Onder aanvoering van de toenmalige staatssecretaris Remkes was particulier opdrachtgeverschap een paar jaar geleden terug echt een hot item. Er werd veel onderzoek naar gedaan en met grote regelmaat is over dit thema gedebatteerd en geschreven. Niet verwonderlijk, want de opgave was groot. Van alle nieuwbouw-woningen moest in 2005 immers dertig procent door particuliere opdrachtgevers worden gebouwd. Nu de kruitdampen rond dit thema lijken te zijn opgetrokken, stelt NAW de vraag: ‘Is particulier opdrachtgeverschap nog steeds een item, of is het simpelweg in de vergetelheid geraakt?’

‘Het onderwerp is zeker geen politiek issue meer’, reageert Hans Rosenhart, directeur Speciale Projecten van Bouwfonds MAB Ontwikkeling, op deze openingsvraag. ‘Maar de diepere bedoeling achter dit gedachtegoed van Remkes, namelijk kopers zoveel mogelijk bedienen in hun individuele wensen, is wel degelijk breed opgepakt door ontwikkelaars van woningen.

‘Welke conclusie kunnen we trekken? Dat marketing, kennis van de doelgroep, segmentatie en goede communicatie van groot belang zijn’

Bouwfonds heeft in 1998 het concept Persoonlijk Wonen ontwikkeld. Dit concept is de afgelop en jaren in een groot aantal projecten geëxperimenteerd en geoptimaliseerd. Welke conclusie we nu na een aantal jaren kunnen trekken? Dat marketing van groot belang is, en daarop afgestemd een goede segmentering per doelgroep. En dat veel staat of valt met goede communicatie.

Op basis van gesegmenteerde doelgroepen bieden wij woningen aan met een groot aantal standaard keuzemogelijkheden voor uitbreidingen, indelingsvarianten, uitrusting en afwerking. Op deze manier wordt 80 à 90 procent van de vraag gedekt. Wat resteert zijn zeer specifieke, individuele wensen, die wij zoveel mogelijk trachten te honoreren.’

Definitiekwestie

Particulier opdrachtgeverschap is een ruim begrip. Ontwikkelaars praten vaker over consumentgericht ontwikkelen. Wat is nu eigenlijk het verschil?

Bij particulier opdrachtgeverschap is de eindgebruiker eigenaar van de grond en heeft zelf ook de bouwclaim. Bij consumentgericht ontwikkelen is dat de ontwikkelende partij of de gemeente. In dat laatste geval speelt de consument een centrale rol, maar dan zonder formeel opdrachtgever te zijn.

Bouwpraktijkinnovatie, bureau voor innovatiebevordering, heeft een aantal jaar geleden een inventarisatie gemaakt van de verschillende vormen van consumentgericht ontwikkelen.

‘Iedereen had het erover, wij wilden wel eens weten waar het nu echt om ging’, verduidelijkt Jeanet Hacquebord van Bouwpraktijkinnovatie.

‘We hebben onderzoek gedaan onder ontwikkelaars en bouwers naar deze omslag van productgericht naar marktgericht denken. Daaruit zijn drie dimensies naar voren gekomen die iets zeggen over de manieren waarop consumenten keuzevrijheid krijgen: duidelijkheid, bedenktijd en invloed. Door deze drie dimensies centraal te stellen, zijn zeven benaderingen van consumentgericht ontwikkelen te benoemen.

Deze lopen uiteen van een traditionele aanpak met keuzelijsten voor meer- en minderwerk tot een integrale aanpak waarin de consument echt co-maker is. Kennis van de doelgroep is altijd essentieel. De drie dimensies hangen trouwens nauw met elkaar samen. Zo moet je nooit te veel invloed geven, zonder duidelijkheid te bieden. Wij zijn ervan overtuigd dat je altijd consumentgericht moet bouwen.’

Te weinig kavels

‘De groei van het aantal
eigenbouwers is niet van
de grond gekomen,
omdat er onvoldoende
kavels beschikbaar zijn’

Ook Karen de Klerk, senior beleidsadviseur bij Vereniging Eigen Huis, veert op uit haar stoel bij de stelling dat particulier opdrachtgeverschap achter de horizon aan het verdwijnen is.

