Het oude centrum van Leidschendam ondergaat de komende jaren een ware metamorfose. Het wat rommelig ogende gebied met overwegend sociale woningbouw wordt omgetoverd tot een Hollandse waterstad aan de Vliet – met veel levendigheid rond de historische sluis, gezellige straatjes met een gevarieerd winkelaanbod en natuurlijk aantrekkelijke woningen. Voor de uitvoering van deze transformatie hebben de gemeente Leidschendam-Voorburg en marktpartijen de handen ineengeslagen. Een verhaal over een ontluikende parel aan de Vliet en een nu al succesvolle publiek-private samenwerking.

Willem van Dijk staat bij de oude sluis. Het is koud en er is verder niemand. Alleen het geronk van een handvol auto’s die de sluis passeren overstemt het regelmatige geklots van het water van de Vliet tegen de kademuren. Met zijn handen diep weggestoken in zijn zakken kijkt hij naar de dichtgespijkerde panden.

‘Ik kom hier iedere dag, al jarenlang’, verduidelijkt hij zijn aanwezigheid. ‘Vroeger was het hier nog gezellig. Druk ook met veel vaarverkeer. Maar er is nu weinig meer aan.’ Hij zegt reikhalzend uit te kijken naar hoe het hier straks allemaal gaat worden. ‘Dat brengt toch weer leven in de brouwerij.

‘Een centrum realiseren dat voor alle bewoners veel te bieden heeft’

Leven in de brouwerij. Deze woorden klinken door bij een verdere rondgang door het buurtje aan de Vliet. Het Damplein, groot en kil, en omsloten door galerijflats uit de jaren zestig met wat winkelvoorzieningen op de begane grond. Ook hier is geen levende ziel te bekennen.

Anders is het in de Damlaan, de toevoerweg naar het Damplein en de oude sluis. Hier vind je een diversiteit aan winkels en is het ook iets drukker. Maar bruisend? Nee. Er is dan ook nog heel veel inlevingsvermogen voor nodig om in dit centrum een Hollandse waterstad te ontdekken.

Toch staat de aanpak van Leidschendam Centrum onder een goed gesternte. Met Marcel Houtzager, wethouder ruimtelijke ordening, heeft het plan een gedreven persoon: een man met een missie. ‘Ik ben in deze omgeving geboren en getogen. En iedereen in de regio en misschien zelfs ook daarbuiten is enthousiast over de huidige kern van Voorburg.

Maar ik weet nog hoe die kern er pakweg twintig jaar geleden uit zag. Kortom, ik heb gezien wat je kunt bereiken met investeringen in zo’n centrum. En dat gaan we in Leidschendam Centrum nu ook doen. Een centrum realiseren dat voor alle bewoners voldoende te bieden heeft. Met veel differentiatie qua woningaanbod, goede voorzieningen en een ruim assortiment aan winkels.’

Opgave

Om duidelijk te maken wat ertussen nu en 2010 in het centrumgebied gaat gebeuren, is het goed om eerst de opgave te schetsen. Van de huidige 750 woningen worden er 286 gesloopt. Er komen 616 nieuwe woningen voor terug. Het Damplein wordt vernieuwd met een ondergrondse parkeervoorziening.

De appartementen boven de winkels krijgen uitzicht over de Vliet en de sluis. Het gebied aan de sluis wordt the place to be, met horeca en gezellige terrassen waar het vooral in de zomer goed toeven is.

Maar ook de infrastructuur wordt flink aangepakt. Zo ontstaan er niet alleen sfeervolle straatjes, maar ook brede lanen met bomen. Verder wordt er water in het centrum gebracht en verdwijnen auto’s in diverse delen uit het straatbeeld. Aantrekkelijk straatmeubilair zorgt verder voor de nodige eenheid.

‘Hier is sprake van een totaalvisie op een nu nog versnipperd gebied’

‘Als het tussen alle partijen klikt, ontstaan er mooie dingen', zegt Marcel Houtzager, wethouder ruimtelijke ordening van de gemeente Leidschendam-Voorburg en verantwoordelijk voor de plannen voor Leidschendam Centrum

‘De kracht van het totale project ligt niet alleen in het feit dat er een uitstekend masterplan aan ten grondslag ligt, maar ook dat er een door- timmerde uitvoeringsorganisatie is gevormd.’ Dat zegt Michel Leferink, Projectmanager van Bouwfonds MAB regiokantoor Zuid-West. Samen met Ontwikkelingsmanager Mieke van Kempen van Bouwfonds MAB is hij nauw betrokken bij Leidschendam Centrum. Van Kempen: ‘Hier is sprake van een totaalvisie op een nu nog versnipperd gebied, waarbij alle partijen vertrouwen hebben in het eindresultaat.’

