Dit dossier staat in het teken van multifunctionele projecten in gemeenten met een inwoneraantal tot circa 25.000. Projecten die verder gaan dan alleen woningbouw en vaak bestaan uit bijvoorbeeld gemeenschapsvoorzieningen in combinatie met woningen of commerciële functies. In de praktijk blijkt dit zelden een gemakkelijke opgave. Integrale gebiedsontwikkeling en een gedegen visie op de kleine kern staan centraal.

Met het verschijnen van de Nota Ruimte is er vooral bij de kleinere gemeenten en gemeenten met kleine kernen in het landelijke gebied een zucht van verlichting geslaakt. Het restrictieve beleid dat deze gemeenten jaren lang in de greep had, heeft voor flink wat problemen gezorgd. Niet of nauwelijks mogen bouwen betekende dat jongeren voor huisvesting elders hun heil moesten zoeken. Elders was in de meeste gevallen de grote uitbreidingslocaties aan de randen van de grote steden (Vinexlocaties). Ook ouderen die niet meer zelfstandig kunnen wonen en aangewezen zijn op zorg, moesten vaak tegen hun zin verhuizen naar een grotere kern waar de benodigde zorgvoorzieningen wel aanwezig zijn.

Het gevolg hiervan was dat het draagvlak voor het nog aanwezige voorzieningenniveau flink aan erosie onderhevig was. De Nota Ruimte heeft echter de mogelijk heden voor kleinere gemeenten om te bouwen voor de eigen behoefte weer vergroot. Daarbij moeten gemeenten niet direct naar de randen van hun kern kijken. Vaak liggen er (ontwikkel)- mogelijkheden binnen de kern. Niet door te verdichten, maar door vervanging of het scheppen van ruimte door verplaatsing van bijvoorbeeld een verouderd schoolgebouw of een sportzaal. Op de vrijgekomen locaties kunnen dan multifunctionele projecten worden gerealiseerd met een combinatie van woningbouw en (zorg) voorzieningen.

Financiële armslag

Veel gemeenten lopen tegen het probleem aan dat gemeenschapsvoorzieningen, zoals dorpshuizen, sportcomplexen en verenigingsgebouwen niet meer voldoen aan de eisen van deze tijd. Het ontbreken van de nodige financiële armslag is vaak de reden dat gemeentebesturen de vernieuwing van deze, voor de leefbaarheid van kleine kernen zo essentiële voorzieningen, voor zich uit schuiven. De ruimere bouwmogelijkheden bieden nu de gelegen heid om de meeropbrengsten van woningbouw in te zetten voor de vernieuwing van deze voorzieningen.

Bouwfonds MAB/Rabo Vastgoed zijn in toenemende mate bij dergelijke meervoudige projecten betrokken. Niet in de laatste plaats omdat Rabobank, de moeder van Bouwfonds MAB en Rabo Vastgoed, in bijna iedere gemeente en kern een vestiging heeft. De grote Vinexprojecten naderen hun voltooiing, waardoor het belang van bouwen in het landelijke gebied alleen maar toeneemt.

Het belang van bouwen in het landelijke gebied neemt alleen maar toe

Partners

In de praktijk blijkt dat veel gemeentebestuurders graag een profes sionele marktpartij zoeken om hen bij te staan een dergelijke opgave tot een goed eind te brengen. Dat geldt zeker voor gemeenten met een inwoneraantal van minder dan 25.000 inwoners, waar besturen vaak een parttime functie is. Ook het ambtelijke apparaat van een kleinere gemeente is natuurlijk aanzienlijk kleiner dan in een grote stad waar men voor een