‘De focus is wel aan het veranderen, maar het is nog wel degelijk een thema dat speelt. In de nota van Remkes is Vereniging Eigen Huis opgeroepen om een faciliterende rol te vervullen voor eigenbouwers. We zijn aan de slag gegaan om op allerlei manieren eigen-bouwers te voorzien in met name hun informatiebehoefte.

In theorie een gewenst initiatief maar we zijn ingehaald door de praktijk van alledag. De groei van het aantal eigenbouwers is niet van de grond gekomen, omdat er gewoonweg nog niet genoeg kavels beschikbaar zijn. De ontwikkeling van particulier opdrachtgeverschap kwam in de hoofden op gang, maar in de praktijk stagneert het. Maar het onderwerp mag zeker niet naar de achtergrond verdwijnen.

Je zou kunnen zeggen dat de wal het schip heeft gekeerd. Er is een periode veel aandacht gevestigd op de wensen van de consument, op keuzevrijheid en zeggenschap, waardoor deze thema’s zijn gaan leven. Veel partijen hebben het opgepakt. Dat is alleen maar goed.’

Ieder zijn vak

Wie is die consument eigenlijk die zijn eigen huis wil bouwen? Uit onderzoek blijkt dat de echte eigenbouwers maar een kleine groep vormen. Vaak zijn dit inwoners van perifere gemeenten, die zelf aannemer zijn of een handig familielid hebben. De overgrote groep consumenten wil niet alles zelf doen, maar wil wel optimale keuzevrijheid hebben.

Uit onderzoek van de Vereniging Eigen Huis blijkt dat de gemiddelde eigenbouwers stellen zijn van begin veertig, HBO+, getrouwd, met kinderen en een bovenmodaal inkomen. ‘Eigenbouwers zijn vaak geen starters, maar eerder mensen die uit hun tweede of derde woning zijn gegroeid, die weten wat ze willen, goed geïnformeerd zijn en ook nog een financiële armslag hebben’, licht De Klerk toe.

Van alle huizenkopers is er zeker ook een groep die echt niet alles wil kiezen en bedenken. ‘Ik weiger ook te geloven dan mensen op basis van zeggenschap een huis kopen. Het gaat om locatie, volume en woonomgeving. Zeggenschap is leuk, maar voor de meeste huizenkopers zeker geen selectiecriterium.’

Dit gedachtegoed sluit aan bij de aanpak van veel ontwikkelaars. Wel keuzevrijheid bieden, maar duidelijke grenzen stellen aan de ontwerpvrijheid van kopers. ‘Ik geloof niet in het zelf ontwerpen van huizen door particulieren’, stelt Rosenhart. ‘Daar ben ik duidelijk in. Ik vind dat de taak van de architect: ieder zijn vak. Wel willen wij de consument zoveel mogelijk laten kiezen.’

Kosten moeten helder zijn

‘Men vindt het erg belangrijk om te weten wat de financiële consequenties voor hun keuzes zijn. Logisch natuurlijk.’

Met het concept Wenswonen® geeft bouwonderneming Heijmans de consument de gewenste keuzevrijheid. Gonny Spooren, manager Wenswonen®, is bij Heijmans verantwoordelijk voor het concept en licht toe:

‘Consumentgericht ontwikkelen en bouwen is een van de speerpunten van onze organisatie. Wenswonen® is een concept, dat kopers in staat stelt individuele woonwensen te realiseren. Wij maken projectmatig consumentgerichte ontwikkelingen haalbaar en betaalbaar. Met de Woonplanner®, een interactief, klantvriendelijk computerprogramma, worden kopers aan de hand meegenomen in het proces.

Alle keuzes die ze maken, zijn meteen in beeld. In de marge loopt een kostenteller mee. Mensen vinden het erg belangrijk om te weten wat de financiële consequenties zijn van hun keuzes. Logisch natuurlijk.’

Dat Heijmans zowel een ontwikkelende als een bouwende partij is, is misschien wel hun belangrijkste sleutel tot succes. Spooren: ‘Hierdoor zijn wij in staat het hele proces vanaf het begin helder in kaart te brengen. Ook financieel. Standaard gaan wij aan het begin van een project aan tafel met alle partijen. Voor gemeenten is hier een belangrijke rol weggelegd.’

Spooren duikt even terug in de tijd. ‘Door de Nota Mensen, Wensen, Wonen realiseren ook gemeenten zich dat we niet om consumentgericht denken heen kunnen. Het vergt wel een andere manier van werken en ook de rol van gemeenten verandert.

