Winkelcentra spelen in de vernieuwing van herstructureringswijken een cruciale rol. Als verloedering op de loer ligt, is er vaak een breed gevoelde sense of urgency die het mogelijk maakt om partijen bij elkaar te krijgen en te investeren in een hoogwaardig hart van de wijk. Het winkelcentrum kan dan gaan fungeren als een vliegwiel en zorgen voor vitale economische en sociale kwaliteitsimpulsen voor de rest van de wijk. Programmaverbreding en integrale ontwikkeling zijn daarbij essentieel, aldus Friso de Zeeuw en Isaäc Kalisvaart van Bouwfonds MAB Ontwikkeling. ‘Door naast commerciële functies ook publieke functies zoals een bibliotheek of een uitschenkpunt voor zorgdiensten toe te voegen, ontstaan kritische massa en herkenbaarheid van de plek.’


Veel wijkwinkelcentra in met name de naoorlogse wijken zijn toe aan een stevige vernieuwingsslag. Het aanbod moet worden verbreed, waarbij weliswaar het runshoppen nog steeds centraal staat en de bekende formules vertegenwoordigd zijn. Kritische massa is voorwaarde voor overleven.

Het toevoegen van publieke voorzieningen, dienstverlening, woningen en parkeren kan sterk bijdragen aan de aantrekkelijkheid voor het winkelend publiek en aan de economische haalbaarheid voor ontwikkelaar en eigenaars.

‘De groenteman heeft plaats gemaakt voor de zoveelste telefoonwinkel’

Economische teruggang en zelfs verpaupering zijn in een groot aantal gevallen al realiteit. Voor een deel komt dit door een versnippering van het aanbod in de wijk: de fijnmazige voorzieningenstructuur uit de jaren zestig heeft haar draagvlak grotendeels verloren. Het bekendste voorbeeld zijn de ‘winkelstripjes’, waar de groenteman allang plaats heeft gemaakt voor de zoveelste telefoonwinkel of waar leegstand heerst.

De Verelendung slaat toe en zorgt voor een neerwaartse spiraal. ‘Het enige wat erop zit, is om die stripjes te saneren. Ze zijn representanten van een romantisch idee uit een ander tijdperk; een mooi ideaal, maar helaas niet meer levensvatbaar’, aldus De Zeeuw. +Concentratie en bundeling van functies zijn dus cruciaal. Er zullen keuzes moeten worden gemaakt, waarbij niet alle buurt- en wijkwinkelcentra overeind worden gehouden, maar de kwaliteitsslag wordt gemaakt waar de beste kansen voor overleving liggen.’

De commerciële functies vormen het economische draagvlak van een centrum, maar ook functies als een openbare bibliotheek, sportvoorzieningen, een theater, horeca, een postkantoor, zorgvoorzieningen en wonen zijn van vitaal belang voor de levensvatbaarheid en levendigheid van een winkelcentrum – een term die de lading dan eigenlijk niet meer dekt.

‘In feite gaat het hier over integrale, stedelijke gebiedsontwikkeling’, aldus Isaäc Kalisvaart, ‘waarbij het winkelcentrum op een zorgvuldige manier wordt ingepast in de bestaande omgeving.’

Veiligheid centraal

Integrale gebiedsontwikkeling is een term die recent opgang doet, maar het idee erachter is niet nieuw. Zo nam Bouwfonds samen met onder meer bedrijven als Albert Heijn, Rabobank, Blokker, PTT-Post, belegger Corio en corporatie Woonzorg Nederland, al in 1998 het initiatief tot het oprichten van het Ondernemersplatform Stedelijke Vernieuwing (OPS).

Doelstelling was om vanuit een brede marktsector aanjager te zijn voor vernieuwing van herstructureringswijken. Daarbij ging het niet alleen om visieontwikkeling, maar nadrukkelijk ook om met de vernieuwing aan de slag te gaan en daadwerkelijk te investeren in de wijkwinkelcentra.

