De verbazing in zijn stem over de uitkomst van een recente studie is goed hoorbaar: ‘Werken volgt wonen! Dat is het tegenovergestelde van wat economen altijd hebben beweerd. Dat is een belangrijke observatie die eigenlijk op de voorpagina zou moeten.’ Aldus Centraal Planbureau directeur Coen Teulings tijdens een brainstorm over de vraag welke ruimtelijke ontwikkelingen er in ons land te verwachten zijn. Coen Teulings aan tafel met Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten van Bouwfonds MAB Ontwikkeling, Georg Gelauff, adjunct directeur van het CPB en Ruud Okker, hoofd sector economie en fysieke omgeving van het CPB.

Hoe ziet Nederland er over 10, 20, 30 jaar uit? Waar zal in de toekomst meer of juist minder worden gebouwd? Welke locaties ontwikkelen zich tot economische hotspots? De instantie die bij uitstek is gekwalificeerd hierover iets zinnigs te zeggen, is het Centraal Planbureau, in aanmerking genomen dat voorspellingen in het algemeen met aanzienlijke onzekerheidsmarges zijn omgeven. Directeur Coen Teulings relativerend: ‘Gaan we allemaal links rijden of rechts? Als we allemaal rechts rijden, weet ik dat we dat zullen blijven doen. Van tevoren voorspellen waar een nieuwe stad zal ontstaan, is heel erg lastig.’

Aan tafel zitten – behalve Teulings – Friso de Zeeuw van Bouwfonds MAB, Georg Gelauff van het CPB en Ruud Okker van het CPB. De kaarten die de redactie bij wijze van richtsnoer heeft laten maken over de vergrijzing, de bevolkingsgroei, inkomens en andere demografische en economische waarden in de veertig COROP-gebieden (zie kader), worden vluchtig bekeken. Het is gesneden koek voor de heren. Bovendien, de toekomst laat zich niet in de kaart kijken. En wat doet het ertoe dat de bevolkingsgroei in Zuidwest-Drenthe een fractie groter is dan in Noord-Overijssel?

Het gaat om de grote lijnen; wat zijn de dominante bewegingen in het land?

Overgangszone

Analoog met de studie Welvaart en Leefomgeving van de planbureaus kiest Okker de demografie als startpunt van de discussie. ‘De vergrijzing slaat toe aan de randen van Nederland, in de provincies Limburg, Zeeland en een groot deel van de noordelijke provincies. De periferie noemen wij dat. In het midden van het land is de vergrijzing het minst.’

Een tweede interessante ontwikkeling noemt hij ‘de geleidelijke verschuiving van de bevolking vanuit de Randstad naar wat wij de overgangszone noemen. Dat zijn Noord- Brabant en delen van Gelderland en Overijssel. Flevoland hoort er ook nog een beetje bij. In de meeste scenario’s blijft de relatief forse groei in deze zone doorgaan tot 2040.’ Okker verklaart deze verschuiving door de behoefte aan grotere woningen en meer groen, maar wel in de buurt van de economische brandpunten.

Grijze druk Duidelijk zichtbaar is dat de vergrijzing van Nederland aan de randen van Nederland toeslaat. In de provincies Limburg, Zeeland en een deel van de noordelijke provincies is de vergrijzing het grootst.

Wat er met de bevolkingsomvang van de grote steden gaat gebeuren, is in hoge mate afhankelijk van de instroom van immigranten. ‘Blijft die doorgaan dan neemt de bevolking toe en zien we mogelijkheden voor verdere uitgroei’, zet Okker uiteen. ‘Komen we in een krimpscenario dan is het bij gebrek aan precedenten niet zo duidelijk wat er gaat gebeuren. Je zou kunnen verwachten dat de bevolkingsomvang van de Randstad relatief sterk blijft, maar heel zeker zijn we daar niet van.’

‘Het is de economie die bepaalt en de mensen hobbelen er achteraan’

De eerste vraag van De Zeeuw luidt: ‘Hoe kijkt het CPB aan tegen zijn opvatting dat ‘de regionale en lokale verschillen in de toekomst groter worden?’. Een opvatting die ook voormalig minister Sybilla Dekker heeft geventileerd. De Zeeuw: ‘Ik verwacht regio’s met een afnemende bevolking en regio’s met een groeiende bevolking. Op kleine schaal is dat nu al zichtbaar. Waar in Utrecht nu nog bevolkingsgroei én een forse woningbehoefte is, willen de gemeenten in Parkstad Limburg de bevolkingsafname aangrijpen tot herstructurering van de woningvoorraad. In Delfzijl is dat proces al begonnen.’

Okker herkent het beeld. ‘Limburg en Oost-Groningen met Delfzijl zijn voorboden van wat er in de toekomst op meer plaatsen kan gaan gebeuren. Er zijn ontwikkelingen die we niet in de hand hebben. Die voltrekken zich op een gegeven moment in zo’n regio. Gemeenten hebben de neiging te denken dat hen dit niet zal overkomen. Het zal bestuurders voor grote problemen plaatsen. Waar halen ze het geld vandaan om de problemen op te lossen?’