Samenwerkingsverband

Voor hen op tafel ligt het organigram van de juridische structuur van het project. Bovenaan staat de VOF Leidschendam Centrum. Dit is een samenwerkingsverband tussen de gemeente, Schouten De Jong en Bouwfonds MAB Ontwikkeling.

Leferink: ‘Wij zijn vier jaar geleden bij het project betrokken geraakt. Dat kwam doordat Schouten De Jong grondposities in het gebied had, maar de gemeente meer voelde voor een totaalaanpak van Leidschendam Centrum. Daardoor werd, vooral uit oogpunt van financiering, het project voor Schouten De Jong te groot.’

De opgerichte vennootschap is verantwoordelijk voor het exploiteren van de grond en de vernieuwing van het openbaar gebied. De gemeente en de ontwikkelcombinatie Schouten De Jong/Bouwfonds MAB Ontwikkeling nemen ieder de helft van zowel de kosten als het financiële risico voor hun rekening.

Naast Bouwfonds en Schouten De Jong zijn ook ING Real Estate en de woningcorporaties Wooninvest en Vidomes bij de ontwikkelingen betrokken. Leferink: ‘Alle partijen zitten in de stuurgroep waarvoor in 2004 een samenwerkingsovereenkomst is getekend. Natuurlijk hebben we met name rond de financiële haalbaarheid veel hobbels moeten nemen.

Op vragen als ‘hoe krijgen we de grondexploitatie sluitend?’ en ‘welke bedragen genereer je hiervoor uit de opstalexploitaties?’ moesten goede antwoorden komen. Maar ook op de hamvraag welke ontwikkelrechten de partijen voor hun inbreng terugkrijgen. Vergis je daarin niet, want met onder andere het aankopen van panden zijn flinke voorfinancieringen gemoeid.’

Toch kijken Leferink en Van Kempen met plezier terug op de afgelopen jaren. ‘Er is veel tijd gaan zitten in het organiseren. Maar wij zijn ervan overtuigd dat die tijd nu wordt teruggewonnen in de uitvoering. Wanneer je een plan met een schaal als deze op ad-hocbasis gaat uitvoeren, dus iedereen afzonderlijk vlekje voor vlekje, dan komt het niet goed.’

‘We hebben gezamenlijk een totaalvisie op een nu nog versnipperd gebied', zeggen Michel Leferink, Projectmanager en Mieke van Kempen, Ontwikkelingsmanager bij regiokantoor Zuid-West van Bouwfonds MAB Ontwikkeling

Rol gemeente

‘Juist de gekozen samenwerking is de basis voor het succes’

Daar is ook Marcel Houtzager van overtuigd. ‘Juist de gekozen samenwerking is de basis voor het succes. Wij zijn als gemeente voor vijftig procent risicodragend, dat betekent dat wij flink onze nek uitsteken.

Tegelijkertijd heeft geen van de partijen een leger juristen ingezet om alles in dikke stukken te verankeren. Er zijn samenwerkingsovereenkomsten getekend, het masterplan is door de gemeenteraad vastgesteld en het gewijzigde bestemmingsplan ligt nu voor goedkeuring bij Gedeputeerde Staten.

Kortom, er is overeenstemming over de uitgangspunten. Iedereen denkt hetzelfde, namelijk dat we Leidschendam op een goede wijze zijn hart teruggeven. Daar verlangt ook iedere Leidschendammer naar terug.’

Tegelijkertijd zegt Houtzager zich ervan bewust te zijn dat er veel gemeentebestuurders zijn die nog de nodige koudwatervrees hebben om op deze wijze met marktpartijen samen te werken. ‘Daarvan is hier vanaf het eerste begin geen sprake geweest.Wel denk ik dat de personen die aan het roer staan voor een deel het geheim van het succes vormen. Als het klikt, zoals bij ons het geval is, kunnen er mooie dingen ontstaan.’ In één adem voegt Houtzager daaraan toe dat ‘daarin natuurlijk ook een risico schuilt als namen en gezichten wijzigen.’

> Met Leidschendam Centrum wordt op een goede manier het hart teruggeven, iets waar veel Leidschendammers naar verlangen. Water speelt in de plannen een belangrijke rol.

