Het is dinsdagmiddag 15.00 uur, de scholen zijn net uit. Met een gitaar op hun rug staan twee vriendinnen van een jaar of veertien na school op tram 17 te wachten; ze zijn op weg naar gitaarles en hebben duidelijk geen zin. Even verderop is een man druk bezig zijn bootje zomerklaar te maken terwijl zijn vrouw in de tuin werkt. Verhuisbedrijf ’t Haantje van der Zalm staat op de Keukenhoflaan uit te laden voor nummer 19. En bij de slijter rent een jonge vrouw naar binnen, ze krijgt eters vanavond. Het beeld van een normale dinsdagmiddag in een normale stedelijke woonwijk. Het is dan ook moeilijk voor te stellen dat hier, nog maar een paar jaar geleden, voornamelijk koeien en kassen stonden. We zijn aan de zuidwestkant van Den Haag - in Wateringse Veld. Eén van de pioniers op Vinexgebied viert dit jaar haar tienjarig jubileum.

‘Wateringse Veld zou ik willen typeren als gebiedsontwikkeling avant la lettre,’ zegt Peter Noordanus. Inmiddels is hij bestuursvoor zitter van AM, maar van 1989 tot 2001 was hij Wethouder Ruimtelijke Ordening in Den Haag en vanaf het prille begin betrokken bij de plannen voor Wateringse Veld.

‘Niemand had toen nog ervaring met Vinex, er waren grote onzekerheden op het gebied van de afzetbaarheid van de te bouwen koopwoningen. Er kwam een ingewikkelde verplaatsing van een flink aantal hectaren kassen aan te pas en we moesten op de grond van de buren gaan ontwikkelen. Dit komt de relatie over het algemeen niet ten goede.’ Inmiddels was de grondmarkt al aardig in beweging en om zogenoemde freeriders (grondspeculanten) tegen te gaan, moest de gemeente in actie komen.

Zo kwam het dat de gemeente Bouwfonds MAB vroeg om de benodigde gronden aan te kopen. In ruil daarvoor mocht Bouwfonds een groot deel van de woningen ontwikkelen. ‘Nu had ik uiteraard AM gevraagd, maar toen wist ik niet beter’, lacht Noordanus zijn bariton lach.

‘Nee, hoor. We waren op zoek naar een betrouwbare partij met ervaring in gebiedsontwikkeling die kwaliteit kon leveren. Bouwfonds had al wat grond, dus daar zijn we mee verdergegaan.’

Huzarenstukje

Wateringse Veld hoort, door de gekozen organisatieopzet, tot één van de succesvolste publiek private samenwerkingen van ons land. En dat is niet onterecht, vindt Noordanus. ‘We hebben niet gekozen voor een concessie- of bouwclaimmodel, maar voor een joint venture in de vorm van de

Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (OCWV), met als doel om gezamenlijk de plannen te realiseren en te regisseren. Het voordeel hiervan is dat je tot elkaar bent veroordeeld en dat komt het plan ten goede. Je hebt samen de lusten, maar ook de lasten. Het is niet zo dat het probleem van de één, de kans voor de ander is. Je moet samen de kwaliteit bewaken en daar zijn we goed in geslaagd. We hadden vanaf het begin een gezamenlijke ambitie en die is overeind gebleven.’

Noordanus zag ooit het Wassenaar van zuidwest Den Haag voor zich. Maar dat vindt hij in tweede instantie niet de meest rake typering. Beter: een mooie tuinstad met een heel goed stedenbouwkundig plan. ‘Om in Wassenaar te kunnen wonen, moet je een hele dikke portemonnee meebrengen. Wij hebben alle groepen op de woningmarkt kunnen bedienen.’

Trots is hij vooral op het Hemelwater en het lommerrijke Parkbuurt Oosteinde. En niet te vergeten op de aantakking van de infrastructuur met Den Haag. Al vanaf het begin rijdt hier een tram en met de tweede zijn ze nu bezig. ‘Hiermee was Wateringse Veld de eerste goed ontsloten Vinexwijk. Een waar huzarenstukje.’

‘Je bent tot elkaar veroordeeld en dat is goed voor het plan’

Even Thuis

Aan het lange Oosteinde, vroeger één van de hoofdwegen van Wateringen en nu de as die het noorden van Wateringse Veld van het zuiden scheidt, zijn de oude tuinderhuizen nog in tact. Bijna aan het einde, op nummer 116, staat een oude vrijstaande boerderij. ‘Even Thuis’ staat er op de voorgevel.

