Begin dit jaar kreeg het Zuid-Franse Aix-en-Provence haar eigen moderne shopping avenue: Les Allées Provençales. Bouwfonds MAB Development creëerde dit nieuwe winkel centrum vanuit de visie ‘stad als marktplaats’. Vanuit een commercieel oogpunt is de nieuwe avenue verweven met de oude stad en juist niet ontwikkeld als een opzichzelfstaand winkelcentrum. Een visie die wordt gedeeld door de eigenaar van Les Allées Provençales en investeringsmaatschappij Redevco.

De mistral blaast met ijzige vlagen dwars door het stadje Aix-en-Provence. Een oud vrouwtje neemt de bus om nieuwe schoenen te kopen. Ze stapt uit bij de halte in het historisch centrum. De volgende halte is ‘La Rotonde’, het beginpunt van de gloednieuwe promenade Les Allées Provençales, ontwikkeld door Bouwfonds MAB. Aan weerszijden prijken internationale modeketens zoals H&M en ZARA. Hier stappen Julie en haar vrien dinnetjes uit. Bloedserieus beamen ze de nood zaak van de uitbreiding van het centrum.

Julie (16): ‘We hebben er recht op. Eindelijk wordt Aix erkend als jong en dynamisch.’ Beheerst lopen ze hun nieuwe straat in, de mistral trotserend. Duidelijk meisjes van de Midi, die toch heel modern zijn à la Parijs.

Ze incorporeren als het ware het dualisme tussen Provençaals en hedendaags. Net als de brede winkel promenade, waarvoor Bouwfonds MAB tekende. Op vloeiende wijze verbindt deze promenade de oude stad met het nieuwe, waarbij de charme en deftigheid van de Provence behouden blijft. Geen makkelijke opgave.

‘We benaderden Les Allees Provencales niet als een winkel- straat, maar als een heel nieuw winkelcentrum’

De kans om te mogen bouwen in het centrum van Aix-en-Provence is klein, maar als het lukt, een prestigieuze uitdaging. Aix is namelijk niet zomaar een stad. De architectonische rijkdom van Aix-en-Provence getuigt dat het ooit de hoofdstad van de Provence was. De tweede rechtbank van Frankrijk zetelt hier al eeuwen, net als haar vermaarde universiteit.

Onlangs heeft de Franse regering in en rond om de stad plekken aangewezen die zij graag terugziet op de lijst van het Werelderfgoed (UNESCO), zoals het atelier van impressionist Paul Cézanne en de berg Sainte Victoire. Even onaantastbaar is het middeleeuwse centrum van smalle straten en huizen met muren van één meter dik.

Ten zuiden ligt een statige achttiende eeuwse wijk, gedomineerd door de Cours Mirabeau. Deze door platanen beschaduwde avenue verbindt aan weerszijden twee sprankelende fonteinen en fungeert als de hoofdstraat in Aix.

Aix is hard op weg een mediterrane metropool te worden. Het inwonersaantal is bijna 140.000, met de nabije omgeving erbij zelfs zo’n 333.000 inwoners.

De bedrijvigheid in de omgeving geniet steeds meer aanzien, vooral in de dienstverlenende en elektrotechnische sector. Sinds 2001 ligt Aix door de snelheids trein (TGV) slechts op drie uur reizen van Parijs.

Om met de tijd mee te gaan, besloot de gemeente van Aix om de stad te moderniseren toen in de jaren negentig daar toe gelegenheid was. Schuin onder het historische centrum inhet verlengde van de oude hoofdstraat, lag een achtergesteld terrein van ongeveer twintig hectare.

De oude luciferfabriek en het goederenstation die in de eerste helft van de twintigste eeuw een functie hadden, lagen er uitgeblust bij. Het gebied beantwoordde niet meer aan de levensbehoeften van de inwoners en de bezoekers van de stad. In 1992 kocht de gemeente via een declaration d’utiliter publique één voor één de oude gebouwen op en gaf de beroemde Catalaanse architect Oriol Bohigas (MBM Arquitectes) opdracht dit gebied vorm te geven.

De eerste plannen van de gemeente voor dit industriële centrum, beperkten zich tot nieuwe woningen en kantoren. Later werd ook ruimte voor retail gereserveerd, die zo dicht mogelijk tegen de oude hartskern werd gebouwd om het centrum te vergroten.

Het winnende idee

In het kantoor van Bouwfonds MAB aan de Champs-Élysées in Parijs vertelt algemeen directeur Marc Vaquier: ‘Wil je succesvol ontwikkelen, dan moet je weten hoe je retail in een groter geheel kan verweven.En daarin komen onze expertise en visie als commercieel ontwikkelaar naar voren.