Zo vindt dit gesprek ruim voor de gemeenteraadsverkiezingen plaats, en weet Houtzager nog niet of er straks een tweede termijn voor hem in zit. ‘Ik ga wel voor continuïteit. Ik wil dit project graag afmaken.’

Bewoners

‘Leidschendam Centrum wordt een parel aan de Vliet’

Het nieuwe Leidschendam Centrum lijkt in niets meer op de huidige situatie. Mieke van Kempen: ‘Er gaat een compleet andere sfeer ontstaan. Door te kiezen voor historiserende architectuur krijgt de nieuwbouw een dorpse uitstraling. De keuzes voor architecten worden eveneens gezamenlijk gemaakt, waardoor er sprake van eenheid is. Dat alles maakt het werken hieraan zo interessant. Het is enerzijds ingewikkeld en intensief, je bent toch bezig in de bestaande omgeving, anderzijds creëer je voor de bewoners iets bijzonders.’

Houtzager benadrukt dat de plannenmakerij niet van bovenaf de bewoners in de schoenen is geschoven. ‘Toen ik aantrad heerste er nog een sfeer van ‘ach, die plannen, eerst zien en dan geloven’. Wij hebben er in de afgelopen drie jaar heel veel energie in gestoken om dat beeld om te draaien naar enthousiasme. Door veel bijeenkomsten te beleggen, bewoners bij de planvorming te betrekken en ze samen met winkeliers in klankbordgroepen te laten deelnemen, is die beeldvorming gewijzigd.

> Leidschendam Centrum wordt een parel aan de Vliet. Er komt een passantenhaven, dat wordt een echte trekpleister. Bootjes varen straks af en aan van en naar Delft en Leiden.

In het plangebied is een informatiewinkel waar iedereen kan zien hoe het gaat worden. Ik houd daar regelmatig spreekuur en verder gaan we de straat op. Dat neemt niet weg dat we natuurlijk ook minder goede berichten hebben. Uiteindelijk gaan we ook slopen.

Dat grijpt diep in, maar de corporaties hebben een goed sociaal plan opgesteld voor de mensen die moeten verhuizen. En ook die herhuis vestingsoperatie verloopt heel soepel. We moeten door deze successen natuurlijk niet achterover gaan leunen. Maar ieder stapje in het proces is een stapje vooruit.’

Imago

Marcel Houtzager benadrukt dat hij in dat proces duidelijk een tweesporenbeleid voert. Het ene spoor richt zich nadrukkelijk op forse investeringen en ingrepen door middel van de nieuwbouw, terwijl het tweede spoor leidt tot investeringen in de bestaande panden. ‘Want niet alles gaat tegen de vlakte. Eigenaren moeten worden gestimuleerd hun panden aan te pakken.’

Het eindbeeld van dat proces heeft Houtzager haarscherp op het netvlies staan. ‘Leidschendam Centrum wordt een parel aan de Vliet, die feitelijk Delft met Leiden verbindt. In Vlietlanden is een recreatieplas en daar worden recreatiebungalows gebouwd.

> Het Damplein is nu nog leeg, kaal en ongezellig. Het plein is omsloten door galerijflats uit de jaren zestig. Vernieuwing is hard nodig om van dit gebied een levendig centrum te maken.

Het is toch geweldig als deze bewoners straks via de toekomstige watertaxi naar Leidschendam Centrum gaan om daar gezellig te winkelen of een terrasje te pakken? De passantenhaven zal ook zo’n trekpleister zijn. Daarmee wordt het een parel aan de Vliet, waarmee wij het huidige, misschien zelfs wel wat stoffige imago van Leidschendam van ons afschudden.’

Michel Leferink en Mieke van Kempen noemen dit laatste zelfs ook noodzakelijk om nieuwe bewoners voor de nieuwbouw te trekken. Leferink: ‘Er is nu sprake van een eenzijdige bevolkingsopbouw, vergrijsd ook. Door gedifferentieerder te bouwen in zowel de sociale huur- en koopsector, maar ook in het middeldure en dure segment, trek je die scheve opbouw recht. En dát is weer nodig om draagvlak te realiseren voor de voorzieningen die worden toegevoegd.’

