In De Volgerlanden, de Vinex-locatie tussen Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht, werken Rabo Vastgoed en Bouwfonds MAB Ontwikkeling al sinds 1997 onder de naam BORA aan de bouw van zo’n 1.360 woningen. De ervaringen daar? De betrokkenen bij De Volgerlanden spreken over ‘natuurlijke samenwerkingspartner’, ‘passende ondernemingsculturen’ en ‘zelfde doelstellingen’.

‘Het klinkt misschien een beetje te mooi en positief allemaal, maar we kunnen niet anders zeggen dan dat de samenwerking vanaf het begin soepel verlopen is’, vertellen Klaas Riphagen, projectmanager, en Niel Roekalea, projectdirecteur van Bouwfonds MAB Ontwikkeling. ‘Bouwfonds en Rabo Vastgoed hebben dezelfde benaderingswijze, hechten hetzelfde belang aan de prijs-kwaliteit verhouding van de woningen die we bouwen, hebben eenzelfde kijk op architectuur en kiezen voor eenzelfde omgang met adviseurs. In De Volgerlanden blijkt dat we heel goed kunnen samenwerken.

‘Het lijkt bijna niet op samenwerken met een externe partner, zo natuurlijk gaat het’

Dat heeft natuurlijk met de mensen zelf te maken, maar zeker ook met de bijpassende cultuur van de twee organisaties.’ Ook Frank Thunnissen, adjunct-directeur regio Zuid- Holland van Rabo Vastgoed is positief: ‘De samenwerking is plezierig en makkelijk, we begrijpen en vertrouwen elkaar.’

BORA heeft in De Volgerlanden productierechten voor 1.360 woningen van de in totaal 4.800 woningen in het door de gemeenten ontwikkelde stedenbouwkundig plan. Het managementteam van BORA – Riphagen, Roekalea, Thunnissen en Max Lether (projectmanager vanuit Rabo Vastgoed) – komt eens per maand bij elkaar om de stand van zaken van het project te bespreken.

De daadwerkelijke ontwikkeling van de deelprojecten wordt door één van de twee partijen gedaan. ‘Daarin werken we dus zelfstandig. Maar we hebben wel op hoofdlijnen overleg over de concrete projecten en op beslismomenten wordt er teruggekoppeld’, vertelt Riphagen. ‘Dan zie je wel eens een verschil in benaderwijze, maar dat is meer persoons- dan organisatie gebonden. We ervaren dit eigenlijk niet als een samenwerking met een externe partij, omdat het zo natuurlijk gaat.’

Al twee jaar geen productie…

Dat alles tussen Bouwfonds en Rabo Vastgoed soepel verloopt, betekent niet dat de ontwikkeling van De Volgerlanden geen problemen kent. De Volgerlanden heeft net als veel projecten in Nederland last van de Europese milieuwetgeving voor luchtkwaliteit.

De Raad van State heeft op basis hiervan goedkeuring onthouden aan de bestemmingswijziging voor het oostelijk plandeel. Hier moeten zo’n 1.100 van de totaal 4.800 woningen van De Volgerlanden komen (waarvan 300 van BORA).

‘Helaas kunnen we hier niets tegen doen’, verzucht Roekalea. ‘We hopen dat tegen de tijd dat we hier daadwerkelijk willen gaan bouwen de hele problematiek rond fijnstof is opgelost.’

Aanvankelijk was de doelstelling om in 2010 alle 4.800 woningen in De Volgerlanden gerea liseerd te hebben. Inmiddels is de doelstelling bijgesteld naar 3.000 op te leveren woningen tussen 2005 en 2009. Belangrijkste oorzaak van de huidige vertraging in de bouwproductie is echter een heel ander, nog zeldzamer fenomeen.

‘Onder de wijk door rijden straks treinen door een tunnel van de Betuweroute, 20 meter diep’

Onder De Volgerlanden rijden straks treinen, twintig meter onder de grond in twee geboorde tunnelbuizen (de Sophiaspoortunnel), onderdeel van de Betuweroute. Boven deze tunnel mag in een brede strook niet gebouwd worden. Hier is dan ook het Sophiapark en veel openbaar groen gepland. ‘Daarmee was de kous af, althans dat dachten we’, aldus Roekalea.