Een aantal projecten, zoals Ambachtsgaarde in Den Haag en het August Allebéplein in Amsterdam-West, zijn in samenwerking met gemeenten, lokale partijen en de afzonderlijke eigenaren en huurders tot uitvoering gekomen. Ook het Wagnerplein in Tilburg is begonnen als OPS-project.

Het OPS was daarmee een uniek initiatief, zeker voor die tijd, waarin interdisciplinaire samenwerking en integrali teit nog niet bepaald alledaagse realiteit waren. Een grote projectenflow met het OPS is niet van de grond gekomen. De Zeeuw wijdt dit aan het feit dat de ambities van de deelnemers te veel uiteen gingen lopen.

‘Albert Heijn bijvoorbeeld ging weer terug naar haar corebusiness. Ook PTT-Post veranderde van strategie, die ging naar het grotere schaalniveau toe met haar filialen en dus juist de wijk uit. Bovendien vonden de gemeenten en corporaties ons vaak een vreemde eend in de bijt; ze vonden zo’n groot conglomeraat een beetje een bedreiging.’

Toch is het OPS zeker voor een deel een succes geweest, meent De Zeeuw. ‘Onze ideeën zijn in een vruchtbare bodem terechtgekomen. We hebben een praktische visie ontwikkeld op vernieuwing van winkelcentra in de context van hun omgeving.

Hoe maak je een prettig verblijf mogelijk, hoe ga je om met veiligheid in zowel (her)ontwerp als beheer en organisatie? We hebben onder andere een veiligheidshandboek ontwikkeld met daarin praktische tips en oplossingen over omgaan met veiligheid in de wijk, dat veel aftrek vond.’

Complex proces

Integrale gebiedsontwikkeling, en zeker gebiedsontwikkeling in bestaand stedelijk gebied, leidt tot zeer gecompliceerde processen. Door de verschillende functies is er niet alleen meestal sprake van een groot aantal betrokken partijen, waaronder bijvoorbeeld een veelheid van particuliere eigenaars in een winkelcentrum, maar ook hebben al die partijen hun eigen belangen, termijnen en omloopsnelheden.

‘Het is de kunst om alle verschillende belangen aan elkaar te knopen’

Het is volgens De Zeeuw dan ook een ‘arbeidsintensief karweitje’ om de verschillende partners bij elkaar te brengen en gedurende het proces bij de les te houden. ‘Het is de kunst om al die verschillende belangen aan elkaar te knopen. Om alleen al een plan in samenhang erdoor te krijgen vergt heel wat discussie.

Zo’n complex proces goed kunnen organiseren, is een schaars artikel.’ Vaak zijn marktpartijen beter geëquipeerd om de procesarchitectuur van zo’n gecompliceerd project te ontwerpen dan de gemeente, merken De Zeeuw en Kalisvaart op. ‘Het vraagt een multidisciplinair team; belangenmanagement is echt een bijzondere tak van sport. Natuurlijk is niet iedere gemeente hiervoor toegerust. Het is dan een goede zet om op een slimme manier anderen voor je te laten werken.’

Standaardoplossingen of standaardsuccesfactoren zijn er niet. Voor ieder project is maatwerk vereist. Kalisvaart: ‘Ieder project heeft zijn eigen opgave en zijn eigen specifieke context. Ieder project heeft zijn eigen verhaal.’ Het gebeurt dan ook steeds meer dat de projectontwikkelaar door de gemeente wordt gevraagd om de gehele regie van een project op zich te nemen, van planvorming en inspraak tot realisatie en exploitatie.

Voor het eerst is zo’n vergaande ‘concessieverlening’ in praktijk gebracht bij de herontwikkeling van het Wagnerplein in Tilburg, waar de gemeente Bouwfonds MAB Ontwikkeling heeft gevraagd om de totale regie van het project in handen te nemen.

