Op 2 juni gaat de sloopkogel er tegenaan. De Zwarte Madonna, ooit de kroon op de Haagse sociale woningbouw in het hart van de stad, maakt plaats voor twee ministeries en een woontoren. Alle bedenkingen en gemaakte fouten ten spijt kan er nu niets meer tussenkomen. Er waait een nieuwe wind door Den Haag. Het nieuwe centrum middenin de stad krijgt vorm.

De twaalf laatste huurders in de Zwarte Madonna hebben verklaard alle procedures te staken. In ruil daarvoor krijgen elf bewoners 40.000 euro. De fanatiekste dwarsligger krijgt zelfs nog meer. Hoeveel is geheim. De gemeente betaalt de helft. Het Rijk, Haag Wonen en Bouwfonds MAB Ontwikkeling vullen het bedrag aan tot 40.000 euro. Wethouder Marnix Norder is blij met de deal.

‘Want ook al had de gemeente alle nog lopende procedures waarschijnlijk gewonnen, het zou een vertraging betekend hebben van ongeveer een jaar. Elke maand uitstel kost de gemeente zo’n 200.000 euro. Niets staat de uitvoering van de bouwplannen nu nog in de weg. De bouwvergunning is onherroepelijk.’

Directeur-bestuurder Wim Gestel van Haag Wonen heeft bedenkingen over de hoogte van het bedrag. ‘Helaas was het nodig, maar ik hoop niet dat ik bij het volgende te slopen complex te horen krijg ‘ik blijf lekker zitten, ik wacht de aanbiedingen wel af ’. Norder zegt ‘niet zo bang te zijn’ voor de gevolgen van de riante vertrekpremie die de laatste bewoners hebben gekregen. ‘Er was een uitzonderlijke situatie ontstaan die eigenlijk nooit voorkomt. De gemeente koopt normaal gesproken geen panden met de bedoeling die te slopen.’

Moeizaam proces

De gemeente heeft bij aankoop van de Zwarte Madonna een inschattingsfout gemaakt. Zo ziet Gestel het. ‘Alle betrokken wethouders en ook ik wisten dat het een enorm moeizaam proces zou gaan worden. Want het gaat niet over een willekeurig gebouw. De sloop heeft voor de 335 huurders dezelfde gevolgen als voor de bewoners van 1.000 te slopen woningen in Moerwijk. En toch voelt het anders met de Zwarte Madonna, door de plek en de betrokkenheid en doordat iedereen zich ermee bemoeit.’

Gemeente, corporatie en ontwikkelaar hebben verschillende opvattingen over de gang van zaken. De Haag Wonen-directeur zet vraagtekens achter het hele proces. ‘Een gebouw van nog geen vijfentwintig jaar. Eind jaren zeventig vond de PvdA sociale woningbouw in het centrum van Den Haag heel belangrijk.

Ik snap best’, vervolgt hij, ‘dat Den Haag enigszins jaloers naar Rotterdam kijkt, met z’n hoogbouw. En ook naar de Zuidas in Amsterdam. Ik begrijp dat Den Haag ook meer mooie aansprekende gebouwen wil. Maar ik begrijp niet waarom de PvdA daar de voortrekker van is.’

Gestel noemt de rol van de corporatie in de besluitvorming ‘bescheiden’. ‘Wij hebben ons op het standpunt gesteld: als de gemeenteraad beslist dat er op de plaats van de Zwarte Madonna twee ministeries moeten komen, gaat Haag Wonen daar niet voor liggen.

Er is wel heel lang onderhandeld over de prijs. Langer dan een jaar. De toenmalige wethouder Noordanus had bedacht dat hij het complex tegen de boekwaarde kon overnemen. Ik wilde de marktprijs, het beste bod dat voorhanden is. Het kan niet zo zijn dat toekomstige kopers of huurders van de nieuwe kantoren en woningen profiteren van de verkoop onder de marktprijs.’

Volkshuisvester

Over het spanningsveld tussen het huisvesten van de doelgroep en commerciële activiteiten voor de corporatie, zegt Gestel: ‘Onze stelregel is ‘verdienen waar het kan en uitgeven waar het moet’. Als wij diensten verlenen aan mensen die niet tot onze doelgroep behoren – bijvoorbeeld het bouwen, verkopen, verhuren van kantoren en bedrijfsruimten – dan moet daar een behoorlijk rendement uit komen. Want die opbrengsten hebben we nodig voor sociale woningbouw. We zijn in de eerste plaats volkshuisvester, maar dat impliceert dat we soms ook moeten ontwikkelen.’ Er komen 125 sociale huurwoningen terug in het Wijnhavenkwartier.