Zo benaderden we Les Allées Provençales niet als een winkelstraat, maar als een heel nieuw winkelcentrum van 15.000 vierkante meter. Het maakt onderdeel uit van het project ‘Operation Sextius Mirabeau’ waar ook kantoren, 400 appartementen en 1.800 ondergrondse parkeergarages deel van uitmaken.’

‘Toen we de ontwikkelingscompetitie voor de commerciële ruimtes in 1998 wonnen was het kern van ons plan: hoe kunnen we het centrum van Aix-en-Provence laten concurreren met de grote winkelcentra uit de omgeving.

Door de beperkte omvang van de winkelruimtes in het historische centrum, was hier een lacune. Grote ketens konden zich hier niet vestigen. Het gevolg was dat de inwoners van Aix naar de winkelcentra in de periferie of naar Marseille moesten uitwijken, waar ze vervolgens al hun andere uitgaven deden.

Om deze reden en om bezoekers van de omgeving aan te trekken, presenteerden we in onze lay-out grote ruimtes voor internationale mode winkels als H&M (1.700 vierkante meter), ZARA, ZARA HOME, Natures & Decouvertes en FNAC, het boekenen multimediaconcern van Frankrijk (1.980 vierkante meter). Dit soort winkels fungeren als een magneet en lossen het probleem van de trek uit de stad op. Deze merkwinkels geven daarnaast een impuls aan de reeds aanwezige bedrijvigheid in de stad.

Omdat dit winkelproject niet op zichzelf staat, maar onderdeel uitmaakt van een multi functioneel project waar veel mensen werken en wonen, waren we de enige ontwikkelaar die supermarkt Monoprix erbij had gehaald. Niemand had hieraan gedacht, omdat deze winkel vlakbij een groot filiaal heeft op de Cours Mirabeau.’

Vincent Mauvage, directeur Urbanisme et Commerce ‘De grote ketens hebben hier jaren op gewacht’ Maar liefst 45 winkels. Geen vierkante meter is nog vrij. Het laatste deel van het winkel centrum Les Allées Provençales opende op 25 april van dit jaar. Vincent Mauvage, directeur Régional Sud van Urbanisme et Commerce heeft de verantwoordelijkheid over het verhuren van de winkelruimtes. Hij overlegt hierin met Bouwfonds MAB en Redevco die groot belang hebben bij de uit straling van Les Allées Provençales. Daarnaast bemiddelt hij tussen de verte genwoordiger van de gemeente op het gebied van regelgeving, de SEMEPA (Société d’économie mixte d’équipement du Pays d’Aix) en de huurders. Mauvage: ‘De grote ketens wachten hier al jaren op. Aix en haar omgeving vormen een rijk gebied en bieden een fijn leefklimaat, waarin cultuur en de natuur een grote rol spelen. Ook de economische bedrijvig heid is toegenomen, zoals het belang van de micro-elektro nische industrie en de groei van de dienstverlenende sector. Een aantrekkelijk gebied dus om hier een grote winkel te openen. Met de komst van Les Allées Provençales is het eenvoudig lokale ondernemers over te halen om hier een franchise te beginnen of een eigen winkel op te zetten. We pakken het professioneel aan. Naast de gebruikelijke activiteit van beheer en helpen ontwikkelen, heeft Urbanisme en Commerce de Association commerciaux de marketing d’Aix opgericht voor de promotie van dit winkelcentrum. Vanzelfsprekend zijn de retailers hierin vertegenwoordigd. We hebben een mooi logo laten ontwerpen dat we in iedere uiting gebruiken.’ Het positieve resultaat van dit winkelcentrum is al in harde cijfers aan te tonen. ‘Sinds de winkels nabij de Cours Mirabeau in april zijn geopend, is de omzet van omliggende winkels in de afgelopen vijf maanden al met vijftig procent gestegen.’

‘Als je commerciele ruimte in een hart van een stad ontwikkelt, begint het altijd bij de klant: wat wil hij en hoe wordt hij gelukkig’

Lokale ondernemers

Junier, sinds 2002 bij Bouwfonds MAB verant woordelijk voor de verhuur van nieuwe kantoor- en winkelruimte, schuift in het kantoor van Vaquier aan.

