Tien jaar geleden ging de regeling Ruimte voor ruimte van start. Lelijke boerenschuren in het buitengebied zouden plaatsmaken voor woningbouw bij de kernen. In Limburg heeft de regeling al 235 aantrekkelijke kavels opgeleverd. De provincie maakte de eerste fase mogelijk, Bouwfonds Ontwikkeling tekent mede voor de tweede fase.

Op 15 maart 2000 ondertekenden bestuurders van de provincies Limburg, Noord-Brabant, Gelderland, Utrecht en Overijssel en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten een contract met de ministeries van LNV en VROM: het Pact van Brakkestein. Doel was het buitengebied in het zuiden en oosten van Nederland nieuwe impulsen te geven na het uitbreken van de varkenspest in 1997. Veehouders kregen een steuntje in de rug om te stoppen met hun bedrijf. Het mestoverschot kon daardoor voor een groot deel weggewerkt worden. In het buitengebied zouden duizenden oude stallen verdwijnen, die vaak lelijke puisten in het landschap vormden. In ruil voor de financiering van die massale stallensloop mochten de vijf provincies maximaal 6500 woningen realiseren aan de randen van bestaande kernen. Bouwfonds Ontwikkeling kreeg de ontwikkeling van een deel daarvan onder haar hoede.

 

Einde aan de heksenjacht

Oostelijk van de Noord-Limburgse gemeente Bergen ligt een prachtig, landelijk gebied: veel agrarische grond, die geruisloos overloopt in natuurpark De Maasduinen. Bossen, heide,

Van schuur tot droomhuis

vennen, heuvels, fiets- en wandelpaden. En een jachthaven. Echt een mooie plek om te ontwikkelen, vindt Carl Smeets , directeur Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid. Hier zijn, in het kader van de Ruimte voor Ruimte-regeling, 35 bouwkavels ontwikkeld in het plan Bergsche Bos. Daarvan zijn er nu 24 verkocht. Smeets: "Met Ruimte voor Ruimte bouw je vooral aan de dorpsranden. Het zijn forse kavels die doorgaans direct aan het buitengebied grenzen. Het voordeel is dat je zo de rand van een kern kunt verfraaien. Bijvoorbeeld door er een mooie zoom met villa's te maken. Een ruime kavel van 1000 meter bouw je niet zo gauw dicht, daar zet je geen goedkope houten schutting neer. Zo gaat de entree van een kern er verzorgder uitzien." Een halfuur rijden verderop ligt Horst aan de Maas, in het landelijke buitengebied van Peel en Maas. Hier, aan de Bemmelstraat, grenzend aan nieuwbouwplan De Afhang, zijn ongeveer vijftig luxe 'Ruimte voor Ruimte-kavels' verkocht midden in een open, agrarisch landschap. Het is een van de favoriete projecten van Ger Driessen, gedeputeerde van de provincie Limburg en founding father van Ruimte voor Ruimte in Limburg. Hij ondertekende tien jaar geleden namens zijn provincie het bovengenoemde Pact van Brakkestein. Limburg mocht in het kader van de Ruimte voor Ruimte-regeling zo'n duizend kavels uitgeven. Het idee sprak Driessen geweldig aan, legt hij uit. Omdat het alleen maar winnaars opleverde. "De boeren kregen steun bij het slopen van hun stallen en het verkopen van hun mestrechten, het mestoverschot verdween en gemeenten hadden niet langer last van de heksenjacht van daarvoor als er een woning meer werd gebouwd dan was afgesproken." Daar kwam nog bij dat de regeling een ruimtelijke kwaliteitsverbetering voor het landelijke gebied betekende. In Limburg is inmiddels bijna 700.000 m2 aan stallen gesloopt. Ruim 450 bedrijven hebben aan de regeling meegedaan en daarmee is circa 3.200.000 kg fosfaat uit de markt genomen. Smeets: "Met Ruimte voor Ruimte hebben we een mooier, vitaler platteland gekregen. We konden gehoor geven aan de consumentenvraag: er is een grote achterstand in het particulier opdrachtgeverschap mee weggewerkt en er is tegemoetgekomen aan de woning- vraag in kleine kernen." Driessen: "Kijk naar de Bemmelstraat, de Afhang, hier in Horst. Deze wijken zijn nu al mooi. Er is veel verscheidenheid en een hoge kwaliteit bouw. Minder stenig, meer groen, mooie afscheidingen. Kom je hier over twintig jaar als het helemaal gesetteld is en groen, dan is het een paradijs. En over vijftig jaar zijn het monumenten."