Friso de Zeeuw: ‘Dat werkt alleen als de ontwikkelaar binnen de verleende concessie de vrijheid heeft om het proces naar eigen inzicht in te richten. De gemeente stelt de randvoorwaarden, zoals het programma van eisen en de gewenste beeldkwaliteit. Ook de bewoners hebben hierin een belangrijke stem. Over zaken als bouw hoogte, infrastructuur en de inrichting van het openbaar gebied moet het je het goed eens zijn met z’n allen. Met name zaken als bereikbaarheid en parkeervoorzieningen moeten goed geregeld zijn, anders krijg je overlast in een buurt, en het zijn belangrijke variabelen die bepalen of een winkelcentrum wel of niet succesvol is.’

Urgentie

Dat een goed functionerend winkelcentrum als aanjager kan fungeren voor het leefklimaat in de gehele wijk, daarvan zijn De Zeeuw en Kalisvaart overtuigd. Er is altijd een wisselwerking tussen vernieuwing van een winkelcentrum en de omliggende wijk.

‘Er is altijd een wisselwerking tussen een winkelcentrum en de omliggende wijk’

Het herontwikkelde Plein ’40-’45 in Amsterdam-Slotermeer toont goed aan hoe herontwikkeling een enorme impuls kan geven aan de wijk. Een winkelcentrum wordt vaak eerder aangepakt dan de woningen, omdat juist daar de verpaupering eerder toeslaat. Als klanten wegblijven is er al gauw sprake van een onveilige sfeer en algehele achteruitgang. De urgentie is er hoger.

Kalisvaart: ‘De relatie met de eindgebruiker, oftewel de consument, is veel directer. Veranderende consumentenpreferenties hebben bij het winkelcentrum veel sneller een gevolg dan bij het wonen. Zowel bij beleggers als bij gemeente, ontwikkelaar, winkeliers en bewoners ontstaat er veel eerder een gevoel van urgentie om in te grijpen. Daarmee heb je de randvoorwaarde voor herstructurering te pakken.’

Corporaties zijn tot nog toe nauwelijks betrokken bij de vernieuwing van winkelcentra. Zij zijn vooral bezig met de woningbouwopgave in de wijken. De Zeeuw: ‘De laatste tijd zie je dat men met de uitvoering van ingrijpende vernieuwingsplannen met sloop en nieuwbouw veel terughoudender is geworden.

Men zit meer op de lijn van beter beheer dan op de lijn van de rigoureuze ingrepen. De vernieuwing van een wijk en het hart van de wijk, het winkelcentrum, lopen dan ook vaak niet parallel. De marktomstandigheden en belanghebbende partijen zijn domweg te verschillend. Dan moet je niet op elkaar gaan zitten wachten, maar aanpakken waar het kan. De positieve werking van een goed functionerend winkelcentrum, waar een breed pakket aan voorzieningen te vinden is, heeft een stimulerende invloed op de rest van de wijk.’

Utrecht, Hart van Hoograven

Een voor allen, allen voor een

In 1995 hebben de Gemeente Utrecht, de Utrechtse woningbouwcorporaties en twee marktpartijen – waaronder Bouwfonds – een intentieovereenkomst getekend om te komen tot een gezamenlijke visie over de herstructureringsmogelijkheden in de wijk Hoograven-Tolsteeg te Utrecht.

Dit heeft geresulteerd in een gezamenlijk opgesteld Wijkontwikkelingsplan in 1996, waarin betrokken partijen de gemeenschappelijke visie hebben geformuleerd die is aangeboden aan de Utrechtse gemeenteraad.

Na de uitvoering van een aantal succesvolle projecten is nu de vernieuwing van het winkelcentrum aan de orde, het project Hart van Hoograven.

