Het is een van de grootste en meest complexe binnenstedelijke ontwikkelingslocaties van Nederland: Nieuw Binckhorst in Den Haag. Het 130 hectare grote bedrijventerrein wordt de komende decennia herontwikkeld tot een aansprekend woon- en werkgebied. Maar wel volgens een nieuw strategie: in kleine stappen.

De transformatie van Nieuw Binckhorst tot een optimaal ontsloten woon- en werkgebied is vooral ingewikkeld omdat het gebied nog volop in bedrijf is. De 130 hectare liggen tussen de A12, de spoorlijnen naar Den Haag CS en Hollands Spoor, en de Trekvliet. Het gebied wordt nog druk gebruikt, onder andere door bedrijven die hinder veroorzaken voor de omgeving en daarom moeten worden verplaatst.

Masterplan omgevormd

AI's Nieuw Binckhorst

Het immense bedrijventerrein wordt in de loop van de volgende decennia omgevormd tot een goed bereikbaar woon- en werkgebied, compleet met een park, nieuwe infrastructuur, horeca en sportaccommodaties. Voor die operatie lag een Masterplan op tafel, opgesteld door OMA en gedragen door de gemeente Den Haag, Bouwfonds Ontwikkeling en BPF Bouwinvest.De economische crisis veranderde de zaak. BPF Bouwinvest trok zich terug. Het Masterplan van OMA voldeed niet meer. 'Een flexibele fasering past veel beter bij de huidige markt,' zegt Eric van Winsen, directeur van de vestiging Delft van Bouwfonds Ontwikkeling. 'We gaan nu in kleine stappen voorwaarts, te beginnen met het eerste deelgebied in het zuiden, de Trekvlietzone. Dat wordt de proef op de som voor de komende jaren. Op wat we daar leren, bouwen we later voort.' Het eerste deelgebied wordt in 2013 en 2018 in uitvoering genomen.

Consumenten onderzoek

De markt is veranderd, maar Bouwfonds ziet het in Binckhorst nog steeds zitten, zegt Van Winsen. 'Wij geloven in de potentie van dit gebied. Maar we vragen ons nóg beter af: wie wil hier wonen? Wat zijn de sterke en zwakke punten?' Bouwfonds werkt met enquêtes en consumentenpanels om het antwoord op die vragen scherp te krijgen. Inmiddels zijn drie panels belegd. Daaruit komt naar voren dat de locatie zeer wordt gewaardeerd: dichtbij het centrum, vlakbij voorzieningen en uitvalswegen. Van Winsen: 'Een brede doelgroep ziet dat zitten. Nu gaan we een stap verder: we peilen hoe groot de vraag is en wat men hier precies verwacht. Hoogbouw of juist eengezinswoningen? We nemen alle uitkomsten mee in de plannen. We zoeken dus eerder contact met de klant, stemmen onze planvorming op diens wensen af. Dat geeft focus op de haalbaarheid.'

Ruimte voor nieuwe partners

Een Integraal Ontwikkelingsplan (IOP) heeft het Masterplan vervangen. Het is een stedenbouwkundig raamwerk voor het totaal, maar laat ruimte voor nieuwe inzichten per deelgebied. En ook voor nieuwe partijen, die gaandeweg kunnen aanschuiven. Zo wordt het risico voor de partners overzichtelijker en hanteerbaarder. 'Grote blauwdrukken werken niet meer,' zegt Van Winsen. 'Het is beter om te werken met plannen die meeveren met de omstandigheden.'