Bij binnenkomst is er niemand, wel staan er informatieborden, plankaarten, een maquette en rekken gevuld met folders in de ‘woonkamer’; we zijn even thuis bij Bouwfonds. Dan zwaait de deur open en de vrolijke gestalte van Ries Jelier stapt binnen. ‘Welkom’, zegt hij en maakt een joviaal gebaar naar de zithoek in het informatie - centrum.

Ries Jelier is inmiddels directeur van Bouwfonds MAB Ontwikkeling in de regio Zuidwest, maar begin jaren negentig stond hij als ontwikkelingsmanager aan de wieg van de Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld en nog steeds is hij vennoot. Nadat in 1995 de OCWV was opgericht, konden er plannen worden gemaakt.

‘Onze opgave was kassen vertalen in bouw rijpe kavels.’ Er diende een integraal ontwikkelingsplan te worden ontwikkeld met een consistente ruimtelijke drager en acht deel gebieden die flexibel ingedeeld konden worden.

‘De looptijd van het project is zo lang dat we het van belang vonden dat we de invulling van elk deelplan konden afstemmen op de dan
geldende marktvraag. Maar’, en dat is belangrijk vindt Jelier, ‘het beeldkwaliteitplan blijft leidend.’

Haagse stadswijk van de 21e eeuw

De wijk diende het karakter te krijgen van een nieuwe tuinstad met niet al te experimentele architectuur. Geen spektakel, maar eerder ingetogen. Stedenbouwkundig ontwerper, Peter Verschuren, wilde niet opnieuw woningen stedenbouw uitvinden, maar liet zich inspireren door het beste van de architectuur en stedenbouw uit de twintigste eeuw. Geen kopieën, maar een eigentijdse vertaling. Modern en traditioneel wisselen elkaar af en vullen elkaar aan. Jelier: ‘Hierdoor is Wateringse Veld echt een Haagse stadswijk geworden.

‘Het beste van de architectuur
en stedenbouw uit
de twintigste eeuw’

Gedifferentieerd maar wel met een Haags karakter waarin veel elementen uit de Haagse school zijn terug te vinden.’ Wateringse Veld is opgebouwd uit acht deelplannen met elk een eigen identiteit en architectonische signatuur. Centraal liggen twee stedelijke gebieden en daaromheen hebben de buurten een lagere dichtheid.

De centrale verbindingsweg is de nieuw aangelegde Laan van Wateringse Veld die van noord naar zuid loopt en uitkomt op de Erasmusweg. Dwars door de wijk loopt een brede ecologische zone met singels en water partijen, die een verbinding vormt tussen het cultuurhistorische landschap van Midden- Delfland en de binnenduinrand bij Madestein en Kijkduin.

‘Stedelijk wonen, tussen water en groen is niet voor niets de slogan’, Jelier tikt werktuigelijk op het folderrek. Tweederde van de wijk is inmiddels voltooid en in 2009 wordt naar verwachting de laatste woning opgeleverd. Dan staan er ongeveer 7.600 koop- en huurwoningen in Wateringse Veld, en zijn er onder meer twee winkelcentra, zeven scholen, verschillende sportaccommodaties, zorgcentra, een bibliotheek, een politiepost en rijden er twee trams door het gebied.

‘Kortom: een volwaardige stadswijk’, vindt Jelier. ‘Ik kan het je wel allemaal vertellen, maar beter is het je te laten zien.’ De sleutel van ‘Even Thuis’ laat hij in de brievenbus glijden en we stappen zijn auto in.

Negen torentjes

‘Laten we beginnen bij het begin.’ Jelier steekt het Oosteinde over en rijdt de Treslonglaan in. ‘Dit is Parkbuurt Oosteinde, hier zijn we begonnen met bouwen.’ De architectuur van dit deelgebied verwijst naar de Nieuwe Haagse School, een stroming uit de jaren twintig en dertig.

‘Het lijkt nu toch net of je in het Benoordenhout rijdt? Of in de Vogelbuurt in Den Haag.’ Hoe enthousiaster Jelier wordt hoe beter zijn Haagse tongval te horen is. ‘Ik ben een geboren en getogen Hagenees, dus ik weet waar ik over praat’, lacht hij.