Voor dit project sloopt Woningcorporatie Mitros circa driehonderd sociale huurwoningen en appartementen, om plaats te maken voor een nieuw winkelcentrum met ruim 3.500 vierkante meter winkeloppervlak met daarboven 66 huur- en 54 koopappartementen. Bovenop de winkels wordt een laag met 120 parkeerplaatsen gerealiseerd. Achter het winkelcentrum worden nog 118 middeldure eengezinswoningen gerealiseerd.

Te zijner tijd realiseert Mitros op de plaats van het huidige winkelcentrum circa 2.100 vierkante meter voorzieningen, waaronder een gezondheidscentrum en een buurtcentrum.

Tevens worden circa 90 sociale huurwoningen gebouwd. Het nieuwe winkelcentrum, de 120 appartementen en de 118 een gezins woningen worden ontwikkeld door de combinatie Bouwfonds MAB Ontwikkeling en AM Wonen, in nauwe samen werking met de Gemeente Utrecht en Mitros.

De samenwerking met betrokken partijen verloopt voorspoedig in een plezierige omgeving. Het winkelcentrum, ontworpen door De Zwarte Hond uit Groningen, brengt door een integrale aanpak vernieuwing en inspiratie in de naoorlogse wijk. De huidige groen- en waterstructuur blijven behouden en worden op een enkele plaats nog verbreed, omdat deze bijdragen aan de leefkwaliteit van Hoograven.

Neuzen dezelfde kant op

De termijn waarop het Hart van Hoograven wordt opgeleverd, is afhankelijk van de ruimtelijkeordeningsprocedures en het herhuisvesten van de huidige bewoners van de flats die gesloopt gaan worden. Mitros en de gemeente hebben hierover afspraken gemaakt.

‘De belangen afweging tussen verschillende partijen is altijd lastig, maar de ambitie is wel alle neuzen dezelfde kant op te laten wijzen,’ legt Frank Wigbers, projectmanager van Bouwfonds MAB Ontwikkeling uit.

‘Ik kan niet anders zeggen dan dat de samenwerking tot dusver heel prettig verloopt en er respect is voor elkaars standpunten’, aldus Wigbers. ‘Al tijdens de planvorming was er een breed gedragen consensus over de stedenbouwkundige invulling.’

Draagvlak

Gedurende het gehele proces is er veel aandacht voor de buurtbewoners geweest en zijn zij in verschillende stadia bij de planvorming betrokken. Zo zijn er klankbordbijeenkomsten geweest om de opinie uit de buurt te inventariseren. En verder wordt er een inspraaktraject op touw gezet over de inrichting van de openbare ruimte.

Dit leidt tot een aantal keuzes die door de buurtbewoners zelf in een later stadium kunnen worden ingevuld. Hoewel er evenveel meningen als mensen zijn, hebben zich tijdens dit traject geen noemenswaardige problemen voorgedaan. ‘In de toekomst willen we ook de mening van de schoolgaande kinderen laten meewegen in de keuze voor speeltoestellen,’ illustreert Wigbers. ‘Zo ontstaat het nodige draagvlak onder de omwonenden en gaan de plannen ook bij hen leven.’

 

Amsterdam, Plein ’40-’45

Met horten en stoten

De omgeving van Plein ’40-’45 in Amsterdam-West was hard toe aan een kwaliteitsimpuls. Door een versnipperd voorzieningennetwerk en winkelaanbod voldeed het niet meer aan de eisen van vandaag de dag, waarin juist behoefte bestaat aan concentratie en onderlinge samenhang. Stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer nam het initiatief tot de realisatie van een centrum dat functioneert als hét hart van de wijk. Het aanbod in het winkelcentrum is echt op de gebruiker afgestemd.

Het winkelgebied strekte zich – vóór de stedelijke vernieuwingsaanpak – uit over Plein ’40-’45, Burgemeester De Vlugtlaan en Slotermeerlaan. Dit leidde tot een gebrek aan samenhang en onderlinge verbinding in het openbare gebied. Bouwfonds MAB Ontwikkeling ontwikkelde in samenwerking met het stadsdeel en Dura Vermeer Bouw een aantrekkelijk stadsdeelcentrum, met 12.000 vierkante meter winkeloppervlak en een parkeervoorziening met 512 plaatsen. Boven het winkelcentrum zijn 73 koopappartementen gerealiseerd.