‘Dat was voor ons heel belangrijk’, benadrukt Gestel. ‘Haag Wonen houdt als ontwikkelaar en verhuurder een belang in het gebied. De gemeenschap moet zich wel realiseren dat er een tekort is van 70.000 euro per woning. Dat bedrag komt voor rekening van de gemeente en Haag Wonen.

Het verklaart ook waarom wij met Bouwfonds MAB samenwerken. Bij een grote ontwikkeling als zo’n woontoren is het verstandig de risico’s met elkaar te delen. Het gaat toch om een investering van vijftig, zestig miljoen euro. Hoe schitterend de locatie ook is, probeer maar eens drie jaar voor oplevering een woning te verkopen. Want zo lang duurt de bouw van zo’n toren. Daar staan kopers niet voor in de rij.’

‘De stad nieuw leven inblazen, is de drijfveer achter de sloop van de Zwarte Madonna’

Hoger doel

Formeel is de sloop van de Zwarte Madonna de logische, onafwendbare consequentie van de herhuisvesting van de ministeries van Justitie en Binnenlandse Zaken. Elke andere oplossing is duurder. Maar in de Haagse traditie hoeft dit nog niet automatisch te betekenen dat het plan ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Den Haag kent een lange geschiedenis van nietof half uitgevoerde plannen. Deze keer is doortastend gehandeld. De stad nieuw leven inblazen, is de drijfveer achter de sloop van de Zwarte Madonna. Den Haag uit de neerwaartse spiraal trekken. Herstel van oude glorie.

De Zwarte Madonna is een vlek in een veel groter plan. Middenin de stad wordt een compleet nieuw centrum ontwikkeld of gerealiseerd. Dat verklaart waarom de gemeente doorzet. Het is nu of nooit. Er is een brede beweging op gang gekomen die ervoor gaat. Bedrijfsleven, gemeente en rijksoverheid hebben de krachten gebundeld. Ruim dertig bedrijven in de vastgoedsector hebben elkaar gevonden in de Stichting Den Haag Nieuw Centrum. Grote bedrijven als Shell, Siemens en de Rijksgebouwendienst hebben zich erbij aangesloten. Den Haag biedt zoveel kansen.

Soort La Défense

‘De stad heel maken’, noemt wethouder Norder het. Hij wijst naar de Grote Markt op de stadsplattegrond aan de wand en trekt met gespreide vingers een brede boog over de Kalvermarkt, de Turfmarkt, de Resident en de locatie waar nu nog de Zwarte Madonna staat. Zijn hand beweegt verder, voorbij het Centraal Station naar het toekomstige Anna van Burenplein en buigt met de Randstadrail mee naar het Beatrixkwartier.

‘We maken hier een enorme strip’, spreekt de wethouder haast bezwerend, ‘een soort La Défense maar dan mooier doordat er ook mensen wonen. Van de stedelijke ontwikkeling die zich hier voltrekt, kon men zich twintig jaar geleden geen voorstelling maken. Het dorp Den Haag is een stad geworden.’

Norder is tijdens de rit ingestapt. Noordanus heeft de aanzet tot de ontwikkeling gegeven, gevolgd door Hilhorst. Zou hij er ook zelf aan begonnen zijn, is de onvermijdelijke vraag. ‘Ja, ik zou dat zeker hebben gedaan’, antwoordt hij resoluut.

‘Waarbij ik natuurlijk niet op voorhand weet of ik tot precies dezelfde conclusies zou zijn gekomen. Arend Hilhorst, mijn directe voorganger, heeft dit proces geleid en toen zijn de moeilijke politieke keuzes gemaakt. Ik ben het type bestuurder dat daar niet aan gaat tornen. Het zijn democratisch genomen besluiten. Over de uitvoering mag geen twijfel bestaan. Wel zou ik een aantal zaken anders hebben aangepakt. In de twee jaar dat ik er zit, ben ik heel wat ‘boobytraps’ tegengekomen.’

‘De stad nieuw leven inblazen, is de drijfveer achter de sloop van de Zwarte Madonna’

Nieuwe jurisprudentie

Anderhalf jaar geleden sloeg het onheil toe. Het bestemmingsplan haalde het niet bij de Raad van State. De parkeergarage was ten onrechte niet bij het totale bedrijfsvloeroppervlak gerekend. Er moest alsnog een milieueffectrapportage worden gemaakt. ‘Wij dachten: de bal gaat net in het doel. Maar wanneer je een doelpaal iets naar binnen verplaatst, gaat de bal er net naast. De zienswijze van de Raad van State was zeer ongebruikelijk in Nederland. Het is nieuwe jurisprudentie.’ Vanaf dat moment heeft Norder er, zoals hij het uitdrukt, ‘een soort militaire operatie van gemaakt’.

