Met Ierland hoort Nederland nu nog tot de minst vergrijsde landen in Europa. Door de naoorlogse baby-boom die vanaf 2010 de pensioengerechtigde leefstijl bereikt, zal ook ons land de komende decennia sterk verouderen. Dit heeft ingrijpende gevolgen voor de vraag naar woningen en zorgvoorzieningen. De seniorenmarkt vraagt in de visie van Bouwfonds MAB om een ambitieuze en originele aanpak. Senioren moeten worden verleid om te verhuizen. Daarvoor zijn maatwerk en een persoonlijke benadering nodig. En dat betekent vooral niet: allemaal bij elkaar in een seniorenstad.

In de komende tien tot vijftien jaar zal het aantal vijftigplussers aanzienlijk toenemen. Momenteel is bijna een derde van de bevolking boven de vijftig. Jaarlijks komen er ongeveer honderdduizend vijftigplussers bij. In 2020 wordt hun aantal geraamd op zo’n veertig procent. Ouderen worden in de media nogal eens afgeschilderd als een probleemgroep; ze zijn eenzaam, zorgbehoeftig en beschikken slechts over een krappe portemonnee.

Veel ouderen zitten er echter financieel warmpjes bij. Volgens het CBS waren er in 2003 ruim 1,1 miljoen huishoudens met een kostwinner van boven de vijftig met een besteedbaar jaarinkomen van meer dan dertigduizend euro. Weliswaar neemt het besteedbaar inkomen na de 55 iets af, maar het vermogen van senioren is veel groter dan van jongeren. Nu al bezitten kostwinners tussen de 55 en 65 gemiddeld een vermogen van 86.500 euro (ter vergelijking: jongeren tussen de 25 en 35 jaar beschikken gemiddeld over 18.100 euro).

Het bestedingspatroon van de huidige ouderen is ook heel anders dan van de ouderen in het verleden. De huidige generatie kan drie keer meer spenderen dan de vorige en doet dat met verve. Met een oplage van 290.000 exemplaren is Plus magazine het grootste maandblad in Nederland. Daarin staan geen zielige, hulpbehoevende opaatjes en omaatjes centraal, maar actieve ouderen die er in binnen- en buitenland op uitgaan en de euro’s laten rollen. Ze willen van het leven genieten en vooral niet als senior worden aangesproken.

Andere marktbenadering

De actieve ‘jongere oudere’ is natuurlijk een stereotype; er zijn ook veel ouderen die minder levenslustig zijn en niet zoveel te besteden hebben. En er is een groep, met name boven de 75 jaar, die steeds meer zorgbehoevend is. Niettemin vormt de ouderenmarkt een groeimarkt waarop het bedrijfsleven, in reclame en productontwikkeling, nog onvoldoende inspeelt. Dat is ook lastig aangezien ouderen zich – net als andere consumenten – steeds onvoorspelbaarder opstellen en een aantrekkelijk aanbod veelal ontbreekt.

Zo betekent de sterke toename van het aantal ouderen met een ruime portemonnee in de komende tien jaar niet automatisch een sterke toename in de vraag naar specifieke woningen voor ouderen.

Het gedrag van de toekomstige generatie ouderen is van veel meer belang voor de vraagontwikkeling. Vooral de verhuismobiliteit is van grote invloed. Deze is bij de huidige generatie ouderen vrij gering: men is erg honkvast en bang om sociale contacten te verliezen.1 Ook het gebrekkige woningaanbod speelt een rol. Verhuizen is pas aan de orde bij ingrijpende gebeurtenissen, zoals het verlies van een partner, problemen met de gezondheid of stoppen met werk.

’In 2020 wordt het aantal vijftigplussers geraamd op zo’n veertig procent’

Niettemin valt te verwachten dat de toekomstige generaties ouderen wel eens minder honkvast zouden kunnen zijn. Door het hogere opleidings- en inkomensniveau, ervaring met verhuizen in het verleden en een levensstijl gericht op gemak en comfort, zal men makkelijker verhuizen. In een recente, strategische marktverkenning geeft Bouwfonds MAB enkele varianten aan voor de vraagontwikkeling van ouderen in de koopsector.2 De vraag in 2005 kan worden gezien als basisscenario.

Deze is gebaseerd op de jongste huishoudensprognose van het CBS en het Woningbehoefteonderzoek (WBO) 2002. Tabel 1 laat een toename zien van de marktvraag van ouderen van 38.700 woningen in 2005 naar 82.000 in 2015. Dit houdt bijna een verdriedubbeling in van de vraag naar appartementen ten opzichte van de huidige situatie. Overigens is er ook een stijgende vraag naar andere geschikte woningen.