‘Uit een aanvullend onderzoek dat wij hebben laten uitvoeren naar de effecten van de trein, blijkt dat er – en dit zeg ik bewust heel voorzichtig – in theorie sprake zou kunnen zijn van laagfrequent geluid in de woningen rondom de tunnel. De trillingen in de tunnelbuis, die in dezelfde zandlaag ligt als de heipalen van de woningen, zouden onder bepaalde condities in de woningen kunnen worden waargenomen als een lage bromtoon.

Het lastige is echter dat niemand met zekerheid kan voorspellen hoe dit in de praktijk gaat uitpakken. Ons grote probleem: als er in de toekomst klachten komen, wie is er dan aansprakelijk?’ BORA neemt het standpunt in dat de overheid hier de verantwoordelijkheid heeft. Dit is immers de partij die de locatie in eerste instantie heeft aangewezen en de richtlijnen over benodigde ruimte rondom de tunnelbuizen heeft opgesteld.

Roekalea: ‘Wij hebben dus om een vrij waring gevraagd. Inmiddels is duidelijk dat die er niet komt. Wel zal een meettrein door de tunnel rijden om de moge lijke effecten te testen. Hopelijk hebben we dan meer duidelijkheid over de gevolgen – en onze risico’s.’

Nuanceverschillen

De problemen in het project hebben de samenwerking gelukkig geen kwaad gedaan. Thunnissen: ‘We hebben als Rabo en Bouwfonds dezelfde doelen in De Volger - landen: snel goede woningen produceren in een goede markt. De problemen waar we tegen aanlopen, zorgen ook voor saamhorig heid in het zoeken naar oplossingen. Gezamenlijk een probleem aanpakken, blijken we heel goed te kunnen.’

‘We hebben dezelfde doelen: snel goede woningen produceren in een goede markt’

Toch zijn er wel kleine verschillen, of ‘nuances’ zoals Thunnissen ze noemt, aan te wijzen tussen de werkwijze van Bouwfonds MAB Ontwikkeling en Rabo Vastgoed. Zo heeft Rabo Vastgoed een grote lokale verbonden heid, vertelt Thunnissen: ‘Wij zijn als organisatie sterk verbonden met de lokale banken van de Rabobank, waaraan we geacht worden een meerwaarde te leveren.

Niet alleen door als bedrijf winst te maken, maar ook door op lokaal niveau synergie te leveren.’ Daarnaast zijn er ook meer praktische verschillen tussen de twee bedrijven. Zo signaleert Thunnissen een verschil in taken en verantwoordelijkheden: ‘Binnen Bouwfonds zijn taken als acquisitie, commerciële verantwoordelijkheid en uitvoering van een project verdeeld over meerdere personen.

Bij Rabo Vastgoed liggen al die taken bij dezelfde projectmanager, deze is projectverantwoor delijke en eigenaar van zijn eigen projecten en heeft dus min of meer zijn eigen onderne minkje binnen Rabo Vastgoed. In de praktijk is het niet altijd voor iedereen duidelijk hoe omvattend de bevoegdheden van de manager zijn. Soms wil een wethouder niet aan tafel zitten met de persoon met wie het project bureau praat. Om die reden ben ik ook, naast Max Lether, betrokken geraakt bij De Volger landen.’

Leerschool

Ook in de manier van ontwikkelen zijn er verschillen en daarin kunnen de bedrijven van elkaar leren, vertelt Roekalea. ‘Een duidelijk voorbeeld is de mate van controle over het ontwikkelingsproces.

Wij zijn gewend om zelf de verkoop en marketing te doen en vaak de GIW-verantwoordelijkheid te nemen – oftewel de koper koopt zijn woning van Bouwfonds.
Rabo Vastgoed daarentegen ontwikkelt het plan tot en met het definitief ontwerp, vervolgens wordt het in zijn geheel verkocht aan een geselecteerde aannemer – waarbij een plan- en financieringsovereenkomst wordt aangegaan en de aannemer de

GIW-verantwoordelijke wordt.’ Dat laatste betekent dat de koper koopt van de aannemer en hij met eventuele bouwproblemen ook naar de aannemer toe moet. Overigens blijft Rabo Vastgoed dan wel verantwoordelijk voor de verkoop van de woningen en behoudt dus het financiële risico. In De Volgerlanden is ervoor gekozen om de Rabo-methode te volgen. Riphagen: ‘Dat is een interessante leerschool geweest.’

Thema: Vinex, uitleglocaties, Proces
Uit NAW #23 - winter 2006 - pagina 28-32
Auteur Boukje Klinker
Beeld Martin van Welzen