Aan de rand van de stad Luxemburg ontwikkelt Bouwfonds Property Development Belgium samen met lokale partners ‘Grossfeld’, een multifunctioneel gebied met 450.000 m2 aan wonen, werken, winkelen en leisure. Een complexe opgave gezien het strakke, procedurele keurslijf waarbinnen gewerkt moet worden en plannen tien à vijftien jaar vooruit gedetailleerd uitgewerkt moeten worden. Uitdagend ook in een stad waar jaarlijks 150.000 m2 aan kantoren op de markt komt en Bouwfonds straks 20.000 m2 per jaar wil toevoegen. Directeur Louis Jansma van Bouwfonds Property Development Belgium over een project van een voor Luxemburg ongekende schaal en kwaliteit

Bij de meeste Nederlanders is Luxemburg vooral bekend als belastingparadijs of als tussenstop voor goedkope benzine op weg naar Zuid-Frankrijk.

‘Onbekend is dat het gemiddelde inkomen in dit dwergstaatje ongeveer het dubbele is van de rest van Europa. Het is een rijk land, niet alleen door het fiscale klimaat maar ook door de aanwezigheid van Europese instellingen en grote bedrijven. Hoewel het hele land maar 450.000 inwoners telt en Luxemburg stad niet groter is dan 70.000 inwoners, heeft Luxem burg toch een heel internationaal klimaat.

Er wonen veel buitenlanders die vaak maar tijdelijk in het land verblijven. Daardoor zijn de mensen erg individualistisch ingesteld. Er is niet een buitenleven zoals in Nederland of België; mensen gaan heel doelgericht naar een winkelcentrum en verblijven daar uren om uit te gaan of te eten. Binnen gebeurt het; buiten is alles heel netjes en geordend, maar niet echt gezellig.’

Winkelen als in de binnenstad

Samen met de Franse winkelketen Auchan ontwikkelde Grossfeld PAP sa. een nieuw winkel- en leisurecentrum in het hart van Grossfeld. Dit nieuwe centrum is een ontwerp van het Engelse bureau BDP, dat onder meer opvallende, moderne gebouwen ontwierp in en om Manchester. Meerdere modellen werden ontwikkeld, waaronder de traditio nele, gesloten doos.

Gekozen werd voor een model met afzonderlijke gebouwen op een onder grondse parkeergarage van 3.700 plaatsen in vijf lagen. Het winkel- en leisurecentrum is weggewerkt in de plint van die gebouwen, die ook andere functies kunnen krijgen. Het ligt in een sjiek vormge geven openbare ruimte, waardoor de sfeer van winkelen in de binnenstad wordt opgeroepen. De totale uitstraling is door het gebruik van staal en glas echter hypermodern.

‘Mensen zijn erg individualistisch, een beetje Duits: binnen gebeurt het’

Formalistisch

Luxemburg is een formeel land, aldus Louis Jansma, directeur van Bouwfonds Property Development Belgium. Vanuit zijn standplaats Brussel is hij verantwoordelijk voor de ontwikkeling van het project in Grossfeld, een gebied aan de rand van de stad Luxemburg. Hier realiseert Bouwfonds (50%) samen met de lokale ontwikkelaars Promobe (25%) en Extensa (25%) een multifunctioneel gebied van 450.000 m2 vloeroppervlak waarvan ca. 150.000 m2 woningen, 200.000 m2 kantoren en 100.000 m2 retail en leisure. Een investering van meer dan 1,5 miljard euro. De bouwwerk zaamheden starten volgend najaar.

‘Luxemburg is erg formeel in zijn ruimtelijke procedures. In 2004 is er een masterplan vastgesteld voor het gebied. Momenteel zijn we bezig met een Plan d’Amenagement Particulier (PAP) ofwel bestemmingsplan. Vandaar ook de naam van het consortium, Grossfeld PAP sa. Zo’n bestemmingsplan is wel wat anders dan in Nederland waar we in hoofdlijnen functies en massa’s bepalen die we later verder kunnen invullen.

‘De vastgoed prijzen zijn het dubbele van
het gemiddelde in Nederland en
vergelijkbaar met die in Amsterdam’

Een PAP in Luxemburg is zeer gedetailleerd. De hele bouwenveloppe moet je precies uitwerken, inclusief de materialen en de in- en uitgangen van de parkeergarages. Eigenlijk ben je al bezig met een concreet bouwplan en dat voor een project dat een doorlooptijd heeft van tien tot vijftien jaar.’

Dit ‘procedurele keurslijf ’, zoals Jansma het noemt, was ook voor hem even wennen. Een paar jaar geleden was hij nog directeur van de regio Zuid van Bouwfonds en verantwoordelijk voor een scala van vernieuwende projecten, zoals Brandevoort (Helmond) of Haverleij (Den Bosch). Bij die projecten was gedurende het hele ontwikkelingstraject ruimte voor flexibiliteit en improvisatie: ‘Die formele sfeer in Luxemburg heeft overigens niet alleen te maken met de cultuur maar ook met de schaal van de projecten. Grossfeld is voor Luxemburgse begrippen kolossaal en lange termijn.