opgave van pakweg 500 woningen per jaar de hand niet omdraait. Maar ook voor grotere plattelandsgemeenten die vaak uit meerdere kleine kernen bestaan, is de bouw van 25 woningen in één jaar tijd in vaak een complexe opgave. Vooral omdat het gaat om ingrepen in een bestaande kern. Daar komt bij dat de ervaring hiervoor vaak ontbreekt door het restrictieve beleid dat de afgelopen jaren is gevoerd. Vaak gaat het om langdurige projecten waar veel partijen bij betrokken zijn en met een complexe financiële structuur. Naast de marktpartij zijn lokale partijen als woningcorporaties, zorginstellingen en sociaal-maatschappelijke organisaties aangewezen partners bij multifunctionele projecten in het landelijke gebied. Ook de inwoners zijn een belangrijke stakeholder, omdat dergelijke projecten vaak diep ingrijpen op de leefomgeving. Dit laatste heeft gevolgen voor het draagvlak bij de bevolking. Net als bij stedelijke vernieuwing moet de invloed van de bewoners niet worden onderschat. Zij moeten nauw bij de planvorming en verdere uitvoering betrokken worden.

Elders in dit dossier zegt de burgemeester van Boekel, Dries van de Vondervoort, dat het juist de bewoners zijn die bepalen wat er in hun kern moet gebeuren. Zo mogen zij in Boekel zelf aangeven welke voorzieningen zij in een nieuw multifunctioneel centrum willen hebben. In kleine kernen gaat het vaak om hechte gemeenschappen waar vernieuwing er soms flink kan inhakken. Schaalgrootte van de plannen, architectuur en wijze van uitvoeren zijn daarbij belangrijke aandachtspunten.

Wensenlijst
Het proces begint met het opstellen van een programma van eisen. Welke voorzieningen zijn aan vernieuwing toe of wil het gemeentebestuur in de kern realiseren? En welke uitbreidingsmogelijkheden zijn er? Al in dit stadium is de betrokkenheid van een marktpartij wenselijk. Zo is Bouwfonds MAB in een vroegtijdig stadium door de Brabantse gemeente Haaren benaderd om als adviseur op te treden bij de herontwikkeling van het dorpscentrum van Helvoirt. Centraal stond hier de wens om een nieuw hart te realiseren met een multifunctioneel centrum waarbinnen een gemeenschapshuis

Vaak gaat het om langdurige projecten met veel partijen en een complexe financiële structuur

voor alle verenigingen, een sportzaal, een grand café en het woonzorgservicecentrum onderdak vinden (zie elders in dit dossier). In plaats van puur naar de opgave te kijken heeft Bouwfonds MAB in de rol van adviseur samen met het gemeentebestuur naar heel Helvoirt gekeken. Uit de studie kwam naar voren dat er meerdere plekken voor herontwikkeling in aanmerking kwamen. Door alle deelopgaven te combineren en financieel met elkaar in verband te brengen, is het tekort aanzienlijk teruggebracht. Deze wijze van werken biedt bovendien de mogelijkheid om Helvoirt als geheel te versterken. Slechte plekken worden vervangen door nieuwe (woon)- functies. Een beeldkwaliteitplan zorgt er voor dat het karakter en de identiteit van de kern niet worden aangetast maar juist verbeterd. Dit project komt neer op een brede, integrale gebiedsontwikkeling waarbij de zorg voor een aantrekkelijke omgeving centraal staat.

Kulturhus
Het Kulturhus is een betrekkelijk nieuw fenomeen dat opgang doet in kleinere gemeenten, vooral in het oosten van ons land. Het Kulturhus is een combinatie van verschillende voorzieningen onder één of meerdere daken. Het kan gaan om VVV, bank, postvoorziening, bibliotheek, peuterspeelzaal, kinderopvang, schoolruimte, spreekkamers voor artsen, fysiotherapeut en anderen, vergaderfaciliteiten en ontmoetingsplekken. De bibliotheek is hierbij in veel gevallen

De gemeenschappelijke voorzieningen worden voor een belangrijk deel uit de
grondexploitatie bekostigd

de vertegenwoordiger van de brede dienstverlening op het terrein van informatie, educatie en cultuur. Al deze voorzieningen onder één (beheers)management en één programmering zijn de kenmerken van een Kulturhus. De redenen om een Kulturhus te bouwen zijn heel divers. Wat de gezamenlijke initiatieven gemeen hebben, is dat er altijd een directe aanleiding is; het oude dorpshuis is aan een opknapbeurt toe, een aantal organisaties zoekt toevallig tegelijkertijd een ander onderkomen, de school moet uitbreiden, de bibliotheek moet dicht, het gemeentehuis komt leeg te staan enzovoort.