Hoe zij omgaan met welstandseisen, bestemmingsplannen, stedenbouwkundige plannen, noem maar op, heeft veel effect op het slagen van een project. Wij merken dat gemeenten enthousiast zijn en hun huiswerk doen. Het is van belang om vroeg aan tafel te gaan zitten met de gemeenten. Zodat het voor iedereen vanaf het begin van het traject duidelijk is wat de gevolgen zijn als de consument keuzevrijheid krijgt.

Ook architecten moeten wennen aan hun nieuwe rol. Kenmerkend voor architecten is dat ze graag hun eigen signatuur meegeven aan een woning en het totale plan. Door consumentgericht ontwikkelen verandert dit, woningen en projecten krijgen de signatuur van de koper. Sommige architecten hebben daar moeite mee, maar er zijn er gelukkig ook die inzien dat deze beweging niet zomaar een hype is en zich dus wel kunnen vinden in hun nieuwe rol.’

Bevlogenheid

Zijn er nog meer sleutels tot succes aan te wijzen? ‘Vertrouwen hebben in de consument’, stelt De Klerk. ‘Door kopers te ondersteunen maar vooral te inspireren, kunnen er mooie woningen ontstaan. Het is echt te makkelijk om te zeggen dat ‘consumenten toch alleen maar die retro jaren dertig woning willen’, terwijl het aanbod van de afgelopen jaren nauwelijks anders is geweest. Wat ik wel merk is dat het echt van de grond komen van particulier opdrachtgeverschap vaak afhangt van het enthousiasme van één bevlogen persoon.

Het is vaak een wethouder, ontwikkelaar, corporatiedirecteur of gemeenteambtenaar die ervoor gaat. En die tegen de gevestigde orde ingaat. Een ietwat idealistisch persoon met een sterke visie. Die bevlogenheid, daar kan ik erg van genieten maar het is jammer dat succes daar nog zo van moet afhangen. In die zin hebben we nog een lange weg te gaan.’

Opgave voor de toekomst

Wat staat ons te wachten als het gaat om vormen van particulier opdrachtgeverschap? ‘Er is een trend ingezet die we niet meer terug kunnen en willen draaien. De consument is nu eenmaal mondig en kritisch.’ Hacquebord merkt op dat het niet alleen een verschijnsel is op de kopersmarkt:

‘Consumentgericht ontwikkelen is ook een thema waar corporaties mee bezig zijn. Deze trend zal zich de komende jaren voortzetten. Dus ook de huurmarkt gaat de consument centraal zetten. Dan gaat het niet over eigendom, maar wel om het bieden van zeggenschap en maatwerk.’

De Klerk hoopt dat consumentgericht ontwikkelen, maar dan met name ook particulier opdrachtgeverschap, zal zorgen voor woningaanbod met meer diversiteit dan het huidige. ‘Collectief opdrachtgeverschap is misschien wel het antwoord. Met een groep consumenten samen opdrachtgever zijn. Het heeft misschien zijn imago nog niet mee, maar ik denk dat we er ver mee kunnen komen. Het is vooral ook voor starters interessant.’

Rosenhart ziet op zijn beurt vooral een opgave in de rol voor de aannemers weggelegd. ‘Aannemers zijn van nature nog te weinig klantgericht. Dat zit vooral tussen de oren. Maar ook de organisatie van het bouwproces moet anders om aan het toenemende aantal koperswensen tegemoet te kunnen komen. Gelukkig komen daar steeds meer aannemers achter, is onze ervaring. Consumentgericht bouwen biedt mogelijkheden voor imagoverbetering van de bouwsector, maar zeker ook voor margeverbetering. En dat laatste blijft altijd een belangrijke trigger.’

Succesfactoren voor consumentgericht ontwikkelen: • Rekening houden met de locatie en de plaatselijke marktomstandigheden. • Goede kopersbegeleiding is essentieel. • Communicatie gedurende het proces is van groot belang. • Neem de klant alle zorgen uit handen. • Woonmarkten zijn heel regionaal, dus oplossingen verschillen per regio.

 

Thema: Proces, Markt
Uit NAW #17 - zomer 2005 - pagina 21-25
Auteur Suzanne Witteman
Beeld Georges van Wensveen