In de herontwikkeling van Plein ’40-’45 is ook een gracht geïntegreerd: de Van Tienhovengracht.

‘Er is horeca op en langs het water gesitueerd en er is een fietspad langs de gracht aangelegd,’ vertelt Jack de Vreede, senior marketingmanager van Bouwfonds MAB Ontwikkeling. ‘Het gehele gebied heeft hiermee een kwaliteitsimpuls gekregen.’

Kwaliteit stond bij deze integrale gebiedsontwikkeling altijd voorop. De inrichting van het gebied en de architectuur – van de hand van OIII Architects uit Amsterdam – zijn daarop aangepast.

Op één lijn

De samenwerking tussen de verschillende partijen verliep soepel. ‘De gemeente had hierin een belangrijk aandeel’, legt Klaas Goossensen, senior ontwikkelingsmanager van Bouwfonds MAB Ontwikkeling uit. ‘Er was al heel veel voorwerk gedaan, waardoor alle betrokkenen vrijwel op dezelfde lijn zaten.’

Gedurende de planvorming liep men tegen een aantal eigendomswijzigingen aan, waardoor het oorspronkelijke plan geen doorgang kon vinden. Dit heeft tot enig oponthoud geleid, waardoor het proces volgens beiden met horten en stoten verliep. ‘We hebben toen een alternatief plan moeten ontwikkelen om het probleem van de eigendomswijzigingen te omzeilen,’ aldus Goossensen. ‘In het nieuwe plan werd de Van Tienhovengracht betrokken.’

Uiteindelijk is het eigendom van de panden in kwestie in handen gekomen van ING Real Estate. Daarmee werd ingestemd met het oorspronkelijke plan, mits de ontwikkeling van de gracht uit het nieuwe plan daarin werd meegenomen. ‘Je zou dus kunnen zeggen dat het winkelcentrum er door voortschrijdend inzicht alleen maar op vooruit is gegaan,’ stelt De Vreede tevreden vast. De realisatie heeft ongeveer acht jaar geduurd en het hernieuwde winkelcentrum opende in 2001 deuren.

Sterk gericht op bewonersprofiel

Bijzonder aan Plein ’40-’45 is dat het aansluit op de wensen van de belangrijkste doelgroep, de buurtbewoners. ‘Dat bleken voornamelijk ouderen en mensen van allochtone afkomst te zijn, met een lagere mobiliteit en een lager bestedingsniveau,’ zegt Goossensen.

Bouwfonds MAB Ontwikkeling heeft vervolgens een onderzoek laten uitvoeren naar het consumptie- en bestedingspatroon, om vast te stellen waaraan op die plek behoefte bestond.

Een brancheselectiecommissie – waarin het stadsdeel, de Kamer van Koophandel, Bouwfonds MAB Ontwikkeling en enkele ondernemers zitting hadden – stelde uiteindelijk de branchering en segmentatie van de winkels samen. ‘Het aanbod is op die manier echt op zijn gebruikers afgestemd,’ legt Goossensen uit. ‘Met als gevolg dat er een plek is ontstaan waar men elkaar in een sociaal veilige omgeving kan ontmoeten.’

 

Amsterdam, August Allebéplein

Noodzaak van tijdelijke investeringen

Het winkelcentrum aan het August Allebéplein in de Amsterdamse Westelijke Tuinsteden lag er een aantal jaren geleden troosteloos bij. Inbraken en overlast waren er aan de orde van de dag. Voor het stadsdeel Slotervaart-Overtoomse Veld betekende dit aanleiding om het Ondernemersplatform Stedelijke Vernieuwing (OPS) te benaderen met het verzoek om mee te denken over het verbeteren en versterken van de winkelstructuur.

