Een lumineuze vondst die in één klap een oplossing betekende voor twee vraagstukken. Dat was het idee om een dam te leggen als een afscheiding tussen het natuurgebied het Markiezaatsmeer en het recreatiemeer de Binnenschelde, en die dam vervolgens zó breed te maken, dat de gemeente Bergen op Zoom er haar taakstelling aan woningbouw op kwijt zou kunnen. De nieuwe wijk is omringd door water en na een aanvankelijke aarzeling mateloos populair bij de inwoners van Bergen op Zoom. De Bergse Plaat is de trots van de gemeente én een paradepaardje van Rabo Vastgoed. Tijdens een winderige wandeling door de wijk onthullen beide partijen het succes van een goede samenwerking.

Letterlijk het hoogtepunt van de Bergse Plaat is de uitkijkheuvel midden in het park. Hier kunnen we tot ver in de omgeving kijken. Ondanks de stormvoorspelling staan we nog redelijk stevig op de benen. ‘Ach, de Plaat is op z’n best bij een beetje stevige windkracht’, relativeert stedenbouwkundige Frans de Looij de wind die door onze haren waait. De surfers beneden op de Binnenschelde schieten door het water. De Binnenschelde vormt een recreatief binnenmeer voor de wijk en de stad. Het is niet zomaar een flauw vijvertje, verre van dat. De rauwe kant van de Zeeuwse wateren doet zich gelden in de forse witte koppen op de waterplas. ‘Het water is altijd in beweging, het geeft de wijk steeds een andere beleving’, aldus De Looij.

‘Bergen op Zoom is een stad aan het water’

Landtong

Bergen op Zoom is als voormalige havenstad aan de Oosterschelde een grensgeval. Als meest westelijke Brabantse stad markeert ze de overgang tussen Zeeuwse klei en de hoger gelegen beboste Brabantse zandgronden.

Daarbij gaat het over meer dan een verschil in ondergrond; de stad vormt niets minder dan de waterscheiding tussen het bourgondische katholicisme en de zuinige calvinistische levensstijl van de Zeeuwen. Om iets van de wederzijdse beïnvloeding te noemen: Bergen op Zoom is de enige stad in Brabant waar niet met een zachte ‘g’ wordt gesproken en er wordt geen carnaval gevierd maar vastenavond.

Vanaf de uitkijkheuvel zie je de tuibrug die de toegangspoort vormt tot de Plaat. Erachter liggen de kerktorens en daken van de stad. Aan de zuidelijke kant van de Plaat strekt een omvangrijk natuurgebied zich uit. Verder westelijk zijn de silhouetten van schepen zichtbaar in het Schelde-Rijnkanaal.

Stedenbouwkundige De Looij legt uit hoe de wijk is opgezet: ‘De Plaat is een opgespoten landtong die aan drie zijden wordt omringd door water. Ze vormt een afscheiding tussen het natuurgebied van het Markiezaatsmeer en de recreatieve Binnenschelde. Zo kan het natuurgebied ongestoord blijven door recreanten.

Aan de westelijke oever van de Binnenschelde is een boulevard aangelegd, met onder meer een zwembad, een sportcomplex en terrasjes. Er wordt hier druk gesurfd en geflaneerd. De woningen zijn verdeeld over twee woonbuurten waartussen het schegvormige park loopt. Lange zichtlijnen, veel groen, water en ruimte én variatie in de architectuur zijn belangrijke kenmerken van de wijk.’

Diversiteit

Eigenlijk hoeven de bewoners ‘hun’ Plaat niet af, want alle voorzieningen, zoals scholen en winkels zijn aanwezig. Mogelijkheden voor recreatie zijn er natuurlijk volop. Een jongen rent op blote voeten in een wetsuit van zijn huis naar een bootje dat even verderop aan de steiger ligt. ‘Ideaal toch?’ verzucht De Looij.

Ook Anneke Bochem, adjunct regiodirecteur van Rabo Vastgoed, is zeer content met de wijk. ‘Ik durf hier iedereen heen te sturen.’ We lopen door de eilandenwijk, waar zes architecten ieder een eiland hebben ontworpen. De eilanden zijn even groot, maar de kavels, de plaatsing en de architectuur van de woningen verschillen, waardoor een heel divers geheel ontstaat. Het ‘strakke’ eiland van Klaus en Kaan ligt gebroederlijk naast een mediterraan hacienda-eiland.

