print artikelDe doorstroming op de woningmarkt stagneert. Gevolg hiervan is dat vooral de starters hier de dupe van zijn. Het is namelijk uitermate lastig voor starters om een huurwoning te bemachtigen en de sprong naar een koopwoning is in veel gevallen financieel te groot. Dit dossier staat geheel in het teken van starters op de woningmarkt. Over wie hebben we het nu eigenlijk? Wat zijn hun wensen en op welke wijze wordt aan die dromen tegemoet gekomen? Kortom, de starter in de schijnwerper.
‘Jonge gezinnen stromen niet door’, ‘Singles komen hun huurhuis niet uit’, ‘Een starter is altijd de dupe’, ‘Starter wil koopwoning met tuin’ en ‘Meer kansen voor starters’. Zomaar wat koppen van artikelen die in de media van het afgelopen half jaar gepubliceerd zijn. De aanhoudende stroom aan publiciteit kenmerkt de aandacht voor de huidige positie van de starter op de woningmarkt. En die is momenteel weinig rooskleurig te noemen. Voordat we dieper ingaan op de huidige positie van de starter is het goed om deze groep eerst in kaart te brengen.
In de media worden starters namelijk niet zelden als een amorfe groep bestempeld, maar dit is niet helemaal juist. Onder starters verstaan wij namelijk mensen die voor het eerst een zelfstandige woonruimte betrekken. Dat kunnen dus afstuderende studenten zijn, jongeren die uit huis gaan en een eerste baan krijgen, maar natuurlijk ook stelletjes die een eigen huis zoeken; een huurwoning of een koopwoning.
Woningbehoefte Onderzoek
De groep starters is niet gering. Uit het Woningbehoefte Onderzoek (WBO) van het ministerie van VROM uit 2002 blijkt dat er in Nederland 518.000 zogeheten ‘urgent woningzoekenden’ zijn. Dat zijn mensen met harde verhuisplannen, die al ten minste een half jaar zoeken en nagenoeg elke aangeboden woning zouden accepteren. Van deze groep urgent woningzoekenden is bijna de helft, namelijk 206.000, een starter. Als we kijken naar de leeftijd van de urgent woningzoekenden dan valt op dat maar liefst 92.000 jonger zijn dan 25 jaar. Deze groep wordt met 71.000 op de voet gevolgd door alleenstaanden in de leeftijd van 25 tot 44 jaar. Overigens is in beide gevallen sprake van een flinke stijging in vergelijking met het WBO uit 1998. Toen ging het nog om respectievelijk 57.000 en 35.000 urgent woningzoeken den.
In het WBO wordt verder nog een onderverdeling gemaakt tussen urgent woningzoekenden en potentieel verhuisgeneigden. Iedereen met wat minder harde verhuisplannen behoort tot deze laatste categorie. 401.000 potentiële starters denkt hier wel eens aan, waar van maar liefst 229.000 in de leeftijd van jonger dan 25 jaar en 100.000 alleenstaanden tussen de 25 en 44 jaar oud.
Woonwensen
Vervolgens kunnen we starters nog indelen naar gewenste woonsferen; stedelijk of plattelands/dorps. In het algemeen geldt dat starters op de woningmarkt minder kritisch zijn dan doorstromers. Vooral als het gaat om de locatie van de woning maakt men zich niet te veel zorgen. Een beetje herrie of ongemak neemt men gemakkelijker voor lief. Wel wordt er door starters nauwkeuriger gekeken naar buurten. Sterk verpauperde wijken zijn ook bij starters niet bijster populair. Ook de grootte van de woning is in veel gevallen niet zo belangrijk. Logisch, want vaak gaat men er toch vanuit er maar tijdelijk te zullen wonen. Ruwweg geldt dat bij de keuze voor woonruimte de prijs voorop staat, dan volgt locatie en buurt en dan pas kwaliteit of grootte van de woning.
