Moesten de eerste deelnemers in 1996 nog met een verdubbelingsbijdrage over de streep worden getrokken, negen jaar later omhelzen 185 van de 480 gemeenten het financieringsinstrument revolving fund. Ook minister Dekker van VROM is om. Overtuigd van de effectiviteit van zachte leningen bij stedelijke vernieuwing, wil zij het mogelijk maken een deel van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing 2 (ISV-2) storten in het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn).


Met een fondsvermogen van 400 miljoen euro is SVn een sterke, breed gedragen financiële partner van gemeenten. Dankzij de Startersregeling van SVn kunnen huishoudens met een smalle beurs toch een eigen huis kopen. Particuliere eigenaren die de bouwkundige toestand van hun appartementencomplex zien verslechteren, krijgen met een laagrentende lening net dat duwtje in de rug, waardoor zij het achterstallig onderhoud kunnen gaan aanpakken.

In Haarlem, Zaandam, Schiedam en Dordrecht was het zonder steun van SVn heel moeilijk, zo niet onmogelijk geweest voor een aantal woningbezitters om de door palenrot aangetaste fundering te herstellen. Financiële oplossingen aanreiken, voor knelpunten in de volkshuisvesting in de ruimste zin van het woord is de doelstelling van SVn. Specifieker gaat het om kwaliteitsverbetering van wonen, leefbaarheid, stedelijke vernieuwing en een vitaal platteland.

‘Wij noemen ons de maatschappelijke financier. Wij gaan voor maatschappelijk rendement. We opereren in marktsegmenten waar commerciële banken zich niet laten zien’, zegt SVn-directeur Elly van Sluis. En voegt zij er met zichtbare voldoening aan toe: ‘Niet zelden gaat maatschappelijk rendement gepaard met economisch rendement, heel frappant. Uit de zachte lening voor de herstructurering van de Rotterdamse Millinxbuurt kwam drie miljoen extra terug, doordat de woningen meer opbrachten dan voorzien. Met dat geld is het Millinxparkhuis, een multifunctioneel centrum in de wijk, gefinancierd. Een zeer geslaagd voorbeeld van het extra revolverend inzetten van middelen’, aldus Van Sluis. De kracht van SVn schuilt volgens haar in ‘idealisme met een commerciële grondhouding’. ‘We zijn heel praktisch. Alleen het resultaat telt.’

Verdubbelingsbijdrage
Bij de oprichting in 1996 konden veel gemeenten zich nog weinig voorstellen bij de werking van het instrument revolving fund. Van Sluis licht toe: ‘Bouwfonds, toen nog eigendom van gemeenten, had tijdens de aandeelhoudersvergadering het voorstel gedaan om de jaarlijkse dividenduitkeringen in een apart fonds te storten, in plaats van in de kas algemene middelen. Door het geld te oormerken voor de sector wonen wordt het oorspronkelijke doel gediend waarvoor Bouwfonds ooit is opgericht: bevordering van het eigen woningbezit van mensen met een smalle beurs. Bovendien, door het geld in de vorm van laagrentende leningen te verstrekken, komen de rente en aflossingen uiteindelijk weer terug in het fonds en kunnen vervolgens opnieuw worden gebruikt. Gemeenten beschikken daarmee over een duurzaam budget voor de volkshuisvesting en de stedelijke vernieuwing.’

Zo overtuigend als het nu klinkt, kwam het toen niet over. Het was vooral aan de verdubbelingsbijdrage van Bouwfonds te danken dat een krappe meerderheid akkoord ging. ‘De vóórstemmers beschouwden het aanbod als een verdubbeling van de dividenduitkering’, zegt Van Sluis. ‘Daardoor kregen we meer geld te besteden in de stedelijke vernieuwing.’ Over de relatie met Bouwfonds: ‘Bouwfonds biedt SVn naast de uitvoering ook de knowhow. Voor het overige zijn wij een onafhankelijke stichting. De deelnemende gemeenten kiezen zelf het bestuur.’