‘Ik heb in rij en gelid laten zetten: welke procedures lopen er; welke vergunningen en welke beroepsmogelijkheden zijn er nodig? Dus welke stap is van welke andere stap afhankelijk? Waar zitten de vertragingsmogelijkheden? Hoe kunnen we dat proces optimaal sturen? We hebben alles, werkelijk álles beschreven en uitgewerkt.

Daardoor konden we sindsdien optimaal schakelen in tempo.’ Met de kennis van nu zou de wethouder ‘zeker voor een andere samenwerkingsvorm hebben gekozen’, zegt hij. ‘Meer volgens een PPS-formule. Nu levert de gemeente de grond en laat de ontwikkeling over aan de private partijen en de staat. Daardoor heb je niet the best of both worlds.’

Samengevat Een aaneenschakeling van leermomenten 'Hoe een volkomen vastgelopen project nieuwe impulsen kreeg door vergroting van het speelveld. Het project Wijnhavenkwartier van Bouwfonds MAB Ontwikkeling is hier een goed voorbeeld van. Door hoogwaardige stedelijke functies te creëren in een groter gebied, ontstaat waarde op een locatie die eerder een bodemloze put leek te worden. Daardoor wordt de herhuisvesting mogelijk van de ministeries van Binnenlandse Zaken en Justitie in twee splinternieuwe kantoortorens. Ook blijkt het mogelijk middenin het nieuwe centrum van Den Haag een fraaie slanke woontoren neer te zetten, waarin een flink aantal sociale huurwoningen wordt gerealiseerd. Er valt heel veel te leren van de besluitvorming rond het Wijnhavenkwartier. Alle betrokken wethouders en ook ik wisten dat het een enorm moeizaam proces zou gaan worden. Want het gaat niet over een willekeurig gebouw, volgens Wim Gestel, directeur-bestuurder van Haagwonen. Met de kennis van nu zou de verantwoordelijke wethouder Marnix Norder de uitdaging opnieuw zijn aangegaan' zegt hij. Directeur-bestuurder Wim Gestel van Haagwonen, de verhuurder van de Zwarte Madonna is minder enthousiast. Hij gelooft niet dat er langs democratische weg nog een tweede keer zo’n ingrijpend sloopbesluit zal worden genomen.

Nooit meer

Maar er was nog iets anders dat Norder parten speelde toen hij eraan begon. ‘Een bepaalde weerstand binnen de dienst. Waarmee men niet te koop liep en waarvan het een tijdje duurde voordat ik het doorhad’. Hij licht toe: ‘Adri Duivesteijn had in zijn tijd – toen hij wethouder was – een soort projectorganisatie geïntroduceerd. Dat was een stadsvernieuwingsclub die relatief los van de dienst stond. Nadat Adri weg was, is die organisatie snel ontmanteld. ‘Zo’n organisatiestructuur moeten we nooit meer hebben’, was het overheersende gevoel. Er bestond een aversie tegen projectmanagement.’

‘Er is een slag gemaakt binnen de organisatie’, zo markeert de wethouder de nieuwe aanpak. ‘We zijn overgestapt op een opdrachtgevenopdrachtnemen relatie. Niet alleen voor het Wijnhavenkwartier, ook voor andere projecten. We maken onderscheid tussen de bestuurlijke opdrachtgever – dat ben ik – de ambtelijke opdrachtgever en de ambtelijke opdrachtnemer. Er is één projectbaas, dat is de opdrachtnemer. Die is verantwoordelijk voor de hele gang van zaken bij het project.

Voor alles. De hele ambtelijke top spreekt nu dezelfde taal. De motivatie is gigantisch toegenomen. De productie is hoog. Niks leukers dan na twee jaar sjouwen, zien dat er wat ontstaat. Niemand vindt het leuk drie, vier keer over een onderwerp heen en weer te praten zonder beslissingen te nemen.’ Communicatie ‘Een verschil met mijn voorgangers is ook de communicatie. Laat ik het zo samenvatten: die is bij het Wijnhavenkwartier niet altijd perfect gelopen.

Bij volgende ontwikkelingen maak ik in overleg met de belangrijkste partijen in zo’n gebied eerst een uitgangspuntennota. Die uitgangspuntennota bespreek ik in de commissie, en vervolgens ga ik een definitief masterplan maken. Daar betrek ik, heel breed, de bevolking bij. Ik nodig iedereen uit om mee te praten. Dat betekent niet dat ik alles overneem wat de bewoners roepen. Mensen begrijpen dat, ze snappen dat ik een andere afweging maak dan zij. Wat zij wel willen, is dat je daar waar het mogelijk is, rekening houdt met hun inbreng. Ik probeer er meer een interactief proces van te maken.’

Wim Gestel denkt dat de Zwarte Madonna een eenmalige exercitie is geweest. ‘Ik zie het niet snel gebeuren dat er een tweede keer langs democratische weg zo’n bepalend gebouw zal worden gesloopt.’