Uit een eerder dit jaar door Bouwfonds MAB Ontwikkeling uitgevoerd onderzoek naar de woonwensen van jonge starters die een woning in het stedelijk gebied zoeken, blijkt dat maar liefst 75 procent graag in een woning met tuin wil wonen. Vanuit economisch, cultureel en sociaal perspectief is het van belang dat ook jonge starters in onze steden een woonplek kunnen vinden. Uiteraard kan aan de woonwens, een grondgebonden woning met tuin, niet in grote mate worden voldaan. In onze visie is deze groep voor een belangrijk deel op de appartementensector aangewezen.
.png)
Kiezen voor zekerheid
De starters op de woningmarkt hebben het momenteel lastig. Er is nauwelijks nog aan goede en betaalbare woonruimte te komen. Volgens VROM is de woningmarkt het krapst voor goedkope eengezinswoningen. Tegenover elke woning die in dit segment wordt aangeboden staan 2,6 vragers. Dit komt natuurlijk vooral doordat de laatste jaren de woningmarkt niet meer naar behoren functioneert, wat tot uiting komt in een stagnerende doorstroming. Dit wordt veroorzaakt door huurders die steeds minder gemakkelijk de overstap kunnen maken naar een koopwoning.
‘Een gemiddelde koop woning vereist een jaar salaris van 50.000 euro’
Uit het eerder aangehaalde Woningbehoefte Onderzoek van het ministerie van VROM blijkt dat het aantal huurders dat naar een koopwoning doorstroomt flink is afgenomen. Ter vergelijking: in 1997 waren dat er zo’n 220.000 en in 2001 ongeveer 155.000. Met andere woorden: in pakweg vier jaar tijd is het aantal huurders dat een woning heeft gekocht met eenderde gedaald.
Als belangrijkste oorzaak hiervoor noemt het WBO de sterk gestegen koopprijzen. Met een gemiddelde verkoopprijs van 229.000 euro (Kadaster, september 2005) is het duidelijk dat het lastig is om een woning te bemachtigen. Om een dergelijke koopwoning te kunnen financieren is al gauw een jaarsalaris van minimaal 50.000 euro noodzakelijk. Voor een stel misschien nog wel te doen, maar voor een single in veel gevallen een moeilijke zo niet onmogelijke opgave.
Als gevolg van de toegenomen economische onzekerheden, het gedaalde consumentenvertrouwen en de dreiging van werkloosheid, kiezen veel huurders in toenemende mate voor zekerheid. Men verhuist minder vaak en áls er al wordt verhuisd is dit vaker binnen de huursector zélf. Dat tijden veranderd zijn, blijkt bijvoorbeeld ook uit het feit dat voorheen kopers die een huurwoning achterlieten tot voor enkele jaren de grootste klanten van Bouwfonds MAB Ontwikkeling waren. Tegenwoordig zijn het vooral reeds bestaande huizenbezitters die een nieuwe koopwoning betrekken.
Betaalbaar bouwen
Voor een gezonde woningmarkt is doorstroming uitermate belangrijk. Lange tijd zijn er om ruimte op de woningmarkt te creëren, vooral woningen in het duurdere segment toegevoegd. Dit levert in theorie de langste verhuisketen op en genereert daarmee de noodzakelijke doorstroming. Het blijkt echter dat deze strategie in de huidige praktijk niet zo goed meer werkt. Zeker nu de belangstelling voor de woningen in het duurdere marktsegment flink is afgenomen.
Bouwfonds MAB Ontwikkeling is van mening dat het, voor de woning markt in het algemeen en starters in het bijzonder, belangrijk is om woningen aan de onderkant van de markt toe te voegen. Ofwel betaalbare woningen. Betaalbare woningen zijn in dit verband gedefinieerd als woningen met een verkoopprijs beneden de 175.000 euro. Het toevoegen van dergelijke woningen levert een belangrijke bijdrage aan de doorstroming. Op deze wijze komen relatief veel goedkope huurwoningen beschikbaar.
Daarnaast wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan het oplossen van ‘scheef huren’. Want menig sociale huurwoning wordt momenteel bewoond door mensen die daar eigenlijk een te hoog inkomen voor hebben. De bewoners hebben echter vaak net te weinig inkomen voor een koopwoning.