Dan stoppen we abrupt. ‘Kijk’, wijst hij naar een goot die in het midden van de straat loopt. ‘Dit noemen we een molsgoot. Hierin wordt het regen water opgevangen en naar die vijver geleid.’

Hij wijst naar een grote waterpartij aan het einde van de straat. ‘Dat water heet dan ook heel toepasselijk het Hemelwater. Een prachtig project is het geworden, waarmee we hebben meegedaan aan de NEPROM-prijs voor locatieontwikkeling’( zie ook kader).

‘Een mooie tuinstad met een heel goed stedenbouwkundig plan’

We volgen de goot en komen bij het water, waar we aan de kade tussen twee woontorens blijven staan. ‘Dit is een voorbeeld van een aanpassing van het plan doordat de markt situatie veranderde.’ Jelier wijst langs de oever. Op de kade staan negen torentjes waar allemaal appartementen in zouden komen. Omdat de afzetmarkt voor appartementen gering bleek, hebben we er voor gekozen om vier van de appartemententorens te herontwikkelen tot stadsvilla’s.’

Als Jelier dan toch iets moet noemen dat hij minder geslaagd vindt, dan is dat deze herontwikkeling. ‘Commercieel gezien was het een goede beslissing, maar als ik mijn architectenhart laat spreken, dan vind ik het zonde voor de eenheid en de ritmiek.’

Aangemeerde boten

We nemen de brug over het Hemelwater en komen in Lage Veld. Dit deelgebied behoort samen met Hoge Veld tot de meer stedelijke buurten. Beide met een winkelcentrum en meer hoogbouw. ‘Als je links tussen die hoogbouw doorkijkt, zie je daarachter de groene Zwetzone. Dat is hier zo mooi. Je bent midden in de stad, maar hebt overal doorkijkjes naar de natuur. Kijk, daar staat een koe.’

Via het Lage Plein en de Middenweg draaien we het Eilandenrijk in. Deze archipel bestaat uit zes eilanden. ‘Elk eilandje heeft zijn eigen karakter. Allemaal hebben ze op de kop een hoog appartementengebouw, hierdoor lijken het ook zes naast elkaar aangemeerde boten’, vindt Jelier.

Alle woningen hebben een voorén achtertuin. Aan de achterkant grenzen de woningen aan het water. De meeste bewoners hebben hier dan ook een bootje.

Via deelgebied Vijvers, dat in haar volle lengte aan de ecologische zone grenst, waar de straten namen hebben als Wielspinstraat en Kikkerbeetlaan en de ruime woningen vervaardigd zijn uit natuurlijke materialen, rijden we naar Zonne Veld. Zoals de naam al doet vermoeden staan alle woningen hier gunstig ten opzichte van de zon.

Op de daken zijn zonnepanelen aangebracht voor het opwekken van elektriciteit of zonnecollectoren voor het verwarmen van het water voor de badkamer en de keuken. Ook bijzonder aan dit deelgebied is dat, ondanks het feit dat er vier verschillende opdrachtgevers aan de slag zijn geweest, de 750 woningen toch door dezelfde architect zijn ontworpen.

‘En kijk naar die afwerking. Alle voortuintjes zijn afgezet met een mooi tuinmuurtje. Je moet hier echt verstand van zaken hebben om het verschil te kunnen zien tussen een huurwoning en een koopwoning.’

‘Je bent midden in de stad, maar hebt overal doorkijkjes naar de natuur’

Experts enthousiast over Wateringse Veld ‘Kwaliteit van toekomstige publiek private samenwerkingen hangt sterk af van de bereidheid tot samenwerking tussen mensen.’ Aldus één van de conclusies tijdens een Expertmeeting op 18 april in het Wassenaarse Landgoed Voorlinden. Tijdens deze meeting werd de case Wateringse Veld behandeld. Op Landgoed Voorlinden bogen 25 deskundigen afkomstig uit de wereld van ruimtelijke ordening en vastgoed zich over het plan, het proces en perspectief voor de toekomst van Wateringse Veld. Bijna unaniem waren de deelnemers van mening, dat Wateringse Veld door zijn opbouw in de vorm van acht verschillende buurten een meer dan aantrekkelijke wijk is geworden. Ook is Wateringse Veld in zijn doelstelling om de middeninkomens voor Den Haag te behouden geslaagd. Natuurlijk werden er ook kanttekeningen geplaatst, zoals bijvoorbeeld het feit dat de woonwijk geen echt (winkel)hart heeft. In de discussie over het proces werd uitgebreid stilgestaan bij de publiek private samenwerking en de Ontwikkelingscombinatie die Bouwfonds MAB hiervoor samen met de gemeente Den Haag heeft opgericht. Daarbij is het hebben van vertrouwen in elkaars kwaliteiten één van de belangrijkste factoren voor succes gebleken. Doel van deze expertmeeting was vooral om de kracht van Wateringse Veld te benoemen en lessen te trekken voor de toekomst. De expertmeeting vormde tevens de inhoudelijke opmaat voor een groot congres dat in oktober in Wateringse Veld wordt gehouden. Deze activiteiten worden door de Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (OCWV) georganiseerd in het kader van het jubileumjaar van de Haagse Vinexlocatie.