Junier: ‘Als je commer ciële ruimte in een hart van een stad ontwikkelt, begint het altijd bij de klant: wat wil hij en hoe wordt hij gelukkig. Naast de komst van de grote merken, wilden we met retailers uit Aix-en- Provence werken, maar dan wel met ondernemers van nieuwe con cepten of nieuwe winkels die we nog niet hadden in Aix.

We werkten hiervoor nauw samen met de beheerder Urbanisme et Commerce (zie kader), die in Frankrijk meer dan twintig jaar ervaring heeft in het vinden van retail bij dit soort multifunctionele projecten.

Een voorbeeld is ‘Montres et Vous’, een horlogewinkel die met veel topmerken samenwerkt en voor het eerst een winkel in Aix opende. Andere keren kozen we voor een internationaal merk zoals Quicksilver, waarvoor het hier een franchise ondernemer vond.’ Van chique naar simpel

Junier: ‘Onze visie over de indeling van retail betrof niet alleen de grote merknamen in combinatie met lokale ondernemers, maar ook onze kijk op de realisatie ervan. Zo hadden we in ons programma voor Les Allées Provençales twee thema’s opgenomen. Het vanaf het centrum gezien achterste deel van het gebied was het deel dat het eerst gebouwd zou worden in 2001. Hier wilden we alleen maar praktische retail zoals een apotheek, kapper en bakker.

Het gedeelte dat in het verlengde ligt van de Cours Mirabeau, waar de bouw in 2004 begon, bevindt zich de entree van Les Allées Provençales. Dat deel moest zeer uitnodigend zijn. Hier hebben zich de wat exclusievere winkels gevestigd als Swarovski, Mexx, maar ook betaalbare modeketens als H&M en ZARA. De huur is hier logischerwijs wat duurder want het is een toplocatie.

We hebben de indeling gebaseerd op het shopgedrag van de consument. Het ene product kopen ze omdat ze het nodig hebben het andere kopen ze op basis van impuls. Het is dus verstandig de praktische winkels achterin te plaatsen, want daarvoor moet het winkelende publiek eerst de lifestyle winkels passeren.’

‘De merkwinkels geven een impuls aan de reeds aanwezige bedrijvigheid in de stad’

Realisatie

Vaquier: ‘In ieder project kun je obstakels verwachten. In dit project hebben we anderhalf jaar verloren aan onderhandelingen doordat de nieuwe burgermeester Maryse Joissains Masini in 2001 flink in de plannen ging snijden. We hebben twintig procent moeten uitdunnen. De politiek speelde ook een rol omdat dit project het paradepaardje was van de voormalige burgemeester, François Picheral. Uiteindelijk konden we in 2002 beginnen met bouwen. Het eerste deel werd in 2004 opgeleverd en het tweede deel opende dit voorjaar.’

De realisatie is volgens Vaquier niet eenvoudig geweest. ‘Doordat ons project deel uitmaakte van een project waar ook woningen, kantoren en parkeergarages werden gebouwd, werkten we samen met vele andere kleinere project ont wikkelaars. Een belangrijke rol was weg gelegd voor SEMEPA die namens de gemeente verantwoordelijk was voor de openbare delen en daarnaast het hele project coördineerde.

We kwamen overeen om met twee bouwonder nemingen te werken, SECTP en CARI. Wat de aannemers betreft werken we hier in Frankrijk – in tegenstelling tot andere landen – niet met één of twee algemene aannemers, maar met zo’n tien tot vijftien aannemers per gebouw. Hiermee bespaarden we op dit project zo’n vijf procent op de totale kosten.

Ter plaatse werkten we nauw samen met Urgence et Commerce die de wensen van de retailers met betrekking tot de inrichting doornamen, en tot slot met vele architecten zoals Atelier 9 en ATC Architecture (gebouw Aquae Sextiae), Reichen & Robert (ontwerpers van het mooie gebouw La halle, waarvoor Bouwfonds MAB de enige ontwikkelaar was) en AT2A (gebouw Vendôme Rotonde).’