Landschappelijk wonen

Tegen het centrumgebied met shoppingcentrum en kantoren, ontwerpt het Engelse bureau Chipperfield een wijkje van circa 750 woningen. Clipperfield staat bekend om het stijlvolle materiaalgebruik en de zorgvuldige inpassing van woningen in het landschap, waartoe het geaccidenteerde terrein in Luxemburg veel kansen biedt.

Chipperfield werkt op dit moment aan het stedenbouwkundige plan en volume studies die de basis vormen voor het Plan d’Amenagement Particulier (PAP) ofwel bestemmingsplan. Bij de bouw van deelgebieden zullen ook andere architectenbureaus worden betrokken.

De meeste projecten zijn toch veelal kleinere of grotere invulprojecten en die vragen, gezien de context, om een gedetailleerde benadering.’ Een en ander betekent volgens Jansma, dat je als ontwikkelaar optimaal moet anticiperen op toekomstige ontwikkelingen en de uitwerking van deelplannen zoveel mogelijk moet faseren.

Anders moeten de goedgekeurde PAPs wederom worden aangepast. Anticiperen betekent onder meer actief op zoek gaan naar klanten of partners voor of met wie je een project samen vanaf het begin gaat uitwerken: ‘Zo ontwikkelen we momenteel samen met de Franse keten Auchan een winkel- en leisure centrum van 75.000 m2. Niet alleen programma tisch en architectonisch een hoogstandje, maar ook procedureel.

Uitzicht door de periscoop

Onlangs is er met een consultantskantoor een intentie-overeenkomst gesloten voor 25.000 m2 kantoren. Deze komen in een spectaculair gebouw met in de top een periscoop die een wijds uitzicht biedt over de stad Luxemburg. Het kantoor maakt deel uit van een gebouw van 50.000 m2 waarin ook 20.000 m2 hotel en 5.000 m2 leisure is opgenomen.

De hal van het kantoor is met een transparante wand gescheiden van het leisure gedeelte met een zwembad waar hardwerkende consultants tussen de middag nieuwe energie kunnen opdoen. Het gebouw is van de hand van het Duitse architecten bureau KSP dat ook tekende voor HochVier. Dit is een prestigieus, multi functioneel project in hartje Frankfurt dat tevens door Bouwfonds MAB wordt ontwikkeld.

Zo’n megacentrum lag politiek heel gevoelig, gezien mogelijke concurrentie met onder nemers in de binnenstad, die maar twee kilometer verwijderd is. Zoiets lukt alleen door samen te werken met een lokale partner die de procedures kent om een sociaaleconomische vergunning voor het winkelcentrum te verkrijgen.

Bovendien hebben we voor het centrum een WTC-licentie kunnen krijgen.’ Het consortium heeft onlangs een ‘letter of intent’ opgesteld met een consultant voor de bouw van een spectaculair kantoor van 25.000 m2 in het centrumgebied van het plan. De plannen voor het woongebied, waarvoor een aparte PAP wordt gemaakt, zijn ver gevorderd. Voor het ontwerp van de verschillende gebouw en heeft Bouwfonds een uitgebreide architectencompetitie gehouden.

‘Grossfeld is voor Luxemburgse begrippen kolossaal en lange termijn’

Internationaal bekende bureaus als het Duitse KSP (kantoren/hotel), Engelse BDP (winkelcentrum) en Chipperfield (woningen) werden uiteindelijk geselecteerd. Dit alles onder leiding van stedenbouwkundig supervisor Marc Werner van het Zwitserse architecten bureau Parc.

Jansma: ’De ontwikkeling is geen gelopen race, zelfs wanneer we de procedures goed hebben afgerond. Het gaat economisch uitstekend met Luxemburg, de vooruitzichten zijn goed, maar we dienen de marktontwikkelingen nauwlettend te volgen. De vastgoedprijzen zijn het dubbele van het gemiddelde in Nederland en vergelijkbaar met die in Amsterdam: voor woningen zo’n 4.000 tot 5.000 euro per m2 (exclusief BTW) en voor kantoren tussen de 300 en 350 euro per m2.

Bovendien is er vorig jaar in Luxemburg stad, met de economische wind in de rug, in totaal 150.000 m2 commercieel vastgoed weggezet. Wij willen jaarlijks 20.000 m2 realiseren, ofwel zo’n 15 à 20 procent van het totale aanbod in de stad. We zullen er hard aan moeten trekken, maar ik heb er volop vertrouwen in. De locatie is optimaal; vlak bij de binnenstad en omsloten door inter nationale autowegen en met een perfecte aansluiting op het internationale spoorlijn netwerk. We ontwikkelen een nieuw stuk stad van een kwaliteit en schaal die Luxemburg nog niet kent.’

 

Thema: Vinex, uitleglocaties, Programma, Buitenland
Uit NAW #26 - Najaar 2007 - pagina 26-31
Auteur Jan Rutten
Beeld Don Wijns