarkt is nu eenmaal een dynamische markt, en beleggers en corpora ties kennen de lokale huurdersmarkt als geen ander. Uiteindelijk gaat het erom dat wij een product maken dat zo dicht mogelijk bij de klant staat. Door het beheer van de woningen hebben corporaties en beleggers scherp op het netvlies wat de toegevoegde waarde van het product is.’

Martens: ‘Dat is inderdaad onze meerwaarde. Wij hebben verstand van zaken. Tegelijkertijd hebben wij die positie die wij binnen combinaties nu innemen wel moeten bevechten. We werkten al in de jaren negentig met partijen als Bouwfonds en MAB, maar ontwikkelaars zijn van oorsprong opportunisten.

Daarmee bedoel ik te zeggen, dat ze in principe gaan voor maximale marges En zodra het zicht daarop minder wordt, betrek ken ze ons daarbij. Juist door bij projecten onze meerwaarde te tonen en onze kennis en ervaring met beheerssituaties te etaleren, is dat beeld inmiddels wel gewijzigd.’ Om er fijntjes op te laten volgen: ‘Wij zijn als belegger wat meer beschouwend.’

‘Het gaat natuurlijk altijd om het inschatten van kansen en risico’s’

Pouw voegt er op zijn beurt nog een extra element bij in de vorm van de functie van huurwoningen binnen projecten. ‘Bij een grootschalige opgave gaat het natuurlijk altijd om het inschatten van kansen en risico’s.

Huurwoningen en vooral woningen in het goedkopere huursegment kun je te allen tijde afzetten. Feitelijk leveren wij daarmee de kolonisten van een project. Daarbij moeten we natuurlijk oppassen dat we niet de flodders en de floppers in de eerste woningen zetten, maar deze bewoners goed weten te selecteren. Door eerst de huurwoningen te realiseren zorgen wij wél voor de eerste cashflow.’

Martens: ‘Het is waar dat de huurwoningen als eerste smoel geven aan een project. Neem IJburg, dat hebben beleggers en corporaties in eerste instantie samen tot een succes gemaakt. En datzelfde gold voor het Java-eiland in Amsterdam en destijds de Kop van Zuid in Rotterdam. Maar het uiteindelijke rendement wordt natuurlijk pas later gerealiseerd.’

‘Het is een gegeven’, voegt Van Gelderen eraan toe, ‘dat je duurdere woningen zowel huur als koop eerder afzet als er in de omgeving al iets is gerealiseerd.’ Melchers: ‘Een nieuwe woonomgeving wil je toch zoveel mogelijk in één keer neerzetten. Neem het Stadshart Almere. Daar was behoefte om snel een winkel- én woonomgeving te realiseren in een andere markt met een onzekere opnamecapaciteit.

We hebben dat gedaan in samenwerking met Ymere en de beleggers Amvest en Vesteda. Snelheid, faseerbaarheid en differentiatie waren bij de uitvoering de uitgangspunten. Deze aanpak bleek een succes, want na de oplevering van de huurwoningen en de eerste opleveringen van de voorzieningen verliep de verkoop van koopappartementen goed.’

‘Ik voorzie’, zegt Charlie Martens, ‘dat onze betrokkenheid bij opstalontwikkelingen nu de koopwoningenmarkt weer aantrekt wellicht weer wat minder zal worden. Maar bij de grote integrale gebiedsontwikkelingen zal die betrok kenheid juist eerder toenemen.

Ook al omdat de vraag naar huurwoningen toeneemt door de huishoudengroei en het groeiend aan tal 55-plussers en simpelweg de onzeker heid rond de hypotheekrenteaftrek. De lange doorloop tijden van gebiedsontwikkelingen, de risico’s door conjuncturele golven en het benodigde kapitaal alsmede duurzaamheid vragen om een substan tiële rol van de ontwikkelende belegger.’

Kanttekeningen

Kortom, samenwerken op project- en gebiedsniveau is volgens de betrokkenen essentieel voor het tot een goed einde brengen van een project. Maar samenwerken gaat niet zomaar.

‘Je moet met elkaar aan de voorkant goede afspraken maken’, zegt Martens. ‘Daarnaast’, voegt Pouw eraan toe, ‘hoeft niet altijd één partij de leiding te hebben. Het gaat erom, dat het gezamenlijke belang om een goed project te realiseren vooropstaat.

Hoe je dat organiseert is dan een volgende vraag. Ik heb vroeger jarenlang samen met mijn broertje en zusje de afwas gedaan en dan was ik de ene keer de afwasser en de volgende keer droogde ik af.’

Melchers vindt op zijn beurt dat je zoveel mogelijk moet voorkomen dat er meerdere kapiteins op één schip zijn. Dat maakt immers een duidelijke koers varen zeer lastig. ‘Verder spelen de juiste afspraken over de rolverdeling en onderling vertrouwen uiteraard een belang rijke rol.’

Als kanttekening plaatst Martens wel, dat het aantal deelnemende partijen tot een mini mum beperkt moet blijven. ‘Je loopt vast als er te veel partijen aan tafel zitten. De organisatie moet strak geregeld zijn en de uitgangspunten van de ontwikkeling moeten helder zijn. Ook moet er sprake zijn van gelijkwaardigheid in de combinatie.’

Dat het veel tijd kan kosten om die afspraken definitief te maken, weet Nina van Gelderen uit ervaring. ‘Wat dat betreft was de contract vorming voor het Westerdokseiland in Amsterdam een eyeopener.

Delta Lloyd neemt in deze ontwikkeling 123 woningen van ons over. Het element prijs product stond vast, maar er was nog geen onherroepelijke bouw vergunning. Delta Lloyd wilde dus wel een terugval scenario wanneer het toch mis zou gaan met de bouwvergunning. Uiteindelijk hebben wij over die hele contractvorming een jaar gedaan.’

Valkuil

Toch is het volgens Martens de grootste valkuil als juist aan de voorkant de afspraken niet goed geregeld zijn. Vooral concrete afspraken over de verdeling (goedkope) huur en koop zijn daarbij volgens hem essentieel.

‘Omdat het aantal partijen dat grootschalige gebiedsontwikkelingen aankan klein is, werk je vaak met dezelfde namen samen. Het gevaar is dan groot dat, juist omdat je elkaar zo goed kent, er iets insluipt van “we weten wel hoe het werkt”. Dat is funest. Ieder project is anders, heeft zijn eigen dynamiek en vereist passende antwoorden.’

‘Maar’, benadrukt Melchers, ‘goed samenwerken is vervolgens echt leuk. In gezamen lijkheid met mensen van de gemeente aan de stad werken, met elkaar overleggen. Dat alles werkt inspirerend en enthousias merend, waardoor de lat steeds hoger kan worden gelegd.’

Voorwaarden voor samenwerking Samenwerkingsverbanden tussen project ontwikkelaars, beleggers en woning corporaties zullen volgens betrokkenen de komende jaren alleen maar toenemen. Dit heeft alles te maken met de complexiteit van vooral binnenstedelijke ontwikkelingen. Maar om een project in samenwerking tussen verschillende partijen tot een goed einde te brengen, moet met een aantal ‘spelregels’ rekening worden gehouden: • Binnen een combinatie moet het aantal deelnemende partijen beperkt zijn. • Zorg voor gelijkwaardigheid binnen een combinatie. • Flexibiliteit van alle partijen is voorwaarde voor succes. • Maak heldere afspraken over ieders rol.

Thema: Markt
Uit NAW #23 - winter 2006 - pagina 37-41
Auteur Hans Ouwerkerk
Beeld Maarten van de Velde