Rabo Vastgoed is momenteel in Wekerom actief om een dergelijke voorziening te realiseren (zie elders in dit dossier). Ook hier bleek dat het voor de initiatiefnemers lastig was om de financiële eindjes aan elkaar te knopen. Door het Kulturhus te combineren met de realisatie van senioren- en starterswoningen werd het tekort aanzienlijk teruggebracht.

Financieringsvraagstukken
Het grondbeleid is een belangrijke drager bij al deze multifunctionele projecten. De gemeenschappelijke voorzieningen worden voor een belangrijk deel uit de grondexploitatie bekostigd. Hierin schuilt het gevaar dat gemeentebesturen de grondopbrengsten als een soort oneindige flappentap beschouwen.

De werkelijkheid is anders. Zo zijn de woningen die in een kleine kern worden gerealiseerd vaak qua prijsniveau van een geheel andere orde dan de woningen in de stedelijke gebieden. Daar staat natuurlijk weer tegenover dat de grondprijzen een stuk lager liggen. Tegelijkertijd zijn ook de aantallen te bouwen woningen (hooguit 25 per jaar) of de commerciële voorzieningen een stuk lager. Bovendien moeten de woningen om markttechnische reden vaak gefaseerd worden afgezet. Dit betekent dat de verdiencapaciteit voor de betrokken marktpartij over een langere periode wordt uitgesmeerd. De uiteindelijke meeropbrengst moet al in een veel eerder stadium moet worden aangewend voor de realisering van de gemeen schappelijke voorzieningen, de verplaatsing en nieuwbouw van de sporthal of de bouw van het nieuwe dorpshuis.

Meervoudige projecten zijn juist in kleine kernen flinke financierinsvraagstukken waar veel creativiteit aan te pas komt. Dat vergt niet alleen veel van een marktpartij maar ook van een gemeentebestuur of woningcorporatie die daar met hun wensen rekening mee moeten houden. Dit moet een reëel programma van eisen zijn en geen wensen lijst die financieel volstrekt onhaalbaar is. De marktpartij moet beschikken over een lange adem en de bereidheid om een langdurige samenwerking aan te gaan.

Regelgeving
De regelgeving is een ander aspect. Zoals eerder gememoreerd is de ambtelijke capaciteit bij veel gemeenten beperkt. Het komt steeds vaker voor dat Bouwfonds MAB/Rabo Vastgoed de gehele proceskant voor haar rekening neemt; van het opstellen van een stedenbouwkundig plan tot en met de aanvragen van de streekplanherziening of bestemmingsplanaanpassing. Dit betekent vaak een aanzienlijke versnelling van de procedure.

De ervaring heeft geleerd dat kleine kernen baat hebben bij hulp en betrokkenheid van een professionele marktpartij. In dergelijke trajecten gaan partijen immers een langdurige samenwerking met elkaar aan. Daarin past geen bevoogdende houding. Gemeentebesturen weten zelf wat goed is voor hun gemeente. Wel is er van hun kant behoefte aan een partner die bereid is zich te verdiepen in de plaatselijke problematiek, met respect voor de wensen om de leefbaarheid te verbeteren en die dit uiteindelijk weet te vertalen in een realistisch uitvoeringsprogramma.

Thema: Visie
Uit Dossier #26 - najaar 2007 - pagina 4-7