 

Je droomhuis

Het ruimtegevoel dat de bewoners hier en op andere Ruimte voor Ruimte-locaties ervaren, is vooral terug te leiden

Ruimte voor Ruimte in Limburg Niet elke locatie in Limburg komt in aanmerking voor de Ruimte voor Ruimteregeling. De locatie moet liggen in het buitengebied met een agrarische bestemming en aansluiten aan een bestaand cluster of lint. De locatie mag niet liggen binnen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) of het waterbergend winterbed van de Maas. Behalve het verkopen van de grond via een kavelproject kent Limburg ook de zogenaamde eenpitterconstructie in Noorden MiddenLimburg. Hierbij kunnen gegadigden zelf landbouwgrond verkopen aan de RvR Limburg CV, voor e 4,50 per m2. En vervolgens diezelfde grond bouwen woonrijp met bouwtitel terugkopen voor circa e 185 per m2. Een arbeidsintensieve methode, die om die reden bijvoorbeeld in Brabant niet is opgepakt. Gedeputeerde Ger Driessen: “Wij doen het wel, omdat we de taakstelling willen halen. Daar willen we alles voor doen. Het grote voordeel van de regeling is dat je zeker weet dat je de kavel al hebt verkocht als je grond aankoopt. Bovendien is het een handige constructie voor kinderen die bijvoorbeeld bij hun ouders op het erf willen wonen.”

tot het aantal woningen dat per hectare gepland is: minder dan tien. Want om de sloopvergoeding op te brengen moeten de kavels minimaal 750 m2 groot zijn, legt Smeets uit. De ontwikkeling van 238 woningen uit de eerste tranche Ruimte voor Ruimte in Limburg is voorgefinancierd door de provincie. Voor de tweede tranche is de provincie een publiek-private samenwerking aangegaan met Bouwfonds Ontwikkeling: de Ruimte voor Ruimte Limburg Beheer BV. De BV heeft een bedrag van 36 miljoen euro voorgefinancierd en mag daarvoor tot 2011 zo'n 750 kavels uitgeven in Noord- en Midden-Limburg. Die afspraak wordt niet gehaald, zeggen beide. In het begin gingen de kavels als zoete broodjes over de toonbank, maar toen de crisis uitbrak werden kopers huiverig. Daarom is nu afgesproken de termijn met vijf jaar te verlengen. Ongeveer de helft van de kavels is nu verkocht. Het is een behoorlijke opdracht voor de komende jaren, vindt Driessen. "We moeten 50 tot 60 woningen per jaar verkopen. We proberen dus op verscheidene manieren de markt te bewerken." Smeets: "Bijvoorbeeld door het te bebouwen gebied zo in te richten dat het uitnodigt om je droomhuis hier te realiseren. Door bijvoorbeeld de plancontouren te laten zien, wegen alvast aan te leggen en volwassen groen te plaatsen." Wat ook werkt, is per locatie te bepalen of je welstandsvrij wilt bouwen of juist een strengere beeldregie wilt voeren, zegt hij. "Op sommige plekken kun je je bijvoorbeeld onderscheiden door een villawijk in Knokke-stijl op te zetten of parkvilla's à la Frank Lloyd Wright. Zo ontstaat meer cohesie en kwaliteit in een nog te bouwen wijk." Ger Driessen: "Op dit moment doe we een proef met het opkopen van de oude woning van de toekomstige kavelkoper, die we weer verkopen. Dat proberen we nu uit bij tien kavels." Carl Smeets: "En we werken samen met Bouwfonds-dochters Brummelhuis en Livingstone, die beschikken over basis woningvoorbeelden met een duidelijke prijsindicatie voor de betreffende kavel. Vervolgens kan de woning nog individueel ingevuld worden tot het ideale droomhuis. Zo bieden we geen grasveld aan, maar een woning." Kavels verkleinen is geen optie, zegt Smeets. "We weten dat we met grote kavels hooguit 10% van de kopersmarkt aanspreken; hoe kleiner de kavel, hoe groter de markt. Maar we kunnen de kavels niet kleiner maken, dan klopt de verevening niet meer. We mogen immers maar 750 kavels verkopen. Bovendien: veel gemeenten brengen kleinere kavels uit, daar willen we niet mee concurreren."

 

De aanvliegroute van een steenuil

De ontwikkelingsprocedures rond Ruimte voor Ruimte-projecten waren niet altijd eenvoudig, vertelt Smeets. "Hierdoor zijn onze projectplanningen geregeld bijgesteld. Het wijzigen van bestemmingsplannen, een steenuil die een aanvliegroute moet hebben, explosieven in de grond: we hebben aardig wat handicaps gehad. Vergeleken met gewone gebiedsontwikkeling is het ontwikkelen van Ruimte voor Ruimte-kavels behoorlijk arbeidsintensief. Er zijn projecten waarbij 750 woningen met één grondexploitatie en één bestemmingsplan ontwikkeld kunnen worden. Ruimte voor Ruimte kent maar liefst 125 verschillende grondexploitaties, die ieder een eigen bestemmingsplan met wonen hebben." Ruimte voor Ruimte vergt een bijzondere samenwerking met de gemeenten, gaat Smeets verder. "Er is direct overleg met gemeente en provincie. Door de kortere lijnen kun je sneller zoeken naar haalbare plekken." Driessen valt hem bij. "Traditioneel gezien stuurt de provincie natuurlijk de bouw. Nu werd de situatie omgedraaid en gingen wij naar de gemeenten: mogen we wat bouwen en hoeveel mogen we dan bouwen? Je hebt elkaar nodig om het product te kunnen leveren. Bijna alle gemeenten hebben zich constructief opgesteld, ik voel me zeer door ze gesteund. Maar het had dan ook voor iedereen voordelen: voor de boeren, voor het landschap en voor inwoners voor wie meer gebouwd werd."

 

Meer informatie over Ruimte voor Ruimte vindt u in het boek ‘Tien jaar na het Pact van Brakkestein; De fluisterrevolutie op het platteland’. Geschreven door Peet Adams in opdracht van de vijf deelnemende provincies.