Het is juist de diversiteit die de wijk zo aantrekkelijk maakt, meent gemeentelijk projectleider Rien Buuron. De Looij en Bochem zijn het met hem eens. Voor Buuron is het dan ook de fase ring in de uitvoering die de Bergse Plaat mede tot het succes heeft gemaakt dat ze nu is. Je ziet de jaarringen van de wijk terug in de architectuur. De sobere eerste jaren negentig, het beginstadium van de uitvoering. Dan de kleurige jaren negentig. ‘Je ziet in de architec tuur de economische welvaart toene men.’

De diversiteit kwam tot stand door bij de ontwik keling van de in totaal drieduizend woningen vast te houden aan de oorspronke lijke steden bouwkundige uitgangspunten van het ‘grid’, terwijl de invulling van de woningen kon worden aangepast aan de vraag en de markt. De opzet van de wijk is een gedifferen tieerd raster van brede lanen, singels, fiets paden en groenstroken.

Voor het rationele grid-plan is gekozen om te laten zien dat de wijk écht nieuw land is; er is echt iets nieuws neergezet. De Looij: ‘Op zo’n opgespoten vlakte heb je werkelijk geen enkele aanleiding om je ontwerp op te baseren. Dat is behoorlijk lastig voor een ontwerper.’

‘De Plaat is een opgespoten landtong, aan drie zijden omringd door water’

Luchtfoto

Het vasthouden aan de oorspronkelijke uitgangspunten gedurende meerdere decennia van ontwikkeling is redelijk bijzonder te noemen. Anneke Bochem: ‘Je kunt een luchtfoto van de wijk zo bovenop een tekening van het stedenbouwkundig plan leggen.’

Het lukt alleen als alle betrokkenen dezelfde ideeën en dezelfde ambitie hebben. Dat is dan ook de waarlijke succesfactor van de wijk, aldus Buuron en Bochem. ‘De goede samenwerking tussen gemeente en ontwikkelaar ligt ten grondslag aan het succes van de wijk. Vertrouwen is daarbij het sleutelwoord. Er is altijd veel vertrouwen geweest tussen de mensen van de verschillende partijen die aan de wijk hebben gewerkt. Iedereen voelde zich verbonden met het gebied en gezamenlijk hebben we vastgehouden aan de langetermijnvisie voor het gebied.

Een zorgvuldige, gefaseerde stedenbouwkundige ontwikkeling kan alleen als iedereen er voor de volle honderd procent achter staat. En niet één van de partijen toch nog even ergens een extra blokje neer wil zetten, waardoor een belang rijke zichtlijn verstoord raakt. Ruimte, open heid en variatie kun je alleen creëren als iedere partij overtuigd is van de meerwaarde daarvan.’

‘Mensen verhuizen binnen de Plaat om wooncarriere te maken’

De samenwerking tussen de gemeente Bergen op Zoom en Rabo Vastgoed is een vroege vorm van PPS. Nu is PPS heel gebruikelijk, maar toen de planvorming van De Bergse Plaat begin jaren tachtig startte, stond deze vorm van samenwerking nog in de kinderschoenen. Vanwege de afsluiting van de Oosterschelde heeft de gemeente veel contact gehad met de toenmalige Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders.

Die werkte veel met het bureau van Teun Koolhaas, TKA, dat uiteindelijk tekende voor het stedenbouwkundige plan van de Bergse Plaat. Rien Buuron: ‘We zijn veel de polders ingeweest. Een stuk land opspuiten was geheel nieuw voor ons. Wij waren gewend om via aanbreiding aan de stad nieuwe woningbouw te realiseren.’ De gemeente zocht vervolgens een ontwikkelaar met voldoende ontwikkelcapaciteit én een stevige financiële achtergrond. ‘Het was toch een behoorlijk risicovol project.’

Contract

Met de keuze voor Rabo Vastgoed was de belang rijkste private partner gevonden. Andere partners waren plaatselijke woningbouwverenigingen voor de huurwoningen en Vesteda voor de duurdere huur. Rabo Vastgoed heeft uiteindelijk zo’n tweederde van de woningen ontwikkeld. De grondexploitatie lag bij de gemeente, het risico van de opstalontwikkeling bij de private partner.

Het project kreeg destijds landelijke bekendheid als vernieuwend project. Middel grote gemeenten als Bergen op Zoom waren gewend om zevenhonderd à achthonderd woningen per keer te ontwikkelen. Het project van drieduizend woningen was dan ook een gigantisch project voor de gemeente.

Rien Buuron: ‘We wilden risico delen én de kennis en kunde in huis halen van een marktpartij.’ De voorinvestering was vanwege het opspuiten van de Plaat hoog, en de gemeente wilde gedegen kennis van de markt in huis halen om de afzetbaarheid van de woningen zo groot mogelijk te maken. De samenwerkingsovereenkomst bestaat uiteindelijk uit ‘een contract van 25 A4’tjes waar we het al die tijd prima mee hebben gedaan’.