Economische groei Opvallend is te zien dat de economische groei in het midden van het land en de provincie Flevoland het hoogst is. Het Noordoosten van ons land blijft met een economische groei van minder dan 2,6 procent flink achter.

Wat de regionale verschillen verder zal vergroten, zijn de werkgelegenheidseffecten van nieuwbouwwoningen. CPB-onderzoek (The impact of homeownership on unemployment in the Netherlands, augustus 2007) heeft een verbazingwekkend, nog niet eerder in Nederland waargenomen verband tussen wonen en werken aangetoond. Het is altijd zo geweest dat mensen zich vestigden op plaatsen waar zij de kost konden verdienen.

Teulings haalt een uitspraak aan van de econoom Larry Summers die deze relatie onderstreept: ‘You should not bring the jobs to the people, but the people to the jobs’. Het is de economie die bepaalt en de mensen hobbelen er achteraan. Dat is de regel. Wat wij hebben gevonden, is precies het tegenovergestelde. Werken volgt wonen. Dat is een belangrijke observatie.’

Okker vult aan: ‘We hebben er veel discussie over gehad.De waarneming is gebaseerd op een cijfermatige analyse op COROP-niveau over een periode van drie decennia. Er gelden wel allerlei voorbehouden. Wellicht blijkt dat als je op een lager aggregatieniveau gaat kijken dat de onderlinge relaties veel complexer zijn, maar op COROP-niveau hebben we het heel duidelijk kunnen vaststellen: werken volgt wonen. Binnen bepaalde randvoorwaarden. Het is bijvoorbeeld niet aannemelijk dat meer ondernemingen zich in Groningen gaan vestigen indien er meer mensen gaan wonen.’

Typisch Nederlands

‘De geografie van de woningmarkt heeft unieke Nederlandse kanten’, aldus Coen Teulings. ‘Wij bouwen op locaties waar mensen – als zij het zelf voor het zeggen hadden – wellicht helemaal niet voor zouden hebben gekozen. Typisch Nederlands is ook dat we gewoon door blijven bouwen, ongeacht of de woningprijzen dalen. Als in Amerika de huizenprijzen inzakken of als er geen vraag is dan stopt de bouw. Bij ons niet. Onze woningproductie reageert niet op prijzen. Plaats en tijd van bouwen, staan betrekkelijk los van de vraag. Nederland haalt zich redelijk wat welvaartskosten op de hals. Wij bedenken achter een bureau waar mensen willen wonen, zonder ons af te vragen of dat werkelijk zo is.’

Besteedbaar huishoudinkomen Uit dit overzichtskaartje blijkt dat de niet de hele Randstad het hoogste besteedbare inkomen heeft. Feitelijk blijven de huishoudens die het meest te besteden te hebben beperkt tot de regio Utrecht en kleine delen van Noord- en Zuid-Holland.

Het ontbreken van een relatie tussen huizenprijzen en het aantal woningen dat jaarlijks wordt gebouwd, alsook de kwaliteit ervan, is ontdekt door CPB-onderzoeker Wouter Vermeulen en Jan Rouwendal van de Vrije Universiteit.

Zij zoeken de oorzaak in de vele vormen van overheidsingrijpen in woningen grondmarkten. Marktpartijen hebben geen zeggenschap over het aanbod van grond voor woningbouw. Het is de overheid die met het vaststellen van planologische besluiten – zoals bestemmingsplannen – beslist waar mag worden gebouwd. Volgens de onder zoekers is het overheidsbeleid een belangrijke factor achter de stijging van huizenprijzen in de afgelopen decennia. Deze bevindingen sterken De Zeeuw in zijn opvatting dat het onbegrijpelijk is dat de overheid de Bollenstreek op slot heeft gezet.

‘Ja, ik gooi hem er nog een keer in. Ik ben zeer van de ruimtelijke ordening, maar dit kan ik niet meer volgen. Hyacinten zijn prachtig. Daarvoor hebben we de Keukenhof. Maar om de bollenteelt naast stationslocaties in stand te houden, dan verwordt planologie tot een dure hobby.’

Gemiddelde woningprijs voorraad koopwoningen Voor nog echt een goedkope woning moet letterlijk in de uithoeken van Nederland worden gewoond: Noordoost Groningen en Zeeuwsch-Vlaanderen. Maar verder kleurt Nederland langzaam maar zeker donkerrood

 

Is Almere in de visie van het CPB dan een voor beeld van misplaatst overheidsbeleid?, luidt de volgende vraag van Friso de Zeeuw. ‘Wat we waarnemen is dat de hoogte van de huizen prijzen daar relatief laag zijn’, antwoordt Okker. De Zeeuw stelt vervolgens vast dat het inmiddels ‘economisch best goed gaat met Almere en bijvoorbeeld ook met voormalige groeisteden als Alkmaar en Zoetermeer.

Een beetje maakbaar blijkt de gebouwde samenleving dus wel te zijn.’ Teulings: ‘Je hebt een zekere kritische massa en economisch houvast nodig om überhaupt ergens aan te kunnen beginnen. Er is in Almere heel wat tot stand gebracht. Er wonen veel mensen. Het is wel zo dat de groei van Almere ten koste is gegaan van Lelystad.’