Zelden is een financieringsinstrument zo welkom op de woningmarkt gebleken als de Startersregeling. Daarvoor heeft Elly van Sluis wel ontelbare keren het succesverhaal van de eerste stimuleringslening moeten vertellen. ‘Na een vergeefs beroep op de gehandicaptenvoorziening in de gemeente Purmerend kon een gezin met een gehandicapt kind toch aan een passende woning worden geholpen. Een alerte ambtenaar wist een woning te koop staan, die eerder met subsidie uit deze pot was aangepast.

‘Als jullie nou die woning kopen dan sla je twee vliegen in een klap. Dan heb je een kant en klare woning met een aanbouw voorziening en dan krijg je van ons een stimu leringslening voor de meerkosten van de aanpassing.’ Dat was een heel effectieve besteding van dat fonds. Die mensen waren er zeer blij mee. Hierna volgden snel andere projecten.’

Enorm succes
De Startersregeling is bij 60 gemeenten in werking. Dit financieringsinstrument is samen met een aantal deelnemers ontwikkeld. Gemeenten steken elkaar aan. ‘Je ziet op de kaart vlekken van deelnemende steden en dorpen ontstaan’, signaleert SVn-directeur Van Sluis. ‘De deelnemers geven zelf de kaders aan voor welke doelgroep de lening is bedoeld, wat de maximale hoogte is en natuurlijk ook het beschikbare budget voor deze leningen en de voeding daarvan. Op die manier kan een gemeente gericht inspelen op de specifieke behoeften en ontwikkelingen op de lokale woningmarkt.’

Ter illustratie wijst Van Sluis op de constructie die in Haarlemmermeer wordt toegepast: ‘Die gemeente heeft een enorme woningbouwopgave. Ze wilden daarbij graag de Startersregeling inzetten, maar het ontbrak hen aan de middelen. De gemeente heeft toen aan Bouwfonds een voorstel gedaan om 35 woningen in een project in Slootdorp- West marktconform te verkopen. Daarvoor moest Bouwfonds de kosten van mogelijke startersleningen – dat zijn dus eigenlijk de rentekosten – storten in een fonds. Hiermee kon SVn de Startersregeling op het project zetten.

De woningen zouden hierdoor voor een bredere doelgroep bereikbaar worden. Bouwfonds heeft dit gedaan en het is een enorm succes geworden. Het zou mooi zijn als meer ontwikkelaars dit voorbeeld zouden volgen. Want veel gemeenten willen graag startersleningen verstrekken, maar het ontbreekt ze gewoon aan geld.’

Herman Tuning, wethouder Wonen van de gemeente Haarlemmermeer, is erg enthousiast over de Startersregeling. ‘Op dat eerste project kwamen echt duizenden inschrijvingen. We gaan de regeling daarom ook inzetten op 160 nieuwe woningen verdeeld over zes projecten.’

De wethouder rekent voor wat de toepassing betekent: ‘Bij een maximale lening van 45.000 euro en een maximale koopprijs van 170.000 euro bestaan de kosten van de gemeente uit de gederfde rente over het in leningen uitgezette budget. Dat is circa 8.000 euro per lening. Dit bedrag zetten de ontwikkelaars bovenop de verkoopprijs. Daarmee zijn niet alleen de gederfde rente-inkomsten van de gemeente gedekt, maar wordt bovendien het instapniveau voor koopstarters met 20 procent verlaagd.’

‘Je ziet op de kaart vlekken van deelnemende gemeenten ontstaan’

Soort rentesubsidie
Ook beleidsmedewerker Loet Otto van de gemeente Apeldoorn zegt een warm voorstander te zijn van de toepassing van revolving funds. ‘De rijksoverheid heeft de bouwsubsidies afgeschaft, maar de problematiek is niet veranderd. We hebben nog steeds een groot kwalitatief woningtekort. De prikkels om knelpunten op te lossen moeten nu van de gemeenten zelf afkomen. Met de beperkte middelen waarover we beschikken, is zo’n revolving fund echt een oplossing.’