Als deelnemers van het OPS hebben Bouwfonds MAB en Ahold Vastgoed vervolgens in 2002 samen het initiatief genomen tot een tijdelijke investeringsimpuls op het plein. In samenwerking met het stadsdeel werden onder andere een tweede supermarkt in een tijdelijk gebouw en een extra parkeervoorziening op het plein gerealiseerd.

Inmiddels is ook een nieuw politiekantoor op het plein gebouwd. Het stadsdeel heeft het plein opnieuw ingericht en zorgt voor intensief beheer.

De realisatie van een tijdelijk gebouw voor een tweede supermarkt was bedoeld als een impuls vooruitlopend op de definitieve herontwikkeling van het plein.
‘De noodzaak hiertoe was groot’, vertelt Renée Schoonbeek, ontwikkelingsmanager van Bouwfonds MAB Ontwikkeling.

‘Als er toen niet was ingegrepen, was het plein verder afgegleden, met als gevolg dat ondernemers zich uit het gebied zouden terugtrekken. De verschraling van het winkelaanbod gaat uiteindelijk ten koste van de leefbaarheid van de wijk.’

‘Met deze tijdelijke investeringsimpuls zijn we er zeker nog niet’, aldus Schoonbeek. ‘We moeten proberen het gevoel van urgentie vast te houden.’ De tussenoplossing moet niet alleen voorkomen dat ondernemers hun biezen pakken en de buurteconomie langzaam doodbloedt, maar vormt tevens aanjager voor de sociale, fysieke én economische verbetering van de omgeving. ‘Ondernemen doet ondernemen’, legt Schoonbeek uit.

`Er worden zo ook kansen gecreëerd voor startende ondernemers.’ Na deze eerste stap moet de tweede slag nog geslagen worden. En daar wordt hard aan gewerkt.

Stadsdeel Slotervaart-Overtoomse Veld heeft in samenwerking met de marktpartijen en woningcorporatie Far West een stedenbouwkundig plan opgesteld voor het August Allebéplein. Hierin wordt de winkelfunctie flink versterkt en gekoppeld aan een voorzieningenplein, met onder andere een bibliotheek en zorg/ welzijnscluster.

Daarnaast is er plaats voor koop- en huurappartementen voor ouderen. De Architekten Cie. heeft de basis gelegd voor het uitwerkingsplan voor de definitieve invulling van het winkelplein. De realisatie van het gehele plan zal naar verwachting in 2010 gereed zijn.

Moeite waard

In 2000 is er vanuit de overheid beleid ingezet op stedelijke vernieuwing, waarbij drie belangrijke pijlers werden onderscheiden: een sociale, fysieke en economische. Vooral met de economische pijler was weinig ervaring. Daarom richtte het bedrijfsleven, met onder andere Bouwfonds MAB, het Overleg Platform Stedelijke vernieuwing (OPS) op.

Vanuit verschillende disciplines leverden de deelnemers van OPS hun bijdrage aan visieontwikkeling op het vlak van integrale stedelijke vernieuwing. In dat kader vormde het August Allebéplein als een voorbeeldproject.

‘Deze kennisontwikkeling is zeker waardevol geweest’, blikt Schoonbeek terug. Hoewel het OPS niet meer als zodanig bestaat, staan de doelstellingen van het platform nog steeds overeind. ‘Op zoveel plekken in Nederland zijn vergelijkbare wijken te vinden met een vergelijkbare opgave.’ De gedachte achter het OPS is gelukkig niet verloren gegaan: het kenniscentrum voor stedelijke vernieuwing KEI heeft het initiatief overgenomen en zal ervoor blijven pleiten om ook in de economie van wijken te blijven investeren.


 

 

Thema: Vinex, uitleglocaties, Programma, Beleid
Uit NAW #21 - zomer 2006 - pagina 24-29
Auteur Anne Luijten
Beeld Peter van Breukelen