In maart vond in Cannes de jaarlijkse vastgoedbeurs MIPIM plaats. Bouwfonds MAB en Building Business organiseerden tijdens deze internationale beurs een symposium over het concessiemodel bij grootschalige projecten. Bij dit model vertrouwt de overheid de gebiedsontwikkeling geheel toe aan marktpartijen. Het zou de ontwikkeling en realisatie versnellen en de kwaliteit ten goede komen. Kortom: is het concessiemodel het model van de toekomst?

Terwijl de voorjaarszon Cannes opwarmt, is discussieleider Jaap Modder, voorzitter van de Stadsregio Arnhem-Nijmegen en columnist voor Building Business, al helemaal in vorm als hij Henry Meijdam, voorzitter van de VROM-raad, de vraag voorlegt of het consessiemodel hét model is om gebiedsontwikkeling op een goede manier van de grond te krijgen. De voorzitter van de VROM-raad is van mening dat het model zowel voor private als publieke partijen grote kansen biedt.

Neprom-directeur Jan Fokkema is zelfs nog stelliger: ‘De overheid en marktpartijen doen bij dit model waarvoor ze in het leven zijn geroepen.’ Rudy Stroink, directeur TCN Property Projects, voegt daar aan toe dat het concessiemodel goed aansluit bij twee belangrijke tendensen: de overheid die zich terugtrekt, en het toenemende belang van de exploitatie van gebieden.

Een eensgezind antwoord waar de Amsterdamse wethouder Maarten van Poelgeest een paar kanttekeningen bij wil plaatsen. Amsterdam voert immers zelf een actief grondbeleid, omdat het grootste deel van de grond in handen is van de gemeente. En dat heeft volgens Van Poelgeest zo zijn voordelen: ‘De winst die wordt gemaakt op bouwgrond wordt door de gemeente geïnvesteerd in allerlei stedelijke en maatschappelijke voorzieningen. De gemeenschap profiteert daardoor mee. Bovendien zorgt het actieve grondbeleid ervoor dat ontwikkelaars meer met elkaar moeten concurreren om bij de planontwikkeling een positie te verkrijgen. En dit komt de kwaliteit ten goede.’

Doen waar je goed in bent

Hoewel de gemeente Amsterdam om bovengenoemde redenen de regie graag in handen houdt, is bij twee projecten ervaring opgedaan met het concessiemodel. Het eerste project was kleinschalig en betrof de ontwikkeling van het voormalige Ajax-terrein tot woongebied Park de Meer. De gemeente stelde het Stedenbouwkundig Programma van Eisen en een aantal randvoorwaarden op, en liet de ontwikkeling en realisatie van het vastgoed en de openbare ruimte over aan CV Park de Meer (combinatie van een corporatie en marktpartijen).

Van Poelgeest is slechts gematigd positief over het verloop van dit project: ‘De doelen zouden niet zijn gehaald als de gemeente zich niet alsnog in het proces had gemengd. De CV had zich flink verkeken op de complexiteit van de onderhandelingen met diensten en bedrijven. Bovendien deponeerden bewoners na de oplevering allerlei klachten bij de gemeente en waren we genoodzaakt aanvullende maatregelen te nemen, met alle financiële consequenties vandien.’

Nog veel moeizamer verliep de ontwikkeling van het Haveneiland op IJburg. Vijf consortia zouden deze stedelijke wijk met winkels, bedrijven en 7.400 woningen ontwikkelen en realiseren. Hun stedenbouwkundig plan voldeed echter niet aan de randvoorwaarden en werd afgekeurd. De gemeente maakte samen met de consortia een nieuw plan maar dat bleek niet voldoende.

Ook de aanleg van de openbare ruimte en secundaire infrastructuur ging niet naar behoren, vertelt Van Poelgeest: ‘De consortia hadden al moeite om onderling alles te coördineren, laat staan het overleg met andere partijen in goede banen te leiden. Uiteindelijk hebben we ervoor gekozen om het ontwerp en de aanleg van de openbare ruimte weer in eigen handen te nemen en de realisatie van het vastgoed over te laten aan de consortia. Iedereen deed weer gewoon waar hij goed in was.’