‘Je ziet de jaar ringen van de wijk terug in de architectuur’

De discussies over de inhoud van het contract mochten dan wel eens hoog oplopen, uiteindelijk is alles heel simpel gehouden, aldus Anneke Bochem en Rien Buuron. Ook is er tijdens de terugval in de markt enkele jaren geleden even discussie geweest. De gemeente wilde doorbouwen, terwijl de ontwikkelaar eerst zekerheid wilde over de afzetbaarheid. Maar verder zijn er geen principiële discussies geweest, beamen beiden. Anneke Bochem: ‘Je gaat gewoon met elkaar aan de slag. Dat heeft alles met mensen te maken. Waar ga je met elkaar voor? De kwaliteit en continuïteit zijn belangrijke zaken waar we het altijd over eens zijn geworden.’

Beetje extra

Belangrijk voor beide partijen is wat Anneke Bochem de ‘toegevoegde waarde’ noemt. Dat je gaat voor dat beetje extra, zoals de verschillen in karakter van de eilandenwijk. De persoonlijke betrokkenheid van Buuron, Bochem en De Looij merk je aan de manier waarop ze daar rondlopen.

‘O wat jammer!’ roept Anneke Bochem als ze ziet dat een bewoner van de kop van één van de eilanden toch zijn tuin heeft dichtgezet met een forse heg. ‘Door de garage tegen het pand van de buurman aan te leggen, hebben we hier juist gezorgd voor openheid zodat doorkijkjes naar het water ontstaan, terwijl bewoners óók privacy hebben in een besloten deel van de tuin.’

Even verderop zijn overhoeken samen met de bewoners ingericht als speeltuin en ontmoetingsplek voor de buurt. ‘Om het open te houden is met de bewoners van de hoekpanden afgesproken dat ze hun heg laag houden. Je ziet precies waar het wel en waar het niet functioneert. Uiteindelijk moet iets toch gaan werken in het gebruik door de bewoners.’

Een groot deel van het succes van de samenwerking zit hem voor Buuron in het feit dat men onderling begrip heeft voor elkaars rol. En dat je vanuit die verschillende rollen toch dezelfde dingen belangrijk vindt, hoe klein dan ook, zoals de inrichting van overhoeken.

‘Mogelijkheden voor recreatie zijn er natuurlijk volop’

De wijk is een succes onder de bewoners omdat ze een verrijking betekent van de Bergse woonmilieus. Hoewel de stad aan het water ligt, bestond er niet zoiets als wonen aan het water. De eerste gang naar de Bergse Plaat ging schoorvoetend. ‘Men vond het ver uit de stad, en winderig.’ Inmiddels zijn de Bergenaren overstag en zie je dat mensen bínnen de Plaat verhuizen en wooncarrière maken. En ook familieleden komen in de Bergse Plaat wonen. ‘De woontevredenheid is de hoogste van heel Bergen op Zoom.’

De doelstelling om middeldure en dure koop te realiseren en midden en hogere inkomens voor de stad te behouden, is ruimschoots gehaald. Ook is er in particulier opdrachtgeverschap gebouwd op vrije kavels.

Adri Duijvestein, wethouder in Almere, kwam al langs om te kijken hoe ze dat kunstje hebben geflikt in Bergen op Zoom. Hij was onder de indruk.

Frans de Looij: ‘We hebben het gebied in drie zones verdeeld: één voor moderne architectuur, één voor de klassieke architectuur en één voor de boerderetteachtige woningen. Het resultaat is een samenhangend, harmo nieus beeld en je zit niet tegen het huis van je buurman aan te kijken die een heel andere smaak heeft.’

Scheepjes

De trap van de uitkijkheuvel afdalend beamen Rien Buuron en Anneke Bochem nog maar eens wat een leuk vak vastgoedontwikkeling is. Maar dan moeten wel beide partijen doordrongen zijn van het feit dat je iets blijvends maakt.

‘Het moet houdbaar zijn.’ Met een laatste blik op het water en het land valt op hoezeer Bergen op Zoom met de Bergse Plaat weer een stad aan het water is geworden. Waar vroeger de scheepjes voeren, zoals het heet in een door bewoners gecomponeerd lied over de Plaat, daar wordt nu gewoond. En de ‘scheepjes’ blijven varen. Het water heeft en nieuwe bestemming gevonden.

Thema: Vinex, uitleglocaties, Proces, Ontwerp
Uit NAW #26 - Najaar 2007 - pagina 50-55
Auteur Anne Luijten
Beeld Maarten van de Velde