Kortom, nieuw aanbod aan betaalbare woningen leidt tot een flinke doorstroming in de betaalbare sector. En zo creëren we ruimte voor starters. Deze visie is door ons eerder dit jaar uiteengezet in de publicatie ‘Betaalbare woningen, hoe krijgen we de markt weer in beweging’.
‘Betaalbaar bouwen en andere bouwconcepten zijn oplossingen’
Inmiddels heeft Bouwfonds MAB meerdere projecten, deels bestaand uit betaalbare woningen, met succes gerealiseerd. Overigens pleit Bouwfonds MAB er niet voor om alleen nog maar betaalbare woningen te bouwen. Het aandeel betaalbare woningen in de totale nieuwbouw zal beperkt blijven, en zeker niet uitstijgen boven de 20 tot 25 procent van het totale aanbod van nieuwbouw koopwoningen.
Dus in absolute zin gaat het om beperkte aantallen betaalbare woningen die aan de voorraad worden toegevoegd. Daarbij moet de inzet zijn een mix van categorieën te realiseren, dus zowel appartementen als grondgebonden woningen. Deze producten zijn ook van belang voor stedelijke vernieuwingsgebieden. Hiermee kunnen mensen aan de buurt of wijk worden gebonden die anders wellicht wegtrekken.
Andere oplossingen
Naast traditionele bouw zijn ook andere bouwsystemen mogelijk. Prefabwoningen bijvoorbeeld die kwalitatief niet voor de traditioneel gebouwde woningen onderdoen, maar wel goedkoop te realiseren zijn. Uit het onderzoek van Bouwfonds naar betaalbare woningen bleek bijvoorbeeld het Flexline concept van Bouwfonds door consumenten hoog gewaardeerd te worden.
Maar tijdelijke huisvesting is bijvoorbeeld ook een oplossing. Zo blijkt eveneens uit het onderzoek naar de woonwensen van jonge starters, dat ruim de helft van de jonge stedelingen geen bezwaar heeft tegen tijdelijke huisvesting. Bijna zeventig procent van de ondervraagden ziet bijvoorbeeld wonen in oude, leegstaande kantoren als een serieuze tijdelijke woonoptie. En hier zien wij duidelijke mogelijkheden. Immers, oude leegstaande gebouwen staan vaak in binnenstedelijke gebieden die getransformeerd gaan worden. Om dergelijke gebieden tijdens deze transformatie leefbaar te houden en een identiteit te geven, is het tijdelijk huisvesten van jonge starters een serieuze optie. Dit vereist echter wel enige flexibiliteit in de regelgeving.
Het zal iedereen duidelijk zijn dat als de normen van het Bouwbesluit voor dergelijke gebouwen moeten worden gehanteerd, het een moeizaam verhaal zal worden.
Gemeenten zijn aan zet
En met deze laatste constatering zijn we aangeland bij de rol van de overheid. Of het nu gaat om nieuwe bouwconcepten, het transformeren van leegstaande gebouwen of betaalbaar bouwen; in alle gevallen is medewerking van de overheid noodzakelijk. Op Rijksniveau als het gaat om regelgeving en op lokaal niveau als het gaat over de inzet om betaalbare woningen te realiseren. Want zeker als we het over dit laatste hebben, is een handreiking van gemeentebesturen daarbij noodzakelijk. Uiteindelijk is een reductie op de grondprijs nodig om tot een aanvaardbare verkoopprijs te komen.
Met andere woorden, gemeenten moeten genoegen nemen met een lagere grondopbrengst. En omdat gemeenten in principe nog steeds het woningbouwprogramma bepalen, zijn zij voor een belangrijk deel aan zet en bepalen zij of we het woningprobleem voor starters op deze wijze gaan oplossen. Bouwfonds MAB Ontwikkeling is in ieder geval bereid om actief mee te werken aan oplossingen voor starters op de woningmarkt.
• De publicatie ‘Betaalbare woningen’ kunt u gratis opvragen via ontwikkeling@bouwfonds.nl
Thema: Visie
Uit Dossier #19 - winter 2005 - pagina 4-8