‘Met Les Allées Provençales heeft Aix een nieuwe avenue gekregen, provençaals en door haar wijde opzet vol grandeur, maar toch ook jong en modern’

Laurent Charasse, directeur FNAC Aix-en-Provence ‘Er wonen hier veel studenten’ ‘De FNAC heeft al twintig jaar de wens om een 72ste vestiging in Aix te openen. Nu het zover is voelt het als een privilege.’ Dat zegt Laurent Charasse, directeur FNAC in Aix. ‘FNAC heeft eenvoudige beweegredenen om hier een vestiging te openen: de koopkracht en interesse in cultuur zijn hoog. Aix huist veel studenten, zo’n 50.000, en het stadje ligt geografisch strategisch in het zuiden, naast de Mont St. Victoire en met lijnen naar de Luberon, de kust en het hele binnenland.’ Bescheiden omvang‘Op 25 april 2007 zijn we geopend en het loopt heel erg goed. FNAC staat heel hoog aangeschreven. Ons assortiment is groot en van goede kwaliteit. Met 84 mensen in dienst, hopen we iedereen zo goed mogelijk te helpen. We verkopen veel meer dan boeken alleen. Ook cd’s, dvd’s, telefoons, hifi, tv/video, fotocamera’s en computers. Toen het nieuws van onze nieuwe vestiging doordrong, merkten we wel dat de zelfstandige boekhandels in het oude centrum zich zorgen maakten. Inmiddels heeft de gemeente ons slechts toestemming gegeven voor een boekenafdeling van driehonderd vierkante meter. Wij hadden natuurlijk liever vijfhonderd vierkante meter gewild. Onze totale commerciële ruimte bestaat uit 1.980 vierkante meter, maar inclusief onze kantoren, huren we een oppervlakte van 3.230 vierkante meter. Zoiets had nooit in het historische centrum van Aix gekund. Dus we zijn toch erg tevreden.’

Financiering

Voor Redevco is de loyaliteit naar het project onverminderd groot geweest. De lange wachttijden die opgingen voor de autorisatie van vergunningen nam zij op de koop toe. Redevco is een investeringsmaatschappij vanuit de C&A vastgoedtak en heeft zich altijd geïnteresseerd in winkelcentra met internationale flagshipstores van modemerken en nieuwe conceptwinkels. Redevco betaalde in totaal 55 miljoen euro voor de commerciële ruimtes van de nieuwe avenue van Aix-en-Provence.

Investeren

Algemeen directeur van Redevco Jean- Christophe Bretxa is ook in Parijs. Hij legt uit waarom hij zo tot dit project is aangetrokken: ‘Les Allées Provençales past precies in de kern van onze strategie.

Wij investeren hoofd zakelijk in commerciële ruimtes van hoge kwaliteit op A-1 locaties, vaak voor hele lange termijn. Vanwege de schaarse mogelijkheden in historische centra, richten we ons eveneens op gebieden die dicht tegen deze centra aan leunen en in de loop der jaren tot het centrum gerekend zullen worden.

Tot slot, maar in mindere mate, investeren we in winkelcentra in de buiten wijken als daar een sterke behoefte aan is. Maar van de tachtig procent die wij in commercieel vastgoed beleggen, zit zeventig procent in de traditionele stadscentra en gebieden die hier tegen aanleunen. Vandaar dat Les Allées Provençales perfect in onze portfolio past. Zo ligt de nieuwe promenade in hartje centrum, dichtbij de historische kern van Aix.

Het stedelijk plan zit perfect in elkaar en is architectonisch gezien van zeer hoge kwaliteit. Een combinatie met aan de ene kant grote internationale merknamen en aan de andere kant lokale retailers is heel belangrijk; er is intelligent gebruik gemaakt van de ruimte (multifunctio neel, inclusief parkeergelegen heid onder de grond). Afgezien van duurzaam bouwen is dit voor ons heel belangrijk.’

Hij bestempelt Les Allées Provençales dan ook als een zeer geslaagd project. ‘Net als Bouwfonds MAB geloven we dat de waarde van projecten bepaald wordt door de tevredenheid van de gebruikers.’
‘Het stedelijk plan zit perfect in elkaar en is architectonisch gezien van zeer hoge kwaliteit’

Flaneren

Met Les Allées Provençales heeft Aix een nieuwe avenue gekregen, om te flaneren en te ontspannen. Geen auto mag er door, slechts de mistral en de bezoekers. Provençaals en door haar wijde opzet vol grandeur, maar toch ook jong en modern.

Het centrum van Aix-en-Provence laat zich nu omschrijven als een oude stad die zich uit haar slaap uitstrekt en in Les Allées Provençales wakker wordt. Vaquier: ‘Les Allées Provençales kun je niet typeren als nieuwbouwcentrum, noch als herontwikkeling van een oud industrieterrein. Het is een extensie van het stadshart; daar waar de macht en de handel zich bevindt.’

 

Thema: Programma, Ontwerp, Buitenland, Binnenstedelijke herontwikkeling
Uit NAW #27 - winter 2007 - pagina 12-19
Auteur Fiona van Schendel
Beeld Don Wijns