Nieuwbouw ministeries en woontoren ‘Verrijking voor de stad’ Het begon in 1998 bij de opening van de Resident, het zeer succesvolle binnenstedelijke herontwikkelingsproject van het toenmalige MAB. Naar buiten kijkend vonden enkele, niet bij name te noemen, hoogwaardigheidsbekleders dat de twee verderop gelegen ministeries van Binnenlandse Zaken en Justitie een verpauperde aanblik boden. ‘Daar zou je toch echt iets aan moeten doen.’ Ton Meijer stond erbij, als directeur-eigenaar van MAB, en ook Peter Noordanus, de toenmalige wethouder van Den Haag. Die hebben dat als een soort dienstopdracht opgevat: wat doen we met die twee ministeries? Ad Alderliesten, directeur Projecten van Bouwfonds MAB Ontwikkeling, vertelt het verhaal met smaak. ‘Het is de gemeente geweest die samen met MAB is gaan nadenken wat er op die plaats goed zou zijn voor de stad. Van eventuele sloop van de Zwarte Madonna was nog geen sprake.’ De Rijksgebouwendienst zag aanvankelijk weinig in de herontwikkeling van de ministeries, vertelt Alderliesten. ‘Pas gaandeweg werd duidelijk dat er van alles mankeerde aan de gebouwen. Ze waren door hun leeftijd sowieso aan een interne opknapbeurt toe. Liften en installaties waren verouderd. De gevel was binnen afzienbare tijd aan vervanging toe. Maar het grootste knelpunt was eigenlijk de lay-out van de gebouwen. Voor één werkplek was 45 vierkante meter brutovloeroppervlak nodig. Dat is extreem veel, bijna twee keer zoveel als in een normaal efficiënt kantoor. Weliswaar is het prettig veel ruimte te hebben. Maar het is een dure kwaliteit. Want je moet het verlichten, verwarmen, onderhouden en schoonmaken. We hebben ontwerpers gevraagd mee te denken over een oplossing. Jo Coenen heeft een prachtig model gemaakt. Maar toen puntje bij paaltje kwam, bleek de financieringsstructuur van de rijkshuisvesting te zijn gewijzigd. Er was geen geld meer voor.’ Na lang nadenken is toen het idee ontstaan dat de oplossing van het probleem gezocht moest worden in het vergroten van het speelveld. ‘Door het vergroten van het speelveld’, zet Alderliesten uiteen, ‘kon er op de ministeries gewoon doorgewerkt worden. Bovendien kon je een beter gedifferentieerd stedelijk milieu creëren. Dat is echt een verrijking van de stad. Verschillende locaties zijn in ogenschouw genomen, maar het bleek niet zo makkelijk een plek te vinden die groot genoeg was om beide ministeries op te huisvesten. Want Justitie en Binnenlandse Zaken hebben heel veel met elkaar te maken en wilden per se nauwe buren blijven. Er was een locatie nodig van 100.000 meter. De zoektocht heeft uiteindelijk geleid tot de conclusie dat de oplossing gezocht moest worden in relatie tot de locatie van de Zwarte Madonna. Mede omdat er op die plek behoefte bestond aan functiedifferentiatie. Dat was natuurlijk een heftig verhaal’, staat de Alderliesten nog helder voor de geest. ‘De PvdA heeft er flink mee geworsteld.’ Uiteindelijk heeft Richard Meier een stedenbouwkundige studie uitgevoerd, waarin hij laat zien hoe het programma gestalte kan krijgen, hoe het Wijnhavenkwartier een interessant gebied kan worden. Op basis van die studie heeft de Dienst Stadsontwikkeling het stedenbouwkundige plan gemaakt. Op de locatie Zwarte Madonna verrijzen twee kantoortorens van 140 meter hoog met een vloeroppervlak van in totaal 100.000 m2. De naastgelegen woontoren wordt 125 meter hoog. ‘Je krijgt een gebied met een enorme dichtheid. Dat is goed voor de stad. En je speelt het gebied vrij waar nu de beide ministeries staan. Daar kun je in een volgende fase woningen bouwen. Je kunt er een hotel in opnemen, culturele functies, winkels en uitgaansgelegenheden.’ Alderliesten vat samen: ‘De eerste fase omvat de ontwikkeling van de beide ministeries en de woontoren. Die fase doen we samen met Haag Wonen, op fiftyfifty basis. De tweede fase doen we ook met Haag Wonen, maar hier ligt het leeuwendeel van de verantwoordelijkheid bij ons. Op z’n vroegst zijn we in 2012 aan fase twee toe. Dan zijn we dus al 14 jaar bezig.’

Thema: Proces, Binnenstedelijke herontwikkeling
Uit NAW #24 - Voorjaar 2007 - pagina 40-45
Auteur Dolf Dukker
Beeld Martin van Welzen