Otto ziet de laag rentende lening ‘als een soort rentesubsidie’. ‘Dat kun je uitdrukken in contante waarde. We streven ernaar die contante waarde ongeveer op hetzelfde niveau te krijgen als de subsidies voorheen. Gelet op de enorme belangstelling voor de startersleningen lijkt het me dat de effectiviteit van deze financiering minstens het niveau haalt van de vroegere subsidieregelingen.’

Schild tussen Bouwfonds en SVn waarborgt onafhankelijkheid

Vrijwel alle uiterlijkheden dragen het kenmerk van Bouwfonds. Zelfs op de koffiekopjes staat het Bouwfonds logo. Toch is het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) een volstrekt onafhankelijke stichting. De deelnemende gemeenten zijn de baas. Zij kiezen het bestuur en bepalen het beleid.

Alleen de uitvoering is uitbesteed aan Bouwfonds Fondsenbeheer. Als extra waarborg voor de onafhankelijkheid van de fondsen die Bouwfonds beheert, staat de Stichting Beheer Aandelen Bouwfonds Fondsenbeheer bovendien als een ‘schild’ tussen Bouwfonds en de fondsen. ‘Bouwfonds stond wel aan de wieg van SVn’, memoreert Roelof Balk, directeur van Bouwfonds Fondsenbeheer.

‘De oprichting van het fonds vloeide voort uit een funda mentele discussie over de functie van Bouwfonds voor haar aandeel houders, de Nederlandse gemeenten’, zet de directeur uiteen. ‘Vanaf de oprichting kregen de aandeelhouders overeenkomstig de statuten een beperkt dividend uitgekeerd. Dat veranderde in 1996. Toen kregen de gemeenten een marktconforme dividenduitkering.’

Niettemin, toen de gemeenten akkoord waren met de hoogte van de dividenduitkering, verloochende Bouwfonds zijn afkomst niet. Opgericht na de Tweede Wereldoorlog in de vorm van een publieke spaarkas bedoeld om mensen met een kleine beurs aan een eigen woning te helpen, staat maatschappelijke betrokkenheid ook een halve eeuw later nog hoog in het vaandel. ‘Waarom zetten jullie de dividenduitkering niet in een apart fonds? Te gebruiken voor de financiering van projecten waar het ooit allemaal om begonnen is: stedelijke vernieuwing, volkshuisvesting, wonen, een eigen huis bereikbaar maken voor mensen met een smalle beurs.

Dat was het voorstel vanuit Bouwfonds aan de wethouders Volkshuisvesting en Financiën’, markeert Roelof Balk de feitelijke aanzet tot de oprichting van SVn. ‘Om het extra aantrekkelijk te maken was Bouwfonds bereid elke ingelegde gulden met een renteloos bedrag te verhogen. Veel aandeelhouders zijn daar op ingegaan. Nu negen jaar na de oprichting, vonden ook gemeenten die niets met Bouwfonds te maken hadden het een interessant financieringsmechanisme en hebben inmiddels eveneens geld in de pot gestopt.’

Bouwfonds gelooft heilig in de werking van het revolving fund. ‘Bij het beheer van het Restauratiefonds was het instrument van de laagrentende lening al een enorm succes gebleken’, verklaart Roelof Balk. ‘Het Restauratiefonds dateert van 1986 en stond model voor SVn. Je zou kunnen zeggen dat het Restauratiefonds Stimuleringsleningen verstrekt aan eigenaren van monumenten. Als tegemoetkoming in de doorgaans hoge onderhoudskosten konden monumentenbezitters een laagrentende restauratiehypotheek krijgen.‘

Naast het Restauratiefonds en SVn bedient Bouwfonds Fondsenbeheer nog twee fondsen: het Nationaal Groenfonds voor het behoud van aantrekkelijke landschappen en de vergroting en versterking van natuurgebieden en het zogeheten BOEi (Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed). Hoe kan ons industrieel verleden meerwaarde leveren bij projectontwikkeling, is de opgave die BOEi zich heeft gesteld.