‘Overheid en marktpartijen doen bij dit model waarvoor ze in het leven zijn geroepen’

Schaken op vele borden tegelijk

Er zijn meer mensen in de zaal die hun vraagtekens zetten bij het concessiemodel. Huub Smeets, directievoorzitter Vesteda Groep, ziet meer in publiek-private samen-werking omdat partijen volgens hem alleen dan echt aan elkaar zijn gecommitteerd. Ruud Bergh, directeur van de Schiphol Area Development Company noemt het zelfs onverantwoord als de overheid niet betrokken blijft bij langlopende projecten.

Maar dat gaat de Haagse wethouder Marnix Norder te ver: ‘Het concessiemodel kan heel goed werken zolang het om overzichtelijke opgaven zonder ingewikkelde infrastructuur gaat. Wij hebben in Den Haag uitstekende ervaringen met het model bij de realisatie van Vinexwijken.’

Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling en hoogleraar gebiedsontwikkeling aan de TU in Delft, betoogde dat het concessioneel zeker voor overzichtelijke opgaven zeer geschikt is. Als voorbeeld lichtte hij de aanpak van het plan De Woerd toe, met een programma met een kleine vijfhonderd woningen en onderdeel van de grote Vincexlocatie Leidsche Rijn bij Utrecht. ‘De afspraken tussen gemeente en Bouwfonds zijn vastgelegd in twee documenten van elk zeven pagina’s. De ontwikkeling verloopt vlot en succesvol vinden beide partijen; het smaakt naar meer.’

De volgende vraag is of ook meer complexe projecten zich lenen voor het concessiemodel. ‘Bouwfonds MAB is bijvoorbeeld concessiehouder bij de ontwikkeling en realisatie van de grootschalige herstructurering van het Wagnerplein in Tilburg.

Een tweede voorbeeld is de stedelijke vernieuwings- opgave van Oud IJmuiden, een stadsdeel met bedrijven, woningen, kantoren, winkels en horeca. Het zijn beide gebiedsontwikkelingen met een doorlooptijd van tenminste tien jaar. Het gebied Wagnerplein omvat een winkel- centrum, een centrum voor ouderenzorg, appartementen, een school, een kerk en ga zo maar door.

We botsen tegen obstakels op zoals winkeliers die, na aanvankelijke instemming, niet meer mee willen werken, ingewikkelde milieukwesties en burgers die het plan niet zien zitten. Het is als schaken op vele borden tegelijk, maar omdat de politiek tot op heden in de rol blijft die bij het concessiemodel past, zijn wij in staat krachtig op te treden.’

‘Het concessiemodel betekent vooral schaken op veel borden tegelijk’

Politiek grote risicofactor

Het in eigen hand houden van de sturing, het kennen van de juiste (financiële) optimaliserings mogelijkheden en de snelle planvorming en realisatie zijn volgens De Zeeuw de voordelen voor marktpartijen. Hij is zich echter terdege bewust van de risico’s die met de complexiteit van een project navenant toenemen:

‘Het vergt veel tijd en inspanning van onze beste mensen en de plan- en proceskosten zijn hoog. En dan is er altijd het politieke risico. Dat is bij het concessiemodel nog groter dan normaal, omdat de gemeente niet meer financieel bij het project betrokken is. Wil je als marktpartij concessiehouder zijn bij een complexe opgave, dan moet je een stevige (financiële) basis hebben en dan nog kan je niet te veel van dit soort projecten doen.’

Discussieleider Jaap Modder sluit het symposium af met de conclusie dat het concessiemodel niet het middel tegen alle kwalen is bij grootschalige projecten: ‘Wel kan het model vruchtbaar zijn bij middelgrote opgaven zonder ingewikkelde infrastructuur. Het is aan de markt en overheid om verdere mogelijkheden te verkennen en ervaringen uit te wisselen. Het symposium was wat dit betreft een stap in de goede richting.’

Thema: Proces
Uit NAW #25 - Zomer 2007 - pagina 32-33
Auteur Anja Manuel
Beeld Don Wijns en anderen