De ouderenmarkt vormt voor Bouwfonds MAB dan ook een belangrijke potentiële markt. Daarvoor is wel een heel andere marktbenadering nodig dan voor de traditionele markt van gezinnen. Dat betreft zowel de selectie van locaties als de woonconcepten en de communicatie met de doelgroep.

Ouderen verhuizen nu voor een belangrijk deel op basis van ‘push-factoren’: men komt in beweging als het niet anders kan. Om de ouderenmarkt te veroveren moeten ‘pull-factoren’ de overhand krijgen. Ouderen moeten aangetrokken worden door de kwaliteit van de locatie en het woonconcept; ze moeten kortom worden verleid. Dit geldt vooral voor de categorie ‘jongere ouderen’ (55-65 jaar), die niet urgent hoeven te verhuizen.

‘Verhuizen is pas aan de orde bij ingrijpende gebeurtenissen’

Doelgroepen en producten

In de marktverkenning heeft Bouwfonds MAB gebieden met concentraties van ouderen in kaart gebracht. Met name in de duin- en kuststrook, de Utrechtse Heuvelrug, Oostelijk Gelderland en het gebied rond Eindhoven bevinden zich relatief veel ouderen met een hoger inkomen. Verder wordt er per doelgroep een aanzet voor een productstrategie gedaan.
De huidige woon- en eigendomssituatie zijn daarbij sterk bepalend voor de marktvraag.

Zo zijn het vrijwel uitsluitend ouderen die nu al in een koopwoning wonen, die opnieuw naar een koopwoning willen verhuizen. Met het toenemen van de leeftijd gaat verder de voorkeur uit naar een appartement en wordt de behoefte aan een specifieke ouderen woning en aanvullende dienstverlening en zorg groter.

Een belangrijk deel van de vraag van ouderen betreft echter grondgebonden woningen. Vooral jongere ouderen zijn daarin geïnteresseerd. Woningen waarin alles gelijkvloers is – zoals bungalows of patiowoningen – vormen voor deze groep interessante producten. Het aanbod van dit soort woningen is echter nog vrij gering.

Met het toenemen van de leeftijd neemt de vraag naar gelijkvloerse woningen toe, zeker in een stedelijke omgeving waarin ook weinig ruimte is voor grondgebonden woningen. Het bovenste en onderste prijssegment vormen daarbij de twee grootste deelmarkten. Naar verwachting zal de vraag in het hoogste prijssegment relatief het sterkst toenemen. Een groot deel van de appartementen zal worden gekocht door jongere ouderen.

De locatie en de kwaliteit van de woning (oppervlakte, buitenruimte, parkeervoorzieningen) zijn de belangrijkste koopcriteria. Gezien hun leeftijd hebben jongere ouderen weinig behoefte aan uitgebreide aanvullende dienstverlening (en zeker niet aan zorg!). Met het ouder worden ontstaat er meer zorgbehoefte en neemt de vraag naar aanvullende voorzieningen toe.

Onze ervaring tot nu toe is dat deze voorzieningen zoveel mogelijk vrijwillig ingekocht moeten kunnen worden. Veel ouderen willen niet geconfronteerd worden met de gevolgen van ouder worden. Anderzijds wil men wel de zekerheid hebben om, indien nodig, terug te kunnen vallen op aanvullende service en zorg.

Tot nog toe is het aanbod van geschikte appartementen in de marktsector vrij beperkt. Veel aanbod betreft huurwoningen. Voor veel meerbemiddelde ouderen is de kwaliteit van dat aanbod echter te laag of door het inkomen niet toegankelijk. Ook voelt men er zich vaak niet thuis.

Bouwfonds MAB wil zich in de toekomst richten op twee deelmarkten: enerzijds het topsegment, bestaande uit ouderen met hoge inkomens en afkomstig uit duurdere eengezinskoopwoningen, en anderzijds de ouderen met de middeninkomens, afkomstig uit middeldure koopwoningen.

Beide segmenten hebben behoefte aan dienstverlening en zorgarrangementen die passen bij hun leefstijl en inkomen. Ook de duurdere huurmarkt is voor ons als ontwikkelaar interessant met woningen die worden doorverkocht aan corporaties en beleggers.Bouwfonds MAB kan daarbij expertise en risicodragend vermogen inbrengen. Betaalbaarheid en een optimale prijs-kwaliteitverhouding vormen verder belangrijke uitgangspunten.