‘ Ieder stapje in het proces is een stapje vooruit’

Decor

Willem van Dijk zet zijn kraag op en werpt nog één blik op de Vliet om langzaam zijn weg te vervolgen. Morgen en de daaropvolgende dagen zal hij daar weer lopen. Tot het decor onmiskenbaar zal veranderen. ‘Het zal hier alleen maar beter worden’ zegt hij ten teken van afscheid…

De stedenbouwkundige over het plan ‘Leidschendam Centrum is een ingewikkelde opgave. Het is namelijk veel meer dan herstructurering in de zin van het slopen van galerijflats en het terugbouwen van wat grondgebonden woningen en appartementen. Je hebt te maken met de historische context waarin de nieuwbouw moet worden gerealiseerd’, aldus Edzo Bindels van West 8 urban design & landscape architecture. Hij is verantwoordelijk voor het stedenbouwkundige plan voor Leidschendam Centrum. De betrokkenheid van West 8 urban design & landscape architecture dateert al vanaf 1995. ‘Leidschendam is een gemeente met drie centra; het oude centrum aan de sluis, het grootschalige winkelcentrum Leidschenhage en het bestuurscentrum. Bij het gemeentebestuur ontstond destijds het idee om de drie centra door middel van een brede boulevard met elkaar te verbinden. In Nederland blijken boulevards over het algemeen echter niet te werken. Er zijn maar weinig steden die zich een boulevard kunnen permitteren. Dus dat idee hebben we laten varen.’ De aandacht verlegde zich dan ook naar een grondige aanpak van het oude centrum aan de Vliet. Hier is Leidschendam ooit ontstaan. De oorspronkelijke dam was vervangen door een sluis, maar door een verkeersdoorbraak in de jaren zestig was dit deel van Leidschendam vrij geïsoleerd komen te liggen. ‘De opgave was de oorspronkelijke lijnen aan de Vliet uit te bouwen door een weefsel van straatjes en brede lanen te realiseren. Daarbij worden de aaneengesloten wanden uit de jaren zestig vervangen door een fijnkorrelige diversiteit. Ik denk dat we met het stedenbouwkundige plan erin zijn geslaagd om met respect voor het verleden een nieuw centrum te realiseren. Met natuurlijk het gebied rond de sluis als middelpunt. Families kunnen hier op zondag vanaf een terras genieten van het geklungel van watersporters in de sluis.’ Supervisie Edzo Bindels heeft ook de supervisie over de uitvoering van de architecten die aan de verschillende deelplannen tekenen. ‘Wij controleren of de ontwerpen voldoen aan de gedefinieerde randvoorwaarden en aan de vereiste kwaliteit, zodat de samenhang binnen het gebied kan worden gegarandeerd. Over het algemeen vind ik dat de architecten het goed doen. Het is een ingewikkelde opgave, die verdergaat dan simpel herstructureren. Ik zie het ook als voorbeeld voor andere steden in Nederland die te maken hebben met een ondergewaardeerd centrum. Door deze aanpak, gericht op wonen en het verbeteren van de leefruimten, ontstaat er een nieuwe toekomst die oude stadskernen wel degelijk hebben.’ Het Torenhofproject Hoewel niet met een boulevard maakt Leidschendam Centrum zeker wel contact met het bestuurscentrum van Leidschendam-Voorburg. ‘Het Torenhofproject aan de rand van de locatie vormt straks het scharnierpunt tussen de twee centra.’ Dit project dat Bouwfonds MAB Ontwikkeling namens de ontwikkelingscombinatie Schouten, de Jong, Bouwfonds realiseert heeft inmiddels, met een knipoog naar het verleden, de projectnaam Leytsche Hof gekregen. Het behelst een halfverdiepte parkeergarage met daarboven circa 140 appartementen en circa acht stadshuizen in onder andere twee slanke torens van elk 45 meter hoog. Het project krijgt een binnenhof en op de begane grond wordt waarschijnlijk zo’n negen honderd vierkante meter aan voorzieningen ondergebracht, zoals een sportschool. Bouwfonds werkt op dit project samen met drie architectenbureaus: Bos Rosdorff Wiebing, Vera Yanovshtchinsky architecten en architectenbureau Overeem. Bos Rosdorff Wiebing heeft naast de ontwerprol tevens de verantwoording voor de coördinatie tussen de bureaus. Bindels: ‘Ik zie die twee torens vooral als landmark en tegelijk vormen ze een entree voor het nieuwe centrum. Qua uitstraling en architectuur neigt het wat naar Berlage, maar dan met mooie kappen erop. Het wordt gewoon erg mooi.’

 

Thema: Proces, Binnenstedelijke herontwikkeling
Uit NAW #20 - voorjaar 2006 - pagina 22-27
Auteur Hans Ouwerkerk
Beeld Martin van Welzen