Plan uit de markt
Voor de auto neemt een eend rustig de tijd om met haar jonge gezinnetje de straat over te steken. Als het prille geluk voorbij is, rijden we weer via de Laan van Wateringse Veld naar het noordelijke deel van de Vinexwijk. Maar voor we dat doen, wil Jelier nog even de meest recente succesvolle (her)ontwikkeling laten zien. In het noordelijke deel van het Oosteinde is namelijk net het nieuwe project Parkzicht opgeleverd met enkel witte huizen, maar wel van alles wat: tweekappers, rijenwoningen en vrijstaande woningen.

‘Eigenlijk hadden we hier veertig luxe villa’s gepland, maar dat is niet gelukt. De villa’s stonden al een jaar te koop en toen hadden we er pas twee verkocht.’ Het plan is uit de markt genomen en her ontwikkeld. ‘Een belangrijke les die we hier geleerd hebben, is dat elke locatie qua woningtype een prijsplafond heeft.

En voor Wateringse Veld is dat zes ton, die villa’s waren acht ton. Dus te duur. Het aardige is dat de woningen uit dit nieuwe plan wel als warme broodjes over de toonbank gingen.’

Tol
In het noordelijke deel van Wateringse Veld is nu alleen nog Erasmusveld en het deel met ondermeer het winkelcentrum van Hoge Veld bebouwd. De rest van Hoge Veld, het Waterrijk en de Wateringse Binnentuinen is nog in ontwikkeling. Erasmusveld grenst direct aan de bestaande stad, tegen Den Haag Zuidwest. Vanaf de jaren zestig heeft een brede strook ten zuiden van de Erasmusweg zich ontwikkeld tot een typische stadszone.

Alle functies waar in de stad geen ruimte voor was, hebben hier een eigen stek gevonden: een woonwagenkamp, volkstuinen, verschillende sportvelden, een verpleeghuis. Het grootste deel van deze voorzieningen blijft bestaan, waardoor slechts 29 van de 76 hectare beschikbaar was voor nieuwbouw. Het resultaat is een lappendeken van woningbouw, kavels met uiteenlopende activiteiten en veel groen.

In het Winkelcentrum van Hoge Veld is het rustig. Op de gevels staan namen als: M-Supermarkt, Wijn en zo, Vacatureland m/v en Drogisterij Blueline. Geen nieuwe winkelketens, maar de tol die betaald moest worden voor integraal ontwikkelen. De ramen zijn namelijk beplakt met stickers met daarop afbeeldingen van winkels. Alle panden staan nog leeg en dat blijft voorlopig nog zo.

‘Dit winkelcentrum zit in het meest integrale deel dat we dienden te ontwikkelen. Alles was aan elkaar gekoppeld: de school aan het winkel centrum met de woningen daarboven en ertegen aan. En de parkeerplaatsen eronder. Hierdoor moesten we een beetje doorpakken, maar de woningbouw eromheen raakte achter op plan ning. Het winkelcentrum was dus eigenlijk te vroeg klaar.’

Pas bij een verzorgingsgebied ter grootte van zeventig procent van de te realiseren woningen kan het winkelcentrum overgedragen worden, dus tot die tijd blijven de winkelpanden leeg. ‘Weer een les’, vindt Jelier. ‘Maak goede afspraken met partijen die een bepalende rol hebben rond de te stellen voorwaarden door de afnemers.’