Leefstijlen en woonconcepten

Bouwfonds MAB gelooft niet in marktsegmentatie op basis van leefstijlen. De praktijk van de projectontwikkeling laat zien dat woningen en wijken die op basis van leefstijl zijn ontwikkeld, in de praktijk vaak niet door de beoogde doelgroep worden betrokken.

De huidige woonlocatie, de huishoudenssituatie (met of zonder kinderen, werk of geen werk) en de financiële draagkracht bepalen primair de locatiekeuze en de aard van voorzieningen waaraan men behoefte heeft. Niettemin laat onderzoek zien dat er een aantal ‘kernwaarden’ zijn die voor het gros van de moderne senioren van belang zijn: verbondenheid, ontmoeten, zelfsturing, zinvol leven, zelfontplooiing en beleving.

‘Vooral jongere ouderen hebben interesse in een grondgebonden woning’

Concreet betekent dit dat senioren niet alleen behoefte hebben aan een geschikte woning, maar ook en vooral aan goede voorzieningen in de nabijheid, zoals een ontmoetings ruimte (van restaurant tot internetcafé), culturele voorzieningen, goed openbaar vervoer en (op zekere leeftijd) zorgvoorzieningen in de buurt.

Regie en zelfsturing vormen daarbij, zoals reeds gezegd, sleutelwoorden; de moderne senior wil zelf kunnen kiezen en niet allerlei collectieve service- en zorgvoorzieningen opgedrongen krijgen.

Tegen deze achtergrond kiest Bouwfonds MAB de komende jaren voor een praktische benadering. Basisconcept betreft een levensloopbestendige woning, waaraan al dan niet verschillende diensten toegevoegd kunnen worden.

De levensloopbestendige woning voldoet aan de wensen van alle senioren – ongeacht leef tijd, inkomen of huidige woonsituatie – en heeft een aantal kenmerken, zoals gelijkvloers, geen drempels, voldoende berg ruimte, eigen (ondergrondse) parkeerruimte, ruime woonkamer/badkamer/keuken en voorzien van twee of drie slaapkamers. Daarbij denken wij niet alleen aan appartementen, maar ook aan grondgebonden woningen, zoals bungalows en patiowoningen, die uitermate geschikt zijn voor senioren.

In Amerika zijn daarvan heel goed voorbeelden te zien. De levensloopbestendige woning komt globaal overeen met de nultredewoning, zoals die wordt gehanteerd door het Ministerie van VROM.

De woning voldoet echter niet per se aan allerhande keurmerken die de laatste jaren opgang doen, zoals het politiekeurmerk en woonkeur. Deze keurmerken beogen vaak een maximalisatie van eisen op een bepaald gebied, terwijl ze in de praktijk niet of onvoldoende werken, maar wel (sterk) kostenverhogend zijn.

Of en in hoeverre Bouwfonds MAB uit het oogpunt van marketing kiest voor labeling van de levensbestendige woning wordt momenteel onderzocht. Aan de levensloopbestendige woning kan een meer- of minder uitgebreid zorg- en servicepakket worden toegevoegd, afhankelijk van de wensen van de kopers en de aanwezigheid van voorzieningen in de buurt. Daarbij kan het accent liggen op easy living, comfort en zorg.

Gezien de behoefte aan eigen regie richt de inzet van Bouwfonds MAB zich primair op het organiseren en aanbieden van dienstverleners waarvan de bewoner naar eigen goeddunken kan gebruikmaken. Zorg- en dienstverlening sec ziet Bouwfonds MAB niet als kernactiviteit. Daarbij komt dat er momenteel op dit vlak al veel autonome initiatieven worden ontwikkeld en AWBZ-zorg in het kader van de Wet Maatschappelijke Onder steuning (WMO) in principe binnen een straal van enkele honderden meters beschik baar moet zijn.

Kortom, Bouwfonds MAB ontwikkelt een voor senioren geschikt product en is wegwijzer naar service en zorg. Bij de ontwikkeling van seniorenprojecten kan onze rol verschillen. Bij stand alone-projecten, waarbij Bouwfonds MAB zelf als risicodragende ontwikkelaar optreedt, zijn wij (al dan niet met andere ontwikkelaars) initiator bij het organiseren van de dienst verlening.

Voorbeelden hiervan zijn projecten als Haverleij (Den Bosch) of De Regentesse (Huizen).
Bij andere projecten liften wij mee op de diensten die reeds in de directe omgeving worden aangeboden door zorg- en dienstverleners, zoals bij het Olympisch Kwartier (Amsterdam) en Haag en Park in de wijk Nesselande te Rotterdam. Onze rol kan zich echter ook beperken tot die van ‘fee-ontwikkelaar’.