Bij SVn gaat het om de vraag wat de deelnemers willen bereiken. ‘Waarvoor zijn gemeenten bereid kapitaal in te zetten, en hoe gaan zij dat vermarkten? Met de specialistische kennis die Bouwfonds heeft, worden de keuzes in nauw overleg met de gemeenten in slimme, gedetailleerde programma’s uitgewerkt.

Dat is ook wat Roelof Balk met zijn pleidooi voor het revolverend inzetten van middelen nastreeft: partijen die voor dure, onrendabele publieke opgaven staan, zoals bijvoorbeeld bodemsanering, waterberging, herinrichting recreatie bedrijven en dergelijke, ertoe aansporen na te denken over alternatieve financieringsinstrumenten. Best mogelijk dat een project dan toch haalbaar blijkt.

Doorbraken
Uitspraken van minister Dekker hebben bij SVn-voorzitter Jan Terlouw de verwachting gewekt dat 2005 het jaar kan worden van ‘doorbraken zoals we die maar zelden beleven’. Bij de introductie van het nieuwe SVn Plusfonds voor stedelijke vernieuwing en verbetering van de leefkwaliteit in de wijken heeft minister Dekker gezegd te zullen onder zoeken of er binnen de wet ISV mogelijkheden zijn om stortingen in het fonds te doen.

Als de wet dit toelaat, kunnen gemeenten een deel van hun ISV-middelen als revolving fund in beheer geven bij SVn. ‘Eigenlijk zouden ook andere vermogende partijen zich bij het initiatief moeten aansluiten’, pleitte minister Dekker. Jan Terlouw en Elly van Sluis weten wel wie zij graag bij SVn zouden zien aan schuiven: de corporaties. ‘Is er één steek houdend argument te verzinnen waarom woningcorporaties niet ook zo te werk zouden mogen gaan, en innovatief gaan financieren om algemeen aanvaarde volkshuisvestelijke doelen te dienen?’, schrijft Terlouw in het jaarverslag.

‘De corporaties willen de starterslening ook wel. Aedes steunt onze doelstelling’, zegt Van Sluis. ‘Maar het BBSH staat het niet toe. Volgens de regelgeving mogen corporaties geen bancaire functies vervullen.’ Daarmee staat VROM een landelijke oplossing van de startersproblematiek in de weg, oordelen bestuur en directie van SVn. ‘De financiële druk ligt nu bij één partij: de gemeenten.

Door de lasten over meerdere partijen te verdelen, kun je de Startersregeling een landelijke dekking geven’, bepleit Van Sluis. ‘Ook de ontwikkelaars zouden daar een rol in kunnen spelen. Wanneer het ministerie daar bovendien een extra trigger op zou zetten dán gaan er echt grootse dingen gebeuren hier in Nederland.’

Samengevat
Zelden bleek een financieringsinstrument zo welkom op de woningmarkt als de Startersregeling. Dankzij de Startersregeling van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) kunnen huishoudens met een smalle beurs toch een eigen huis kopen. Door het geld in de vorm van laagrentende leningen te verstrekken aan gemeenten, komen de rente en aflossingen uiteindelijk weer terug in het fonds en kunnen vervolgens opnieuw worden gebruikt.

De Starters regeling is bij 60 gemeenten in werking. Dit financieringsinstrument is samen met een aantal deelnemers ontwikkeld. Duidelijk is namelijk dat veel gemeenten graag startersleningen verstrekken, maar het ontbreekt ze vaak gewoon aan geld. SVn pleit dan ook voor deelname van ontwikkelaars en corporaties aan de Startersregeling.

Thema: Binnenstedelijke herstructurening, Programma, Beleid
Uit NAW #18 - najaar 2005 - pagina 42-44
Auteur Dolf Dukker
Beeld Georges van Wensveen