‘Terwijl je nu ziet dat mensen met wat meer in de knip vanuit Almere naar Lelystad verhuizen. Lelystad is duidelijk over het dode punt heen. Het wordt een onderdeel van de uitdijende Rand stad’, zegt De Zeeuw.

‘Het algemene beeld laat een zeker herstel zien van centrum functies’, verklaart Teulings. ‘We hebben een paar krach tige magneten: Utrecht en Amsterdam. De voor spoed van Almere is toch een afgeleide van Amsterdam.’

De Zeeuw heeft nog een kwestie op zijn lijstje staan. ‘Doen we onszelf niet tekort door de onderzoeken en de kaarten tot Nederland te beperken? De positie van bijvoorbeeld Venlo als logistiek centrum is niet te begrijpen als je Duitsland op de kaart weglaat. Er is een vreemde, ouderwetse waterscheiding bij de grens. Is bijvoorbeeld ooit goed onderzocht waarom de woningprijzen in Duitsland veel lager zijn dan in Nederland?’

Teulings: ‘De grondprijzen zijn hoog in Nederland. Ook in de periferie. En om wat voor grond gaat dat nou?’ vraagt de CPBdirecteur zich hardop denkend af. ‘Het is voornamelijk landbouwgebied, net als bij de oosterburen. In onze hoge grondprijs zit dus de optiewaarde van alternatieve bestemmingen. Iedereen denkt: vroeg of laat komt er iemand langs met bouwplannen.’

Invloed infrastructuur

De slotronde: wat is de invloed van de aanleg van infrastructuur op de economische ontwikkeling van een regio? Okker: ‘Dankzij infrastructuur is het mogelijk over langere afstanden te pendelen. Dat is een van de verklaringen voor de uitschuif van de Rand stad. Maar of je nou met de aanleg van nieuwe infrastructuur nog grootse wonderen kunt verrichten in dit land – zoals in de vorige eeuw is gebeurd – dat wagen wij te betwijfelen. De transportkosten zijn zo gedaald dat uit nieuwe infrastructuur geen grote voordelen meer zijn te halen.’

De Zeeuw komt met een voorbeeld:‘Hadden jullie verwacht dat vooral Goes economisch profiteert van de Westerscheldetunnel, en niet Zeeuws-Vlaanderen, wat de officiële beleidsverwachting was? Okker: ‘We hebben daar nooit aan gerekend. Bij de Zuiderzeelijn speelde iets soortgelijks. Het idee was dat het Noorden van die verbinding zou profiteren. Best mogelijk dat vooral de Randstad er het meeste voordeel van zou hebben.’

Teulings: ‘Wanneer een plaats hot wordt, wil iedereen er naartoe. Maar het is heel moeilijk te voorspellen welke plaats dat zal zijn. Ik denk niet dat iemand het leeglopen van Zeeuws-Vlaanderen had kunnen voorspellen op basis van onze modellen. Wie profiteert straks het meest van de HSL, Rotterdam of Amsterdam? Dat is een hele lastige vraag. Er zijn mensen die geloven dat de Deltametropool dankzij de HSL toch van de grond gaat komen. Ik geloof er niets van; de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad blijven twee werelden. Wat er in feite gebeurt, is dat Rotterdam even dichtbij Amsterdam komt te liggen als Den Haag bij Amsterdam. Veel meer gebeurt er niet.’

‘Typisch Nederlands is ook dat we gewoon door blijven bouwen, ongeacht of de woningprijzen dalen’

Wat zijn COROP-gebieden? Een COROP-gebied is een regionaal gebied binnen Nederland dat deel uitmaakt van de COROP-indeling. Deze indeling wordt gebruikt voor analytische doeleinden. De naam COROP komt van Coördinatie Commissie Regionaal Onderzoeks Programma. Dit was de naam van de commissie die in 1971 de indeling van Nederland in COROP-gebieden ontwierp. In totaal zijn er in Nederland veertig COROP-gebieden. Elk COROP-gebied is een samenvoeging van gemeenten. Bij de opzet van de indeling stond het zogenaamde nodale indelingsprincipe voorop. Dit houdt in dat elk COROP-gebied een centrale kern (bijvoorbeeld een stad) heeft met een omliggend verzorgingsgebied. Er is bijvoorbeeld rekening gehouden met bestaande woonwerkrelaties. Dit nodale principe wordt echter soms geweld aangedaan, doordat de begrenzing van de COROP-gebieden de provinciale grenzen volgt. De provincies Flevoland en Utrecht vormen ieder in hun geheel één COROP-gebied. De COROP-indeling wordt gebruikt door onderzoeksinstellingen als het CBS en het RIVM om statistische gegevens te presenteren. Voor de vergelijkbaarheid van deze cijfers over de tijd is het van belang dat de indeling niet te veel wijzigt. De COROP-indeling is dan ook sinds 1971 onveranderd gebleven.

Thema: Markt, Beleid
Uit NAW #27 - winter 2007 - pagina 22-26
Auteur Dolf Dukker
Beeld Don Wijns en Reinier Gerritsen