Daarbij ontwikkelen wij een project in opdracht van een corporatie, belegger of zorgleverancier. Actuele voorbeelden hiervan zijn het Wagnerplein in Tilburg, Lions Park in Eindhoven en Brandevoort in Helmond. Elders in dit dossier worden deze projecten uitgebreid beschreven.

Tot slot. De seniorenmarkt kent een kleine groep ‘voorsorteerders’ die proactief inspelen op hun toekomst, én een heel grote groep ‘uitstellers’. Uitstellers zullen pas verhuizen als het echt moet, vanwege hun gezondheid of het overlijden van een partner. Het is belangrijk deze groep uitstellers nu al in beweging te krijgen, omdat ze zich straks anders allemaal tegelijk aanbieden en er dan onvoldoende geschikt aanbod is.

’Het basisconcept betreft een gelijkvloerse, levensloop- bestendige woning’

Ook de doorstroming is ermee gediend. Daarvoor dient er een hoogwaardig woonproduct te worden ontwikkeld, met een gunstige prijs-kwaliteitverhouding en een flexibel dienstenpakket. Dit is echter geen pasklaar woningtype dat zomaar top-down in de markt kan worden afgezet. Senioren moeten persoonlijk worden aangesproken op hun wensen, en betrokken worden bij de ontwikkeling van hun woning en woonomgeving. Interactieve communicatie is het sleutelwoord.

Alleen zo kunnen ze worden verleid een nieuwe stap te zetten in hun wooncarrière. Een en ander betekent een kleinschalige aanpak en maatwerk. In onze optiek is er in Nederland dan ook geen markt voor een grootschalig concept van enkele duizenden woningen als ‘Seniorenstad’. 3 Het etiket ‘senior’ alleen al roept, zoals gezegd, veel weerstand op. Ook is het concept dermate dwingend dat het botst met de behoefte aan zelfsturing van de individuele oudere woonconsument.

En voor de ontwikkelaar zijn de risico’s en de doorlooptijd dermate hoog, dat het concept makkelijk kan verwateren. Senioren zijn net als gewone mensen, die niet hutjemutje bij elkaar in een hokje willen worden gezet en meer om zich heen willen zien dan hun eigen soortgenoten.

Do’s en dont’s in de seniorenmarkt Voor onze strategische visie op de ouderenmarkt heeft Bouwfonds MAB ook een zogeheten multiple case study verricht. Daarbij zijn knelpunten en succesfactoren van een aantal concepten voor senioren in kaart gebracht, de do’s en dont’s. • De studie laat zien dat veel conceptaanbieders in het midden- en bovensegment van de markt sterk aanbodgericht zijn. Hun visie op de markt strookt vaak niet met de woonwensen van de doelgroep; er worden onhaalbare en niet-marktconforme doelen nagestreefd. Dit leidt er in de praktijk soms toe dat projecten niet snel genoeg afgezet kunnen worden bij de beoogde doel groep en men geneigd is woningen of kavels uit te geven aan andere groepen. • Bij de ontwikkeling van nieuwe concepten voor de seniorenmarkt is een zorgvuldige ‘implementatie-strategie’ nodig. Gedegen marktonderzoek dient vanaf de start in elke fase van het ontwikkelingsproces een rol te spelen; en dit op het niveau van regio, stad, wijk en buurt. • Er is behoefte aan een duidelijke woonvisie en consequent beleid van de gemeente, waarbij seniorenwoningen niet te pas en te onpas ingeruild worden voor bijvoorbeeld starterswoningen, omdat dit politiek toevallig beter ligt. • Er dient een integrale visie te zijn op de relatie tussen wonen, welzijn en zorg in de buurt. De praktijk van de WMO laat zien dat veel gemeenten er moeite mee hebben om daad werkelijk de regie over de veelheid aan partijen te voeren. Daarbij spelen ook de krappe financiën een rol; de AWBZ-bugetten zijn bestemd voor zorg en niet voor welzijn. En juist op dat vlak is er bij oudere senioren (eenzaamheid, isolement) een grote vraag, Hieraan kan via commerciële dienstverlening slechts deels worden voldaan. • De bouwkundige kwaliteit van seniorenwoningen dient afgestemd te worden op de vraag en de financiële draagkracht van de bewoners, en dient niet te worden afgeleid van architecto nische hobby’s of een dogmatisch toepassen van bepaalde keurmerken. • Tot slot vraagt wonen met dienstverlening om een continue klantenbenadering; je bent er niet met een interessant aanbod alleen.

 

Thema: Visie
Uit Dosier #21 - zomer 2006 - pagina 4-10