‘Onze opgave was kassen vertalen in bouwrijpe kavels’

Succesfactoren Wateringse Veld • Een PPS constructie in de vorm van een joint venture waarin beide partijen voor vijftig procent het risico dragen. • Vanuit elkaars belangen denken en een gemeenschappelijk doel voor ogen houden. • Financiële meevallers stromen terug in de wijk door middel van een kwaliteitsfonds. • Een vroege aantakking op de infrastructuur zorgt voor een snelle aansluiting met de stad. • Een aantrekkelijk stedelijk woongebied met genoeg groen en water. • Er is gekozen voor degelijke, maar duurzame architectuur.

Hofvijver
Aan het eind van onze rondrit stoppen we nog even bij het kantoor van de Ontwikkelingscombinatie voor een kop koffie. René Baron en Niel Roekalea zwaaien daar nu samen de scepter. Baron vanuit de gemeente en Roekalea vanuit Bouwfonds MAB Ontwikkeling. Baron heeft zo een afspraak, maar nog wel even tijd voor een praatje. Trots is ook hij op de samenwerking.

‘We hebben pieken en dalen gekend, in slechtere tijden hebben we samen de broekriem wat aangetrokken, maar het mooie is dat we in betere tijden het extra geld ook weer laten terugvloeien in de wijk. Hiervoor hebben we een kwaliteitsfonds opgericht en met dat geld kunnen we steeds iets extra’s doen. Baron zoekt naar een foto: ‘natuurlijk ben ik ook trots op het Hemelwater. Dit is de grootste stedelijke waterpartij van Nederland. Groter dan de hofvijver. Ik zeg hier altijd tegen de mensen. Jullie wonen mooier dan de minister president.’

Hemelwater, een uniek stuk openbare ruimte met meerdere functies Tussen Parkwijk Oosteinde en Lage Veld ligt het Hemelwater. Dit wordt gevormd door een grote plas met kademuren, bruggen en een oude dijk. Ook een waterkunstwerk maakt deel uit van dit project. Een uniek stuk openbare ruimte die dit deel van Wateringse Veld kenmerkt. Het Hemelwater heeft vooral een belangrijke functie voor de waterberging in het zuidelijke deel van Wateringse Veld. Door het gesloten waterhuishoudingsysteem wordt regenwater niet naar het riool afgevoerd, maar in deze plas opgeslagen. Voldoende volume en diepte, zorgen ervoor dat zowel extreem droge als extreem natte perioden kunnen worden overbrugd. Daarnaast is de waterplas ook een belangrijke recreatieplek. Bewoners van Wateringse Veld zitten hier graag op, aan of zelfs ín het water. De kades van Hemelwater sluiten steeds aan bij de achterliggende wijk. Zo loopt er een natuurlijke oever langs de Bovendijk als begrenzing van de tuinstadbuurt Parkwijk Oosteinde. Aan de kant van het stedelijke Lage Veld loopt een harde oever, en de kades langs de Athene- en Praagsingel bestaan uit een keermuur met wandelpromenade op waterniveau. De oude bovendijk vormt de grens tussen de twee oorspronkelijke polders waar Wateringse Veld op gebouwd is. Het hoogteverschil tussen de polders is ongeveer drie meter – vandaar ook de namen Hoge Veld en Lage Veld. Na herinrichting is de Bovendijk het domein geworden van voetgangers en fietsers. Een kunstenaar heeft in de openbare ruimte het regenwater transport tussen de twee polders met watertafels en molsgoten zichtbaar gemaakt. De grote brug over het Hemelwater heeft een slank brugdek dat wordt ondersteund door een drietal bootliggers waarop markante, gebogen lichtarmaturen zijn geplaatst. De brug wordt ‘s avonds aan de onderkant blauw verlicht. In september van dit jaar volgt het sluitstuk. Immers, dan rijdt tram 16 voor het eerst over de brug en is ook deze oeverbinding helemaal klaar. Voor voetgangers en fietsers zijn er op nog twee plekken bruggen over het Hemelwater aangelegd. De drie bruggen zijn door vorm en materiaalkeuze duidelijk familie van elkaar. Het bijzondere project Hemelwater was overigens dit jaar genomineerd voor de NEPROMprijs Locatieontwikkeling 2007. Van de in totaal tachtig inzendingen heeft Hemelwater het tot de laatste negen gebracht.

 

Thema: Vinex, uitleglocaties, Ontwerp
Uit NAW #25 - Zomer 2007 - pagina 12-19
Auteur Saskia van der Kam
Beeld Sabine Plamper